逸居在昨天独家分析了Single House Zone的未来投资潜力，受到了读者的广泛关注和好评。今天我们再接再厉，为大家解读Unitary Plan的大菜——Mixed Housing Zone。什么是Mixed Housing Suburban Zone和Mixed Housing Urban Zone？为什么他们如此受关注？
答：Mixed Housing Suburban Zone和Mixed Housing Urban Zone是此次Unitary Plan提升奥克兰整体居住密度的“重中之重”，说白了，就是本来这两个区域内的房子都是低密度建筑，现在放开了。同一块土地上，房子可以建得更“多”。按照在Unitary Plan的规定， Mixed Housing Suburban Zone和Mixed Housing Urban Zone内符合各项标准的房屋，可以无需申请资源许可，最多在原有地块实现“一变四”。与此同时，这些房子还能建得更“高”！按照Unitary Plan的说法，Mixed Housing Suburban Zone和Mixed Housing Urban Zone最大的不同之一就是：
Mixed Housing Suburban Zone最高能建2层；Mixed Housing Urban Zone最高可以建到3层。新政出来了，我在Mixed Housing Suburban Zone和Mixed Housing Urban Zone的物业能不能分，能分出多少套？
答：首先，按照目前的Unitary Plan，在Mixed Housing Suburban Zone和Mixed Housing Urban Zone内的物业，不论是否满足面积是否大于1000平米，都具有分割的潜力。其次，不用再为分割后地块面积的大小发愁了。2013年版本的Unitary Plan对分割后的地块也进行了限制：Mixed Housing Suburban Zone分割后的土地面积不得小于400平米，Mixed Housing Urban Zone分割后的土地面积不得小于300平米。而最新版本的Unitary Plan则取消了这一限制。至于可以分出多少套，理论上这两个区域的房屋都有“一变四”的潜力；如果想“一变五”或者分出更多，则需要申请资源许可。
Mixed Housing Suburban Zone：
Mixed Housing Urban Zone：
注释
申请分割新建房屋，还有有哪些“硬指标”或者注意事项吗？
答：按照审查会的最新建议，啥都好商量，但有三个指标没得商量：房屋高度，阳光角，院的大小。阳光角要求建筑本身不能严重影响周边住户接触阳光，以一套位于Mixed Housing Urban Zone、屋顶斜度45度的房屋为例，其高度一旦超过3米，每高出1米，房子之间的距离就要多出一米。 按这个逻辑，两层高的房子，四面就要收窄3米；三层高的就要收窄6米。所以，看上去似乎大部分人的地都可以开发了。但实际上，对面积不太大的土地来说，这些“硬指标”限制了其实际开发潜力。也就是说，并不是在这个区域的房子都能“一变四”或“一变多”的，这点很重要。而且，具体分割过程中，除了各个“硬指标”之外还要考虑地形、预留车道等因素，对专业规划能力的要求那不是一般的高！现在是投资Mixed Housing Suburban Zone和Mixed Housing Urban Zone的大好时机吗？
答：新Plan下，Mixed Housing Suburban Zone和Mixed Housing Urban Zone的分割潜力，让其中的物业备受追捧。投资平坦的大地块未来升值前景较大，但是考虑到很多大地尤其是比较偏远的地方，其出售价格已经包含了分割潜力等因素，而且分地建房本就是非常专业的事情，此刻投资需要更加理智。Unitary Plan是个25年的大规划，时间跨度大，专业要求强；很多区都被划到了Mixed Housing Suburban Zone和Mixed Housing Urban Zone里面，开发是个漫长的过程，眼光放长远；区域内的房子近年大幅增值已经部分包含了分地的潜力，分地过程要求较多且不确定性较大。整体上看，分在Mixed Housing Suburban Zone和Mixed Housing Urban Zone物业未来具备增值潜力，但25年也是个不短的时间，开发必然有先后之分，专业性要求也很高，所以无论是业主还是投资者在做决策时都应多方面权衡。有些业主一听说自己的房子被划在了中密度区，就会担心自己所在区以后会变得太密集，影响居住质量——这种担心不无道理，但估计来得有点早。在众多条件的限制下，并没有那么多的可再开发出现，特别在相对新的区域，如Botany，Albany等，本身存在的大地就不多。而对于有兴趣开发中密度住宅的投资者来说，则不能只看到政府对密度的要求，更需全面了解开发过程中的每一个细则，做到对项目准确评估、理智投资，毕竟不是每个人都适合做“开发商”。
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