文 / Max Wang

电影《中国式合伙人》前几年热播，讲述了以新东方教育集团为背景的三位创始人的故事，很有趣的一部电影，也有很多值得思考的地方，我前后看了三遍。

收获到的其中一点，就是这年头你要是想做成些什么事，你需要有队友，你不但不是一个人在战斗，甚至若要完成你的目标，你就不能是一个人在战斗。

各种历史数据告诉我们，澳洲的地产市场具有稳定和可持续增长两个明显特征，如果利用好银行杠杆，资本回报率甚至可以是各种投资中最高的选择之一，相对风险又很小，这也是为什么无论是海外投资者，还是澳洲本地人，都对地产投资青睐有加的原因之一。

而在整个地产投资的旅程当中，尤其是在澳洲，你需要有“合伙人”，需要借助别人的经验和知识来避免一些错误甚至是损失。这些“合伙人”是谁？如何找到好的“合伙人”？咱们继续聊。

地产投资有一个必要的元素，那就是时间。

投资地产其实非常简单，知道自己有多少预算，买个房子或者土地，你负责赚钱“养”地，其余的交给时间，然后你就变富有了。

真的这么简单吗？

地产投资其实是一个专业化非常强的过程，中间涉及很多的环节，每个环节也许都有我们不清楚的风险和故事。幸运的是，在澳洲，地产行业相关的服务很完善，法律法规也很健全，甚至是全世界最规范的国家前三名。每个环节涉及到的专业人士，便是你最好的合伙人。

财务计划师 Financial Planners

大家买房的原因也许各有不同，有的是为了降低自己的交税额度，有的是为了积累财富，有的是为了下一代，有的是为了自己有房子就有安全感… … 第一件需要做的事情，是要问自己到底为什么要投资地产，想要达到什么样的目的，愿意付出怎样的代价，财务计划师在这部分可以帮上你的忙。很多优秀的财务计划师本身也是投资高手，大多是会计师出身，对各种投资产品也比较熟悉。

贷款经纪 Mortgage Brokers

除非你打算全款买房，那么在初期就要见的人其实是贷款经纪，他们会根据你的财务状况进行一个预估，计算出你能贷到多少款和每月还款的金额，你就知道自己买房的预算了。常见的一个错误就是先看项目，花了好多时间选户型，选位置，选朝向，好不容易敲定了才发现不能贷那么多的款，甚至是不能贷款。这里友情提示一下，贷款经纪这一块可能出现的问题比较多，很多细节比较敏感，如果出现问题的话即使成功贷款了，日后查出问题也会取消掉，所以要很慎重诚实地对待。

这里多说一句，除非不得以，否则全款买房未必是个好主意，不借用银行贷款杠杆的话，其实就失去了投资地产的意义。

房产销售中介 Real Estate Agents

这个大家可能很熟悉了。其实房产销售有两种，一种是卖方中介(Seller’s Agent)，这种最常见，比如一个开发商有个项目，委托给中介销售，中介把项目推荐给客户，然后从开发商那里收取佣金。另外一种是买方中介（Buyer’s Agent or Buyers Advocate），这类中介服务的对象是买家，按照买家的具体需求和预算去找项目，通常是买家支付费用给中介，而不是卖家。但我们华人似乎不太喜欢这种模式，花钱找人帮自己去选房，觉得没必要。但在澳洲本地，更多的投资者其实是从买方中介那里找房产，因为选择很重要，不同的房产在若干年后回报上会有很大的差别，在初期付费借助专业人士的经验去帮忙选择项目就变得很值得。

房产出租中介 Property Management Agents

如果买房子是用来投资的，那么就涉及到出租的问题。在澳洲，出租服务其实是一项专业性非常强的服务，门槛也比较高，看上去很简单，但其实水很深。出租管理的本质不是招租客收租金那么简单，而是帮助投资者降低风险，最大化回报率。这个环节也是遇到问题比较多的，常见的一个误区就是我自己就能找到租客，就不需要付费给别人帮我收租了。事实是，招租客只是出租管理的一小部分而已，后面的日常维护、紧急维修、相关保险、财务报表才是关键。所以会有“买的好，不如租的好”的说法。

会计师 Accountants

在澳洲做事情，你要是没有个好的会计师，你迟早会遇到问题。会计师的专业服务必不可少，无论是普通报税，计算房产折旧，还是印花税、资产增值税等的规划，都需要会计师帮忙。

地产教育机构Education Providers

一方面通过多年的积累，地产投资其实已经有很多成熟被验证过的模式、策略和方法可以学习借鉴，少走弯路；另一方面地产市场无时无刻不处在变化之中，人口组成、移民政策、贷款、税、利率、汇率，都可能对地产市场和我们的投资选择造成影响，所以持续的学习非常重要。

这里多说一句，“免费培训”、“地产讲座”这些关键词可能有些被滥用了，表面是教育，其实本质是某个项目的推介会，内容会具有相当的导向性。这样的话你了解到的信息和知识也许就不是客观真实的，因为出发点是卖这个项目，很多内容会围绕着这个项目的优点进行介绍。

而真正的地产教育应该是反过来，我们先学习客观的知识，真实的市场信息，各类房产项目的优缺点和人口变化，在形成了自己独立的思考和判断力后再去选合适的项目。

以上这些“合伙人”绝大多数情况下服务都是收费的，因为他们的专业服务都有自己的价值。在澳洲，这些环节的专业人士都需要有相对的资质和执照，也都有相关的法律法规监管，虽然也有不少灰色地带和隐患，但可以通过慎重的选择口碑好的“合伙人”来避免这些问题。

如果你打算在澳洲通过长期投资地产来积累财富，那么你需要做的第一件事，就是组建你的团队，把上面这些“合伙人”拉进来做你的队友，有了他们的帮助，才能走的更远更稳。

我们投资房产是为了赚钱，而钱不是省下来的，甚至会出现越想省钱，越赚不到钱的情况。相反的，当了解了各个专业人士的重要性之后，你也许会开始选择那些收费高的“合伙人”，而不会因为服务费的高低来牺牲专业知识和经验。好的服务和便宜的服务有时候就差几百块或者千来块，但我们买的可是几十万甚至上百万的房产，因为芝麻丢了西瓜实在不值得。更何况以上专业人士提供的服务费用大多可以抵税。

以上提到的是我们最常需要的队友，如果你是开发商，你还需要很多不同角色的专业人士给你做“合伙人”，有时我们会遇到开发完的房子不好卖的问题，里面的原因可能很多，包括定价不合理，针对的人口组成需求不准确等等，其实说白了，是“合伙人”没找对，在项目设计初期就可以借助别人的经验和数据来为项目定位，不一定要等到盖完了才发现好像不太适合。

其实你还需要一个非常重要的“合伙人”，那就是你的另一半，夫妻也好，男女朋友也好，甚至是投资伙伴也好，地产投资是一个漫长的旅程，只有双方的认知、目标、风险接受能力、抗压能力都拧在一起的时候，你们才算是一根绳上的蚂蚱。

－－ Max Wang －－

墨尔本大学MBS在读MBA、墨大法学院MLS法律学硕士，澳洲最大的独立地产集团LITTLE Real Estate亚太区事务总监，澳洲地产学院AARE创始人。M: 0488 047 886、E: [email protected]

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