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在美国EB-5投资移民项目中，什么样的风控是有效的？什么样的股权抵押在安全级别上可以比拟产权抵押？

作者：兆龙移民

单纯的股权抵押意义有限，股权抵押+总负债比例限制 = 一定比例的资产锁定和保全

随着投资者认识到第一顺位还款抵押担保的重要性，市场上宣称有第一顺位还款抵押担保的项目逐渐增多。但就某个具体项目，一定要分清其所宣称的第一顺位到底包括什么，而不能仅凭使用了“第一顺位还款抵押担保”这几个字就认为等同于通常投融资实务中的“第一顺位产权抵押”。单单就“股权抵押担保和产权抵押担保到底哪种类型更有利于EB-5投资人？”这个问题而言，兆龙移民专家可以肯定的回答是：第一顺位产权抵押是目前EB-5市场上风控级别最高的抵押担保形式。

但建筑类项目中往往有银行贷款，更有投资人相信没有银行贷款的项目不是好项目，那么当一个项目的第一顺位产权抵押必须由银行来取得时，怎样保证EB-5贷款有“实质性”的资产抵押担保？现在流行的“第一顺位股权抵押”的作用如何？

兆龙移民董事长刘宇先生认为：“单纯的股权抵押的作用要视具体项目而定，不可一概而论，但股权抵押加总负债比例限制能达到类似项目产权抵押及一定比例的项目资产锁定与保全的作用，是EB-5行业中真正有效、但很少被项目方使用的风控措施之一。它之所以很少被项目方使用，因为它真正有效地限制了项目方在完工后对项目资产的处置，从另一角度看，不能限制项目方处置其项目资产的风控措施，能起到保护EB-5投资人的作用吗？”

纽约长岛市铁狮门哥谭中心项目：100%项目公司股权抵押

兆龙移民作为其领导团队真正具有15年美国律所执业背景、国际法律专业型的移民公司，现今推出的纽约长岛市铁狮门哥谭中心就是100%项目公司股权抵押加上70%负债（包括完工后15%的EB-5债务）比例限制的EB-5项目。依该负债比例及目前对项目的估值，即使建成后项目方进行项目再融资、以融出资金进行新项目再开发，再融资后的银行贷款最多也只能达到55%左右（70%总负债 - 15%EB-5负债 = 55%最高银行负债比例），项目将有45%的项目资产净值、约4亿美元多价值被锁定及保全，用于占比项目总价值约15%、总额为1.45亿美元的EB-5贷款的还款担保。Canam基金、银行及铁狮门将遵守并共同执行这一合同条款规定。

该比例的限制完全可以通过兆龙移民的“30%安全标准测试”。兆龙移民的“30%安全标准测试”就是：如果未来市场或者项目估值有30%的下跌，EB-5资金在这个项目中仍然应当非常安全。即使是面对世界级的开发商铁狮门，兆龙移民仍然坚持30%的安全测试法则，而作为负责任的项目商，铁狮门也积极为EB-5投资人锁定相当比例的资产作为安全保证。这比任何营销噱头都来得重要，也真正具有实质的意义。

在哥谭中心项目中，世界级开发商铁狮门不仅接受70%负债比例限制，更史无前例的投入50%现金股权投资，不仅创造了EB-5历史，更是EB-5投资款安全的极大保障。另外，纽约市政府下属的纽约市经济发展公司以1150万美元的价格，向铁狮门提供价值2亿美元左右的土地支持，这是另两个比任何营销噱头都来得重要的“实质性”的对EB-5的利好。

对于受过无数“营销”洗礼的投资人，这些实质性的保障是不是才是我们这个行业、我们作为投资方这样的角色，所真正希望看到和得到的呢？这里，我们兆龙移民为铁狮门点个赞，也为CanAm点个赞，感谢你们在平等的、有实质意义的、真正的“交易对价”中、而不是营销中，所表达出来的对EB-5投资人的尊重，这才是我们投资方需要的，也是我们兆龙移民推动中国移民界团结起来去主动争取、而不是依赖对方给予的东西。

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