“规划”是高大上的一个关键词，也是如今大澳无数人在用的“水晶球”，什么样的说辞加上规划二字，立时专业度和权威性暴增，可令人顿时顶礼膜拜，可谓第一画饼利器。

事实上，大澳的优势就是规划透明公开，从不同的渠道都可以找到，市场的规范性也可见一斑。

好啦，我要问问题了：

• 应该如何解读和看待规划？

• 规划多久能变为现实？

• 规划变为现实之后，是否如预期般房价跟着涨？

• 规划和房价存在充分必然关系吗？

• 从规划到审批，到实际施工，到完成要多久？

• 万一规划不像预想那样来临，你的现金流是否扛得住？
  

“清空率”是一个鸡血，必要的时候也可以当鸡汤，可以偷换概念，可以冲淡对市场的担忧。

我要问问题了：

• 清空率是二手房，还是新房？

• 你用二手房的清空率来说楼花市场一片大好，靠谱吗？

• 悉尼整体的清空率是否代表你那个潜力地区的，你那套房的特定清空率？

• 是否30套100%的清空率，要比120套70%的清空率更表示市场火爆？

“人口增长率”，这个对于悉尼的一些新兴开发区以及悉尼之外的都市和地区的房产销售可谓是救命稻草一般重要。

我的问题是：

• 这个增长率的分母是多少？

• 是多长周期内的增长？

• 净增长是多少？

• 净增长的数字里有多少是新生儿（新生儿估计不够买房资格）？

• 另外，这个增长真的如计划实现吗？

• 比如一些人口少的城市，本来就基数小，增加一点，比例就高很多，大家算下一个300万人口的都市增加了3万人口，和一个100万人口的城市增加了2万人口，哪个人口增长率高些呢？

“升息”是个如今从业人士避之唯恐不及的话题。一有关于降息的消息立马刷屏，一堆可能导致升息的信息和征兆熟视无睹并保持沉默，想起一个老成语：掩耳盗铃。

买本金融或经济学的基础教材，看看如澳元贬值、银行收紧信贷、美国升息、物价飞涨这些表象代表的是什么，之后会引发什么。

我问的问题是：

• 升息是不是澳洲自己能决定的，或者储行自己能决定的？

• 如果储行由于多种考量，把利息控制在低位，澳洲的商业银行为了自身的盈利和生存可以独立升息吗（参看历史数据中储行利息和商业银行贷款利息的曲线比对）？

• 如果国际经济的大环境变了，澳洲是否能独善其身？

“澳洲骄傲”，很开心看到各种夸耀澳洲的文章，自豪感屡屡爆棚，澳洲确实好，但是如果想到了投资，不仅想起了老师的当头棒喝：做你的春秋大梦！任何地缘经济和地区性经济体都是世界经济的一部分。顿时感觉一盆凉水从头到脚。

我来问：

• 美国和澳洲哪个经济体规模大？

• 如果美国升息，经济好转，以逐利为天性的资本是选美国，还是澳洲？

• 如果美国升息了，经济报告释放积极信号，作为世界上最成熟和最有规模的投资市场，资本纷纷流向美国的大势下，澳洲这种靠海外借贷的经济体，海外融资的成本是否会增加，这些增加的成本会转嫁给谁？

• 人家要给股东看年报的，所以不能亏呀，所以谁来扛呢？你懂的。

• 一个简单题：如果银行从外面融资的成本从2%变成了3%，那么银行借给你钱的贷款利息会不会变化呢？比如全部转嫁，这个多出来的1%加在谁头上？

“天朝的钱”，每当有人拿这个说事儿，我就想起那部著名香港电视剧霍元甲的主题歌，也是我学会的第一首粤语歌，万里长城永不倒。来自祖国的资本帮助了澳洲的经济、就业还有房地产，我们自豪我们骄傲。

那么作为投资者，我要问：

• 这种涌入的量到底有多大？

• 海外购房占总量的多少？

• 购买热潮能持续多久？

• 是否像很多人说的那样，不管澳洲经济状况，只要由中国的资本不断涌入，房地产就可以长盛不衰？

• 万一这种资本减少了，比如外币汇出管制或限制，对你的投资房有哪些影响？

• 政府的政策和银行的政策加上上面提到的外部竞争因素，会不会影响中国资本的走向和喜好？

“依然强劲”，任何产业都是一个生态环境，所以不能割裂开看问题，偷换概念，断章取义。投资必定要对应风险。

我来问问题：

• 如果贷款收紧了，一些高密度楼盘进入了银行黑名单，那么已售的楼花在某些特定区域短期内大批settle会不会有风险？

• 在高密集的楼群里一下成交百套，而且大多是投资房的情况下，空置率是否上升，房租会不会因为房主恐慌而竞相下降？

• 房租下降了，投资者的现金流压力增加，那么升息了怎么办？

• 真的存在那种买房必涨，然后预判几年后的增值一定能够成交的尾款？

• 这种环环相扣的理想算盘，有没有什么风险会使其产生变数？

• 你的现金流模型考虑了加入变量之后的ROI吗？

• 银行的估计真的还在按市场价格进行吗？