前两天看朋友圈的一个“段子”说，2016被猴耍了一年，2017好好抓住鸡会，不然，2018可能过的和狗一样！2019可能就活的连猪都不如。

乍一看段子挺好玩的，读着读着忽然觉得这不就是整个房产和信贷市场的写照嘛。

回顾2016，央行的连续降息使澳洲房贷市场进入了一个低利息时代，由于投资持有成本的降低和宽松的信贷政策影响，2016年第一季度市场延续了2015的火热。然而好景不长，由于政府的施压，澳洲各大银行纷纷收紧信贷政策，其中包括个人信贷项目和发展商开发信贷，这一做法同时从需求和供应两方面下手，给澳洲整个新房市场来了一个急刹车，如果用两个字概括的话就是“整改”。

2017年市场究竟如何变化？利率还会不会加息？地产市场会不会下跌？

这几个问题是我最近两个星期经常和业内人士讨论的话题。

从利率的角度分析，持升息或降息的都有，一些专业人士认为受美国升息的影响，澳洲央行会会对利率做一些向上的微调，在2016年底和2017年初大部分银行都上调了基础利率和固定利率，他们认为这是升息的最大信号。

也有人认为澳洲的通货膨胀率还维持在一个较底的水平，市场经济活跃度不足，因此仍有降息的空间。

以我个人的观点来看，央行会保持cash rate 基本不变，甚至可能有再次降息的空间，虽然银行对标准浮动利息进行了一些上调，但这并不是客户最终拿到手的利息，客人拿到的利息是由标准浮动利息- 折扣力度，银行自己有两个可变因素进行自我调节。

举个很简单的例子，Nab(澳洲国民银行)目前标准浮动利息（投资用途）是5.55%，客人50万左右的贷款额度终身折扣可以拿到 1.26%。

那么客户最终的贷款利息就是：

5.55%-1.26%=4.29%

从这个例子就能清晰地看出，银行可以通过折扣的力度进行实际利率的调节。从几家银行固定利息来看，未来2年仍是低息时代。对投资者来说，固定2年或是3年的定息是不错的选择，因为固定利率会锁定住未来的持房成本。

从房产的角度来看，2017年将迎来成交大年，很多在2014年和2015年出售的新房将进入成交阶段，市场的供应量会迅速增加。

由于银行政策的收紧，新房成交违约率也许会略微上升，一些区域的价格和出租率也会受到影响；同时，由于政府对公寓房审批量下降，今年发展商在新房市场的开工率也会下降，新房供应量在2017年将是历史新低，也就是客户在新房市场上可选择余地较少，二手房市场会相应的火热一些。

总体来讲2017年的地产市场还处在一个调整供需关系的阶段，这特别适合首次置业者进入市场。

通过上述总结，我认为2017是地产市场的稳定发展年份：持续的低息环境，较低的开工量，经过洗礼与调整的地产市场会更加健康地向前前行。

感谢阅读，下期见~