澳洲2016年房市回顾,澳洲地产JennyYangRealty微信公众号文章

在2017年的年头，我们有必要回顾一下过去这一年的房市概况，作为今年的投资参考。

关于2016年的预测

在2016年年初的时候，经济师、分析师和很多著名的地产界业内人士都对这一年的物业市况做出了预测，他们中的大部分人都预计2016年的澳洲物业市场将会迎来一轮房价的跌幅，但事实证明他们错了。

数据说话

CoreLogic的数据

目前，市面上最及时的住宅物业价格指数应属CoreLogic的数据，这个公司今年改换了新的统计方法，可以随时更新数据，他们的统计显示澳洲五大主要城市2016 年的房价涨幅为10.9%，而2015年这一数字仅为8% 。CoreLogic 的数据目前已经更新至2016年12月，而其他机构的数据只更新至9月，其中，悉尼住宅物业价格上涨15.5% ，墨尔本上涨13.7%，霍巴特上涨11%，堪培拉上涨9.3%，布里斯班和阿德莱德分别上涨4%左右，只有珀斯下降4%。

但是，澳洲统计局和Domain的数据则温和的多。

截至2016年9月，澳洲统计局的数字显示墨尔本的房价升幅为6.9%，霍巴特6.8%，堪培拉5.5%，而悉尼和阿德莱德3.2%，布里斯班为3.1%，珀斯下降4%，达尔文则下降7.2%。Domain 报告，墨尔本的独立屋价格在2015年9月到2016年9月这段时间内，上涨了9.1%，之后是堪培拉上涨4.9%，布里斯班上涨3.2%，阿德莱德上涨2.8%，悉尼上涨2.1%。珀斯独立屋价格下降3.8%，达尔文下降10%。

谁说的更准？ 不管是CoreLogic，还是澳洲统计局，或者是Domain，尽管每家机构都有自己独特的计算方法，在上涨幅度的分歧之外，有一个事实是公认的，2016年的澳洲房市升幅明显。 研究机构SQM Research的市场观察家克里斯托弗（Louis Christopher）因为对2015年澳洲房市的准确预测而闻名，事实证明，他在去年年初对2016年的澳洲房市预测同样精准。2015年10月，该机构的一份报告曾经指出，2016年的澳洲住宅物业价格将上涨3%至8%。在市场对房价一片唱衰的声音之中，克里斯托弗独具慧眼地指出2016年各大主要城市的房价将上涨5%左右。

花旗集团前任首席经济师柯克拉斯（Stephen Koukoulas）克里斯托弗表示，现在来看，他们的预测比大多数人都更准确一些，而且，根据自己早先的预测，他们在这些重点城市做好了准备，进行了规模不小的投资。

预测不准何处有玄机？

花旗集团前任首席经济师柯克拉斯（StephenKoukoulas）在去年年初就对房市进行了“ 悉尼降价6%，墨尔本降价7% ” 的预言，而他也不是唯一一个这么说的人。考虑到愈发严峻的“ 置业难” 困境，政府出台的对投机者和非法国外买家的打击措施，对海外置业者征收的新税项，加上日益趋缓的供需平衡，很多分析者咬定了2016房价必降的决心。就连CoreLogic 自己的研究部门负责人劳赖斯（TimLawless）也曾经说过，悉尼和墨尔本的房价在2016年年初的时候“ 已经非常接近顶峰了” 。

SQM Research 的市场观察家克里斯托弗（LouisChristopher）为了降低外国买家对本地物业市场价格的作用，新州、昆州和维州都上调了针对这部分人群的印花税和土地税税率，但墨尔本、悉尼、布里斯班、堪培拉和霍巴特的房价还是不受控制地上扬。根据克里斯托弗的说法，物业市场是“ 非常专业、独特的资产类别，需要花很多年的时间才能掌握要领。” 他说：“ 物业之复杂不仅仅是市场上各种数据和指数反映出来的，而是在于房地产本身的特性，以及消费者的不理性。所以，房价通常不是因为市场供求关系决定的，我在这个行业中做了二十多年，每天都有新的体会。” 在他看来，大多数分析者都太过看重外国买家对本国市场的份量了，反过来，他们对宏观经济角度上低利率和高人口增长等方面缺乏理解。外国购买者在澳洲的房市上只扮演了一个“ 小角色” ，而且加税对他们也构不成实质上的影响。