深度长文
我们离“悉尼安居梦”还有多远？
前不久新官上任的新州州长贝姬莲（Gladys Berejiklian）公开表示：
将把改善住房可负担性作为施政的头等大事，发起大范围调查寻求解决方案。政府不会拿房产投资者开刀，也不考虑改变负扣税政策，未来将专注于改善住房供应。
新任州长关于改善住房可负担性的清晰口号无疑让苦于买房梦渐行渐远的年轻人感到振奋。然而分析下来现实并不容乐观。
新州城区的新房审批数量持续上升，但是在低利率及强劲的人口增长共同刺激下，房产需求的涨幅已超出供应能力。时至今日，诸多限制性因素迸发造成的结局是——前所未有的住房可负担性危机。
有数据显示，截止2017年1月31日，悉尼住房中位价已经达到了85万澳元，年度增长率达到了16%。
房产供应减少正加剧房价上涨。截止至今年1月15日一年内，澳大利亚首府城市房产挂售总量下降至83,035套，其中新入市的待售房产数量下降12%至10,581套。
近日，悉尼被评为2016年全球房产可负担性最差的城市之一，全球排名仅次于香港，目前悉尼的房价薪资比率为12倍，而2004年还是7.6倍。墨尔本在榜单上位列第6，包括珀斯在内的澳洲主要房市都被列为“极其不可负担”。
在悉尼所有608个区中，平均家庭收入可负担购买住房的区只剩一个。距悉尼中央商务区以西约50公里、靠近Mount Druitt的Willmot区，被认为是年均收入为8.3万澳元的悉尼家庭仅剩的一个可负担购买住房的区（以首付10%房款、以家庭收入的30%用来偿还房贷的模式来衡量）。
薪资疲软导致供房能力受限。这样的背景下，房产供应持续紧缩又助推了房价，意味着可负担性将持续恶化下去。解决之道又在哪里呢？
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房价居高不下的真正原因在哪？
高密度住房供给助长土地投机
许多新增住房供给是在公寓板块。一些地方政府和州政府由于急于创造新的供给，以允许开发商在单个建筑地点建设更多的公寓而不收取额外费用的方式，鼓励开发商建造高密度住房。
土地持有者已经意识到这种潜在的成本减免，并且假设这种福利总是存在的，因此他们就会抬高土地价格。因此，在这种情况下，通过公寓提供的额外供给实际上可能使价格增加。
澳洲住房的全球“金融化”
房市需求的增加，还是因为许多住房投资者已经将住房视作一种金融产品，以房子自身的价值为关注点。目前，尽管悉尼的公寓租金已开始下降，墨尔本的公寓租金也保持平淡，但投资者对住房的需求却越来越旺盛。
在过去的一年里，悉尼最热门地区的典型住房价格飙涨超过40万澳元，一些卖家将自己在2015年购买的房产在2016年转手出售，最多获利高达137万澳元。
另外，互联网以及由互联网支持的全球房地产市场，使国内外投资者日益成为住房市场的中坚力量。他们通过不断“吸收”新的供给，来提高房市最火热的两座城市——悉尼和墨尔本的房价，制造需求压力。
尽管澳洲政府对外国人置业有越来越苛刻的规定，中国政府也对资本流出采取了多项限制措施，澳洲仍然是中国人最热衷的海外置业地，这里的房价仍然居高不下。
“澳大利亚到处有中国人在买房，一般来说，在这里置业的人分两种，第一种是小孩在留学，想以后移民留下来；另一种就是富豪买豪宅了。”
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改善住房可负担性，供给真的是最佳答案吗？
贝姬莲在上任后的首场新闻发布会中提到，住房可负担性是她和本届政府的核心关注点。“作为政府，我们已经做出许多努力，但我们知道还有很长一段路要走。我希望让新州每个普通劳动者都能拥有自己的住房”。
她表示，加大供应是解决住房可负担性问题的最佳方式。截至去年10月的一年内，全州共批建住宅74,577，新州正在经历史上最大的房建繁荣，这与新州联盟党政府的政策取向是分不开的。
研究发现，对住房可负担性表示关心却无进一步行动，是政客们的默认立场。对于政客而言，控制住房供给只是一个好政策的标志而已。
如果供给并没有增加，或者增加供给并没有像预期的那样使房价冷却，联邦政府就可以指责各州土地规划和供给不力，而不必真的投入任何解决成本。而各州政府可以进一步指责地方政府阻止住房开发，给基础设施需求“镀金”。而私营部门又会将近乎全部资金投入于新住房建设，呼吁更多的住房供给是一个成本相当低的政府战略。
增加住房供给的论调听起来似乎可信，毕竟对于大多数类型的商品而言，增加供给量确实会降低其市场价格。但事实是，住房与大多数商品并不一样。
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住房供给该不该是解决房价问题的唯一手段？
澳洲近几年的住房供给量突破新高，可悉尼和墨尔本的房价为何还在继续上涨呢？
新增供给量仅占住房总存量的一小部分（在澳洲约为2％）。而价格是由整个市场决定的，住房市场中的大部分都是已建住房。
住房市场的独特性还在于它是一个资产市场。随着价格的上涨，短期内的需求实际上是会增加。这使得供给增加更难以降低价格。
住房价格上涨会刺激需求
在大多数其他市场，价格上涨既会促进额外的供给，又会抑制需求，在这两股关键力量的共同作用下，市场价格便急剧下降。然而，在房地产市场，价格上涨对于供给和需求这两种力量的影响是会相互抗衡的。
由开发商管理供给
住房供给量实际上是由开发商和为其融资的银行掌控的，他们不会主动以抑制价格上涨为代价让供给过剩的情况发生。在悉尼和墨尔本，批准建设的住房数量远远多于正在建设的住房。
多少新增供给才能改善房价的可负担能力？
即使澳洲的房地产开发商和金融机构对供给的控制没有这么谨慎，在需求非常强劲的时候，增加足以使房价下跌的供给也不太可行。
澳大利亚总理鼓励各州修订规划法，以便住房开发和建设更容易获批。在过去10年里，澳大利亚的规划法一直在改革，悉尼和墨尔本的住宅获批数量也长期处于历史高位，但住房价格增长仍不见放缓。以2015-16年为例，悉尼的新住宅批准量达56,000套，墨尔本超过57,000套。
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房价可负担性问题是否还有解决之道？
据报道：特恩布尔政府正在计划削减房地产投资者的资本利得税优惠减免额度，一方面可改善住房可负担能力，另一方面还能在撙节措施遭到参议院反对的情况下增加收入，也可有效缓解预算削减带来的冲击。
政府正在制定的改革方案包括以下可能性：
一种方案是：将资本利得税折扣率从50％减半至25％，或作部分削减；另一种方案是渐进式，资本利得税的折扣率将持有房产的时间的增长而增加，也就是说，在投资者必须将房产持有数年，才有资格获得50%的全额税额优惠。
目前，投资者最少只需要持有房产12个月，就可以享受50％的资本利得税折扣。
不过金融部长科曼（Mathias Cormann）在口头上否认了这一变化。
地方发展与去中心化
另一方面，地方发展，以及政府服务与商业发展“去中心化”为房产供应带来新机遇与新气象。人口持续增长，社会基建成本提高意味着，商业、居民与政府部门去中心化变得十分必要。目前西悉尼Paramatta第二CBD的开发，政府部门大举西迁体现的正是这种战略指导思想。
新州地方经济发展也颇有起色，据统计局数据显示，过去20个月新南威尔士地方上增加就业达54,600个，约占到全州新增职位的39%。就业兴盛将带来居住需求，带动人口向周边地带分流，减少首府城市需求压力，从整体上有助于住房可负担性问题的解决。
限制外国人买房
2017年2月6日，为打击外国投资者房地产投机行为，澳大利亚政府再度放大招：勒令15套由外国人非法购买的房屋进行强行出售。
根据澳大利亚法律，除特定情况外，非澳大利亚公民只能购买新建住宅，不得购买二手房；若购买新房，必须获得澳大利亚外国投资审核委员会批准，取得FIRB。
澳大利亚维多利亚和昆士兰州去年已向外国房产买家征收新税，以抑制房价持续上涨。新南威尔士州去年也宣布向外国房地产买家征收4%的印花税，以及0.75%的土地附加税。
保障房建设
在改善住房可负担性上，如何为中低收入家庭，以及提供关键社会服务的人群，如教师、护士、应急救助人员等优先提供保障性住房，受到新州政府的重视。
如果政客们真的想要解决房价负担能力危机，他们应该尽力支持经济适用住房的建设。这一板块相当重要，但政府投入的资金却还是严重不足。
此外，针对新建的和可负担的出租住房实施更好的税收减免，而非加速对现有住房的需求，也将有所改善。
撤销印花税
在供应紧缩上，房产业界人士指出近二十年来新州的房产印花税涨幅达到令人惊愕的750%。那些想要卖房、迁居的澳洲家庭因为交易成本高昂而动弹不得，换言之，现房市场缺乏供应动力。
业内人士基于数据分析提出：削减或撤除印花税有助于更多房源上市，进而有助于解决供需平衡问题。
撤除印花税或将直接改善住房可负担性，有助于促进人口流动，鼓励有房者改换房型以满足居住需求。
结 语
尽管住房短缺是促使价格高的原因之一，但新的供应并没有使房价变化更有利于首次购房者。当价格增长减缓或出现逆转时如何保障住房建设正常运行？如何在不降低市场价格的情况下创造经济适用的住房？都是值得我们长期探讨的问题。
