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北京人林凡 （化名）也算是少年得志的成功人士。从国内名校新闻专业毕业后， 赴美国攻读研究生也算一帆风顺。 然而，他深知新闻专业基本上被美国人把持， 外国人很难在此领域做出一份事业。 因此，毕业拿到绿卡后， 就考了房产中介执照， 转行做起了房产中介生意。

美国次贷危机后， 房地产市场不景气， 房价下降很多， 吸引了大量的外国投资者， 尤其是中国投资者。 再加上房价便宜， 房子又新， 不少中国投资者趋之若鹜。 

在这个大环境下，林凡凭着自己广阔的人脉和出色的服务把房地产生意做得风生水起。 短短几年，他卖了数百套房子， 绝大多数都是来自中国的客户。 林凡在当地成了名富其实的金牌经纪人， 赚了个盆满钵满。 

正当自己的房地产生意蒸蒸日上的时候， 林凡却遭遇了人生的“滑铁卢”， 他收到了美国国税局 （IRS）的审计通知函。 这是怎么回事呢？

原来， 林凡的大多数客户买完房子后， 就回到中国去了。 林凡就帮助这些客户打理房产， 包括： 买房， 找租客和收租金。 

由于缺乏必要的税务知识， 林凡认为这些中国客户没有美国国籍和绿卡，也没有社会安全号码， 就没有提醒这些客户每年需按时向美国国税局申报这些租金收入。

林凡收到审计通知函后， 觉得自己十分冤枉。他仅仅是个代理人的角色，每月的租金都按时转给了房产主人。 房产主人没有按时申报租金收入， 和自己根本没有关系。 因此他没有给予美国国税局问询函足够的重视， 工作一忙，就忘记处理了。

哪知道， 几个月过后，美国国税局居然把他告到了税务法庭， 并且冻结了他的银行账户和资产。美国国税局对林凡的房地产业务进行了审计， 发现他作为物业管理代理人， 没有完成美国税法规定的对租金收入代扣代缴和相关申报工作， 向他开出了 230万美元的巨额罚单。 

这个数目是由他管理所有物业的累计租金毛收入的30%再加上利息和罚金计算出来的。另外， 美国国税局还威胁可能会对他提出刑事诉讼。

这下可把林凡吓坏了。 他立即重金聘请了专业的税务律师和税务师团队为他辩护和应对。 他非常后悔， 当初如果知道这些税务法规， 就不会现在陷入这个法律泥潭里啦。

我们就此咨询了有关的美国税务专业服务公司。专业人士说，美国税法对外国人购买美国房产的税务申报有具体规定。 任何房地产专业人士， 只要经手过房产的租金收入， 即使没有与房产主人签署正式的物业管理合同， 也会自动成为代扣代理人（Withholding Agent）。

如果房产主人没有做过特别的税务规划，代扣代理人应该预扣代缴租金毛收入的30%并向美国国税局及时申报，否则将被要求支付应该代扣代缴的税款，加上利息和罚金，并且承担法律责任。

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