法律专栏15
匠心收藏贴！
2016-17澳洲投资/移民法十大新政全解析
过去一年，澳洲房产圈儿发生的大事都在这里
（附法律解读）
作者：林汇铭
微信：lin61230
《法律专栏》休刊一月，甚是想念。
首先，给大家拜个年！祝《澳洲房产大全》的撰写团队和各位读者朋友们新春快乐，鸡年大吉！
回顾过去一年，2016年的澳洲投资市场无疑是近六年来最令华人投资者与相关从业人士最为印象深刻的一年。这一年中，投资环境稳健发展，汇率走势稍起稍落，但对外投资的法规政策却扮演着“打你十个巴掌后揉你一脸”的狠角色。
然而，变的是环境、汇率与政策，不变的是跨境投资市场愈演愈热的大势。古人云“以史为镜，可以知兴替“，此文将归纳并逐一解析2016-17年澳洲投资法与移民法相关的十大政策新规。
一、 投资（产权）法类：
1. 2016年6月 | 针对新维昆三州，海外买家购房需缴纳附加印花税/土地税
2. 2016年11月 | 财政部公布购房新规，海外买家被允许购买“二手楼花”
二、 移民法类：
3. 2016年7月 | 移民局重大改革学生签证，特别开放小学生留学签证
4. 2016年7月 | 投资移民利好新政！132/188门槛降至历史最低
5. 2016年9月 | 澳洲移民再添新成员，新签证188E创业移民正式开放
6. 2016年11月 | 澳洲移民随行子女年龄由25岁降为23岁
7. 2016年12月 | 澳洲对华十年访客签12月12日正式生效
三、 金融法规/政策类：
8. 2016年4月 | 澳洲四大银行正式收紧海外收入贷款
9. 2016年5月、8月 | 澳联储RBA降息至历史新低，澳元受大影响
10. 2017年1月 | 中国政府严格控制外汇交易，再限资金外流
接下来，我将逐一解析以上10条新政策，读者朋友可以根据上述目录自行选择需要了解的内容：
1
生效时间：2016年6月起
由于澳洲2015财年即将在6月30日结束，各州政府均选择在此时发布了2016新财年的财政预算。对于海外投资者最显著的影响则在于，各州政府财长均有计划提高海外买家购房的印花税支出，从而平衡海外买家与本地买家的购置比例。
维多利亚州附加税概述
在2015/16财年，针对海外购房买家，维州工党政府新增加了3%的额外印花税。此印花税基于房屋买卖合同价格，不受标的物的当前价值影响，因此也不能享受印花税减免。
而维州政府2016/17财年的财政预算决定，将增加海外买家额外印花税，在3%的基础上增加至7%。同时，海外买家如果被定义为缺席个人/企业/信托，则需要额外支付1.5%的土地税。
新南威尔士州附加税概述
在新州2016/17财年，从7月份开始，海外买家将会被要求支付额外4%的印花税。从2017年开始，海外投资者还将被要求支付额外0.75%的土地税。
新州政府在之前的政府议案中已经提出，从2016年7月起，所有新州房产交易，买卖双方均需要首先证明他们的国籍才能进行下一步交易。
昆士兰州附加税概述
早于2016年6月14日昆州财政预算报告，昆州财长宣布，他们将追随维州政府的决定，向海外买家征收额外3%的印花税。此印花税将在正常印花税（最高上限5.75%）的基础上征收。
以企业或信托形式购买物业，税务局会利用穿透法则追查实际控制权是否在海外买家手中。如果是，那么额外的印花税即会被征收。
海外买家购房附加税数据表一览：
参考与相关阅读：
2
生效时间：2016年11月
中国投资者是澳洲房地产市场最大的海外投资群体，澳洲的楼花因其成本低、回报较高等特点，吸引了大量中国投资者的追捧。不过，随着澳洲各大银行收紧对海外买家的贷款，中国买家在产权收割时感受到了巨大的压力，因此，一部分中的他们被迫选择放弃定金，解除合同。令人欣喜的是，澳洲财政部长Scott Morrison于2016年11月宣布，将允许海外购房者接手因其他原因而导致未能按时成交的期房公寓楼。
在我们解读这条新政策之前，我们先来谈谈澳洲法律对于新房和二手房定义上的区别。根据澳大利亚海外收购法《Foreign Requisitions and Takeovers Act 1975 》的规定，纯海外人士在澳大利亚只可以购买新房（new dwelling）而不可以无条件的购买旧房或二手房（established dwelling）。在澳大利亚财政部长Scott Morrison更新政策以前，法律规定新房必须是第一次被销售，也就是说之前没有被卖给过任何买家。
显然澳洲政府也认为，如果房产因为种种原因导致无法完成过户，但房产确实为新建的，那么仍旧被定义为二手房产这一政策并不合理。因此新政中支出，无法过户完成的楼花依然可以作为新房卖予海外人士，但是必须符合以下条件：
房产合约在所有权过户前已经被终止；且
房产第二次销售必须是由开发商直接销售给买家。
请注意，此处并没有要求对被终止合约的买家身份进行限制，也就是说，一手的买家不必要是海外人士。
参考相关文献阅读：
3
生效时间：2016年7月起
澳洲移民局将从7月1日开始针对学生签证实行重磅改革政策，不仅会简化当前的澳洲学生签证申请，而且还将会敞开大门，开放小学生留学签证，迎接来自中国的小学生。同时，学生父母还可以在澳洲申请陪读，照顾子女，也可以在适当时机选择直接申请澳洲移民，一家人永居澳洲。
澳大利亚各个小学，特别是公立小学从2016年7月1日起，将正式接受来自中国的小学生的申请了，具体要求如下：
从 2016 年 7 月 1 日起，无论其国籍，所有中小学学生必须符合适当的入学年龄：(递交签证时，申请人至少要满6岁)
就读9年级时，年龄不得超过17岁
就读10年级时，年龄不得超过18岁
就读11年级时，年龄不得超过19岁
就读12年级时，年龄不得超过20岁
在此之前，澳洲留学生签证的最长期限是五年，但是此次推出的新小学留学签证最长的签证时间为2年，目的是为了保护年纪较小，容易受到伤害的小学生。
学生/监护人：$19,830
伴侣/配偶：$6,940
儿童：$2,970
表格157N提名在澳大利亚的合适亲戚；
表格157N和其指定亲属的学生监护人（子类 590）签证申请；
由教育机构发出的《适当住宿及福利安排确认书》或《中学交换学生接受通知书 》(AASES)。
参考与相关阅读：
从 2016 年 7 月 1 日起，无论其国籍，所有中小学学生
4
生效时间：2016年7月起
2016年的7月注定是澳大利亚移民政策全面调整的一个新起点，其主要围绕188A类商业创新签证以及132类卓越人士签证两大签证展开，从而更加吸引全球优秀企业家和管理者的注意。其中，132类卓越人士签证投资移民项目更是大幅调整，将门槛创造史上新低！
新南威尔士州 新州是2016年最早公布放宽移民投资政策的一个州，新州商业及移民处几乎每个季度都有利好消息出台。主要的政策变动包括：
全面放开澳洲商业移民188A签证的行业投资限制，多达14个行业被取消投资限制，比如深受中国人喜欢的咖啡厅、餐馆、超市、花店等小生意，都重新列入可以移民的投资领域。
缩短商业天才移民132签证的州提名审批时间。
大力简化澳洲商业移民188A签证的申请流程。包括简化商业计划书（BP）的要求、不再要求投资者前往悉尼实地考察等流程。
昆士兰州 2016年7月25日起，昆士兰州政府以历史最低价，加入澳洲投资移民争夺战，以吸引更多投资者前往昆士兰州创业、投资和生活。
188A商业投资移民签证：1)、投资额从50万澳元减少到20万澳元；2)、取消地区投资限制，昆州所有地区都仅需投资20万澳元；3)、取消行业投资限制。
132商业天才移民签证：1)、投资额从250万澳元降到100万澳元；2)、取消行业投资限制；3)、取消雇佣员工要求；4）、放宽商业计划书要求。
西澳大利亚州 2016年8月17日起，西澳大利亚州（首府珀斯）也重磅发布了投资移民新政。对比旧政，西澳州移民新政变化包括：
商业天才移民（非房地产开发类生意）132卓越人士签证只需雇佣1名全职员工。（注意：房地产开发类生意的132签证申请者，仍需雇佣2名全职员工）
132签证用于商业经营的投资额降至100万澳元，暴减250万人民币。（注意 ：房地产开发类生意的132签证申请者，投资额仍是原来的150万澳元）。
政策中不变的条件仍是商业天才移民132签证申请者须在西澳购买一处房产。
参考与相关阅读：
5
生效时间：2016年9月起
2016年9月10日，澳大利亚移民法中将开始推行、实施一个新的签证类别——188 Entrepreneur Visa（俗称188E企业家创新创业移民签证）。
188E签证的来由背景：
188E签证的申请条件：
1. 获得以下澳洲投资机构不低于20万澳币的投资：
澳大利亚联邦、州或领地的机构；
依据澳大利亚联邦、州或领地法律成立的，公众资助的研究机构或创新计划；
在澳大利亚风险资本有限合作伙伴机构（VCLP）、或早期风险资本有限合作伙伴机构（ESVCLP)注册的投资者；
符合要求的高等教育机构。
2. 申请人在从事“获认可的生意行为”的创新企业中持股不低于30%；
3. 年龄55岁以下，除非州政府认为申请人能为本州提供杰出经济贡献；
4. 雅思4个6分；
5. 获得州政府或领地政府提名。
188E签证的优势与劣势
参考与相关阅读：
林汇铭律师 | 解读如何移民澳洲（视频）：
6
生效时间：2016年11月起
根据澳洲移民局官网公布的11月份法案调整计划，大多数种类的澳洲移民签证（除难民签证或保护签证等特别签证）申请的随同子女年龄将改为不超过23周岁。
参考与相关阅读：
7
生效时间：2016年12月12日起
从2016年12月12日起，澳大利亚将对持有中国护照并在中国大陆申请的申请者开始试行十年“常旅客”访客签证。这是澳大利亚首次对外国公民发十年多次签证，现阶段只对中国公民实施。
参考与相关阅读：
8
生效时间：2016年4月起
在澳洲四大银行开始正式收紧海外收入贷款之前，3月份的一个重大讯号就是澳洲四大银行之一的Westpac声明开始对海外收入的房屋贷款申请收紧。要知道Westpac可是四大银行中海外贷款市场占有率最高的银行，这可以说是整个2016年澳洲房产海外投资者的一个黑天鹅！后面一些列发生的事情对2016-17年澳洲公寓市场、开发商、中介等都产生了非常深远的影响，一两年前买的楼花将面临不能贷款交割的问题，从而引发一些列问题出现。
截止7月份，澳洲四大银行都相继停止了对海外收入的房屋贷款申请。这里需要注意的是，受限制的不是海外身份，而是海外收入，也就是说，即使是海外身份但却可以提供澳洲境内完整的收入证明，还是可以贷到款的。这件事是澳洲新房市场尤其是公寓市场的一个重要转折点，当时不少读者朋友误解是澳洲不欢迎海外投资，保护本地房价进行的限制，其实不然，背后的原因相当的复杂，和澳洲的信誉评级有直接关系。
四大银行“黑天鹅”事件时间线回顾：
a) 2014-2015年，中国人成为澳洲房产最大的海外购房团，过去两年购买了价值243亿澳元的房产。
b) 2015年7月1日起，对购买维州房子的海外投资人(不包括永久居民)额外征收房款3%的印花税。
c) 2015年12月1日起，FIRB（澳洲投资审批委员会）出新规，开始收取海外投资申请费。
d) 2016年3月19日，Westpac（西太银行）宣布海外收入贷款额最高不超过70%，并且提高海外人士的贷款利息。
e) 2016年3月21日，NAB（国民银行）宣布对于纯海外人士，最高贷款比例将下调至70%。4月9日实施。
f) 2016年4月4日，ANZ（澳新银行）银行宣布对那些100%纯海外的贷款关上大门。
g) 2016年4月16日，澳洲联邦储备银行警告，称若中国经济猛然下滑将对澳洲房地产市场造成严重影响。特别是墨尔本内城区的公寓以及悉尼部分地区。
h) 2016年4月19日，CBA（联邦银行）加入收紧阵营，宣布对于没有公民及居民身分的人通过海外收入贷款不予批贷。而临时居住工作在澳洲并有澳洲工资的申请人，其贷款和价值比率由80%降低至70%。
i) 2016年4月20日，NAB（国民银行）的调研显示，受银行开始限制外国买家贷款影响，第一季度外国买家购买澳大利亚房地产数下降到二年半的最低点。其中购买新房的比例只有11.8%，比2014年第三季度的16.8%的高峰下降不少。其在维州购买新房比例也从2014年第四季度的32.5%下降到现在的10.7%。
j) 2016年4月22日，Westpac（西太银行）宣布全面取消纯海外借贷。
k) 2016年4月26日，西太银行(Westpac)公布的新规定，集团旗下的所有银行，包括西太银行(Westpac)、圣乔治银行(St George Bank)、墨尔本银行 (Bank Of Melbourne)、南澳银行 (Bank SA)一同执行，所有在4月26日前获得的预批，将有90天的有效期，并且不能有贷款结构的变化，否则就按新政策执行，同时还需要澳洲或境外的报税材料甚至中国社保基金账单来核实收入证明。
参考与相关阅读：
9
生效时间：2016年5月、8月
2015年结尾的时候澳洲储备银行RBA已经将基准利率降到了2%这个低点。
进入2016年后，澳洲经济一直通胀疲软。澳联储公布了5月利率决议及政策声明，结果显示，澳联储决定降低现金利率25个基点，至1.75%。在政策声明中，行长史蒂文斯表示，近期的通胀数据低于预期，薪资水平增长疲软，以及全球整体通胀低迷的局面使得储行下调了澳洲经济的通胀预期，这是本次降息的主要原因。
之后在澳联储8月的会议上，澳联储宣布自从5月4日宣布降息后再降低25个基准点，调至1.5％。新的利率从2016年8月3日生效，创造了官方利率历史新低。
可以预见的是，澳洲房产市场将得到提振。史蒂文斯表示，储行对房市的走势保持着密切关注，更多的监管措施已经使房贷标准得到加强，房价升值压力有减弱的趋势。低利率带来的潜在风险与去年相比得到了缓解。遇见此景，地产投资者是很开心的，因为向银行借钱买房的成本降低了，于是澳洲房产市场继续升温，无论是新房还是二手房市场都很热闹。
与此同时，澳洲股市无疑是当日市场中最大的受益者。随着储行的进一步宽松，ASX 200当日暴涨，刷新了自15年10月底以来的新高。从技术分析的角度来看，澳洲股指从长、中、短三个时间框架都进入了一致的上升趋势，值得投资者注意。
Melbourne)、南澳银行 (Bank SA)一同执行，所有在4月26日前获得的预批，将有90天的有效期，并且不能有贷款结构的变化，否则就按新政策执行，同时还需要澳洲或境外的报税材料甚至中国社保基金账单来核实收入证明。
参考与相关阅读：
10
生效时间：2017年1月
2016年末人民币彻底结束了长达二十多年的升值周期。同时，2016年在美元强势的影响下继续加速贬值。随着国内一线城市房价的暴涨，也出现了房产跨国比价的问题。如果有人抛售掉一套一线城市的房价，去欧美任何一个国家都能买到更好的房子，过上更好的日子，资金外流的趋势一发不可收拾。面对这样的形势，中国势必要摆脱“人民币贬值-资本外流-外储下降”的恶性循环怪圈，因此重拳频出以阻止外汇流。
所以在2016年最后一个工作日，中国央行正式公布《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》。自2017年1月1日起，大额跨境交易报告标准为人民币20万元，转账或者现金形式的外汇交易上报标准变为5万人民币或1万美元等值的外汇交易额。也就是说，只要换汇额度大于5万人民币的都需要上报。
Melbourne)、南澳银行 (Bank SA)一同执行，所有在4月26日前获得的预批，将有90天的有效期，并且不能有贷款结构的变化，否则就按新政策执行，同时还需要澳洲或境外的报税材料甚至中国社保基金账单来核实收入证明。
参考与相关阅读：
特此感谢：中澳法律界的各位同仁，特别是李伟平律师与宋思思律师，对此文章的文献支持与建议。
感谢阅读，我们下期见！
【声明】：法律专栏所有内容只给读者提供参考方向，但非个案专业建议，如果想了解个案专业细节，请务必咨询持牌相关专业人士！作者和澳洲房产大全不承担任何直接或间接法律责任。
