文 |  卿滢

▲ ▲ ▲

虽然近年来，中国房地产投资者的海外置产热潮，已经引来了澳大利亚、加拿大等热门目的地国家的限购政策。然而，中国购房者的海外购房需求依旧猛增。据全美房地产经纪协会统计显示，中国人民仍是美国房产最大的海外购买群体：中国人在2015年3月到2016年3月间，于美国购买房产的资金总额，超过了排名第二到第五位国家（加拿大、印度、英国、墨西哥）购买者的总额。

在多轮雾霾重重肆虐之际，近来有外媒发现，在一向是中国海外购房重点地区的美国，中国房地产商的投资项目开发方向，已开始从原本的高端豪宅，转向中产客层亦可接受的房产项目了。这是怎么一回事呢？未来，在开发商的引导之下，会有越来越多的中国中产阶级家庭到海外买房吗？

据《华尔街日报》报道称，大型中国房地产商在美国开发的房产项目，已从聚焦于顶级豪宅，转向了相对普通的一般住宅，以吸引日渐思考多元置产方案的中国中产消费者。

在这些房地产商的预判中，颇受中国消费者青睐的新投资项目，包括中等档次的家居住宅、学生公寓、养老院和专业医务护理院。投资的目标地域，也开始从纽约、洛杉矶和旧金山等昂贵的大城市，转向购房和生活成本相对更低的中小城市。

《华尔街日报》分析认为：这些转向显示，过去几年迅猛的购买潮，把美国高端房产价格推至新高之后，已促使海外的投资客，更具策略性地思考整个美国市场。

就具体案例来说，中国的地产商朗诗地产，开始在加州的小城市修建项目，意在瞄准“首次到美国买房的中国购房者”。而万科在美国开发的14个房地产项目，主要目标人群也是中国中产阶级─特别是那些以自住为需求、而非以投资为目的的买房者。万科觉得，这些以居住为需求的房产项目，会比高大上的豪宅项目更稳定。万科在美公司的主管Kai-yan Lee（音译）说，毕竟，高端奢侈住宅项目的风险，现在都很高。

除了家庭住宅之外，日益增长的中国海外留学生群体，也使得学生公寓项目成了当红炸子鸡。

盛世神州基金就在得州大学奥斯汀分校附近，投资了学生公寓项目。该基金的董事长张民耕表示，投资学生公寓项目，是为了应对美国过热的房地产市场。得州首府奥斯汀虽然城市不大，但是高校众多，对学生公寓的需求量庞大，同时供给量也不太够。

虽然中国政府近期限制资本外流的种种措施，可能会减缓投资者赴美购房的脚步，但张民耕认为，这种影响只会是暂时的。 

当中国房产商开始在美国，为中国中产阶级量身打造新家之际，中国的购房者真的会埋单吗？中国购房者的组成结构，有没有发生什么变化呢？

根据全美房地产经纪协会（NAR）发布的《年度美国房产市场国际购房报告》显示，从2015年3月到2016年3月，所有外国购房者在美国购房的总额为1026亿美元，同比下滑了1.3%；但是，购房数量则增加了2.8%。也就是说，海外客户在美国用以购房的金额总量减少了，但是买得的房屋套数却增加了。

有分析认为，上述现象这可能是购房类型和购房地点开始转化导致的。不少海外购房者的注意力，已经开始从旧金山、纽约和华盛顿特区，转向了更中小型的城市，购房的类型也开始从豪宅向中档房转变。

那么，海外客人在美购房究竟哪家强？全美房地产经纪协会公布的这份报告显示，中国人依旧是美国房产的最大海外购买群体，中国人在2015年3月到2016年3月间，于美国购买房产的资金总额，超过了排名第二到第五位国家（加拿大、印度、英国、墨西哥）购买者的总额。

但是，和上年同期相比，中国人的在美购房总额出现了少量下跌，从286亿美元小幅下滑至273亿美元。此外，中国购房者在美国的购房数量也出现同比下滑，从3.4万套下滑至2.9万套。此外，以交易数量计算，中国购房者在美国所有海外购房者中的占比，也从2015年的16%下滑至14%。

全美房地产经纪协会认为，从2015年到2016年出现的下滑，是由于中国购房者的热情，受到了中国政府严控资金外流措施的抑制。彭博社则称，如今，如何将资金转移到海外市场，是中国人到海外购房的主要问题。

（小编：新年伊始，中国的外汇管理部门就强调，中国人的个人购汇，“不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目”）

不过，当其他国家的海外购房者，在美置产的平均房价走低之际；中国人在美购房的房产平均价格却仍在走高。

根据全美房地产经纪协会的数据，从2015年3月到2016年3月，中国购房者在美国购房平均价格同比增长了12.6％，达到93.7万美元。所购房产的中位价格也增加了11.5%，达到54.2万美元。这两个数值，均大幅高于其他海外购房者平均水平。根据海外房产交易平台“居外网”的数据，中国大陆和海外华人用户对价格高于100万美元的美国房产的访问量一直在不断走高，2015年查看这一类房产的客户占比只有20%；但2016年这一比例上涨至32.7%。

过去，外媒常常惊叹中国人的数字交易、网络信贷和移动支付应用之广。如今，《纽约时报》更被中国中产阶级用来海外买房的新渠道─智能手机应用给惊到了。《纽约时报》的报道提到，中国和世界各地的新一代智能手机应用，以及在线贷款平台，正在帮助小型投资者跨越法律和语言的障碍，在全球各地进行投资。有了这种非正式的贷款网络，中国投资者就可以为海外项目和买家提供资金；这些网络应用，在很大程度上绕过了银行和其他传统的资金来源。虽然，中国政府如今正严格限制资本外流，但《纽约时报》认为，这些新技术和新应用，却营造了一个模糊的空间。

全美房地产经纪协会的首席经济学家Lawrence Yun认为，中国购房者购房的形态非常独特，他们总能找出方法来，绕过控制资本外流的各项措施，并且更少受到外部因素的影响。Lawrence Yun说，中国购房者将在美购房，视作资产配置的重要安全手段。

中国人在美买房，究竟都买到哪里去了？全美房产经纪协会的报告显示，三分之一的中国赴美购房者，都选择在加州购房，主要原因是文化接近性；而纽约州、得克萨斯州、华盛顿特区和新泽西州，则是另外4个最受中国购房者欢迎的地区。

然而，现在中国人民在美购房的分布也日趋分散。大约有39%的中国购房者，没有买在上述五个州，而是买在了其他地区，并开始向中小型城市进军。因此，中国人也是在美购房地域分布最广的海外买家

至于中国人到美国买房的目的是什么呢？

根据海外房产交易平台“居外网”在2016年12月发布的《华人在美购房报告》显示，在最受中国买房者欢迎的五大州里，购房是为了自住和教育目的的比例均超过60%。全美房产经纪协会的报告则显示，中国购房者中，以自住、教育、度假为目的的比例超过60%，以投资为目的仅占13%。最受中国人欢迎的美国房产户型，则是独门独户的独立房屋，超过74%的中国人都选择了它。

居外网的中国区总经理葛奕婕告诉财新记者，过去几年来，中国人赴海外购房的步伐一直加快。她预计到2020年，中国人花在海外购房上的资金将达2200亿美元。相比中国作为世界第二大经济体，中国企业和个人拥有的海外房地产比例，目前还比较低。中国人的海外置业潮，或许还有较大的增长潜力。

从购房者的来源地域来看，“居外网”的数据显示，中国赴美购房者的来源地，有从一线城市向东部其他省份扩大趋势。另外，在成熟市场如北京和上海，中国买家对澳洲房产的询盘价有所下降。这说明了，开始考虑在澳洲置产的京沪人士，已经从少数富豪，扩大至考虑子女留学、想改变生活方式、想为资产保值的中产阶级人士了。

面对这一趋势，葛奕婕分析称，对中国的中产阶级，特别是拥有高等学历和稳定工作的城市专业人士而言，在美国置产永远具有吸引力，“当地相对优质的教育资源、适合长期投资的安全环境，是他们的刚需。”

葛奕婕还称，近来，有越来越多的中国专业人士及经理人，也开始关注美国推出的跨国企业高管绿卡，以及将要推出的创业绿卡，“学区房、自住房也越来越受中国买家关注，不是每个中国买家都要买豪宅。”

原文参考：

Plain-Vanilla Real Estate Gains Clout With Chinese（作者Esther Fung，原载《华尔街日报》网站）

Foreign buyers flood US real estate, but buy cheaper homes（作者Diana Olick，原载CNBC网站）

End of an Era as China’s Love Affair With U.S. Real Estate Fades（作者Lillian Chen，Jacob Gu，原载彭博社网站）

2016 Profile of International Activity in U.S. Residential Real Estate，来源全美房产经纪人协会