故事的开头是这样的，我们的朋友大华，在Burwood有一套房子，但是他梦想住去海边，享受人生。终于有个千载难逢的机会，他等到了他梦寐以求的房子，于是他决定卖出自己原来在Burwood的房子。
但是在他买房时，面对一连串不同的数字，大华彻底蒙圈……
完全搞不懂为什么同一个房产会有5个不同的估价金额？自己的估价是一个数字数字、中介估价是另一个数字、贷款机构衡量的价格又是另一个数字，最后售出的价格还是不同的数字，晕……
那么相同的房产怎么会有那么多的价格？我们如何判断哪一个金额是正确的？
资深专栏作家Caroline James在realestate.com.au上分享了她的看法。
为何会有不同的定价？
如果房屋将要进行抵押贷款，银行就必须衡量房屋的价值。
它要了解房屋价值是否提供充足的保障，这样银行才能放心的给卖家提供贷款。万一日后无法偿还贷款时，银行就会出售房产来抵缴欠款。
因此，银行的估价会比较保守，通常比市场上同等房屋的售价要低10%~20%。
在大华的案例中，银行评估他的房屋后，决定将价格订在80万元。
房地产中介大多是依照市场价格来评估房价，卖家可以依此判断应该请谁来协助卖房。
通常中介会先检查房产的状况，并比较当地郊区或城镇同类房屋的销售金额，然后中介会估算出房产的销售价格，如XX万起。在公布售价之前，这些估价对卖家是很有帮助的。
大华的房产是学区房，距离学校仅1公里，并是个两居室住房，中介检查完房屋后，与当前市场进行比价，发现市场对这样的房产需求量很大，于是将售价估在85～90万元之间。
不管房屋是通过私人销售或拍卖会出售，买家和卖家谈妥价格后，签下合同当日的价格就具有法律约束力。
假设拍卖会当天有12位极感兴趣的买家，拍卖会一启动，他们就积极喊价，金额很快就超过了房地产中介估的价格。
最终，大华成功在拍卖会上以93万元售出房屋。
每年房地产所有人会收到市政税通知单，单据上有：物业总价 (CIV)、地价(Site Value)、年净值 (NAV) 和总租值 (GRV)等栏目。
这些数字是使用不同的方法计算出来的，包括可比销售数字，以及各州的总估价师办公室(Valuer-General Offices)每年提供的两次数据。
地方议会、水利局和消防局都会运用这些数据，以计算房主使用公共设施和服务所需支付的费用。
当要卖房时，每个屋主的心中都会开出一个“理想价格”，同时也会订出一个自己能接受的最低价格。
通常这两种价位都是屋主根据房屋的地理位置、外观和特性订的，但有时候屋主的预期价格会受到情绪影响。
决定卖房时，大华面对陪伴了自己年少时光的房子，实在不知该如何订出价格。
最终，他研究了邻近地区的售价数据，得知过去12个月里，这地区的三居室房屋中间售价是81万元。
但他又觉得，这里有自己的回忆，房屋售价应该要与中间房价数据相近，因此售价至少要再增加5万元。
估价的参考依据有什么？
联邦银行给出了一份完美的答案：
地点（第一要素）
建筑结构与质量（大开发商一般较注重质量）
建筑隐患（小开发商因经验不足或许会出现一些问题）
装修与配置（是否拥有高端厨具，空调等设施）
配套设施（车库，泳池等社区配套设施）
政府规划（有规划的区域将有更大上涨空间）
当然，还有其他各种因素将会影响价格，评估者的主观因素等也会影响评估的价格。
通常，由于银行出于放贷的风险考虑，估价将较低，并不能完全代表真是的市场价格。
希望看了今天的推送后
大家不会再面对一串数字眼晕了
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