最近常听见的话题是海外买家对澳洲房产失去兴趣，中国海外资金已经“离场”。所以，今天我想跟大家分享经验。
目前，澳洲银行有规定，任何住宅在银行的建筑施工贷款，海外买家不能超过整体销售额的15%。可见海外买家在市场上的比重并不大。
市场转冷主要是各大银行收紧了投资房贷款政策所致。我并不是要跟大家说现在的市场已经不存在风险，而是想讨论一下在悉尼这个全球热门市场去泡沫的情况下，如何“淘”到有价值的房产。
全球所有热门的房地产投资市场，在去泡沫的时候都有相同的情况是“大市下调，刚需平稳”。
他们可平稳地过渡到下一个更好增长的原因是“租金”。银行所有估价的基础在于租金回报。银行或估价公司是很难估算价值，只能通过过去的数据，而租金就是最好的依据。
现在我们来分析下
悉尼热门华人投资区域的情况
Burwood
Burwood 是悉尼内西重要区域。左图是我综合最近市场新公寓情分析得出的数据。
综合各种数据来看，Burwood的新公寓价格没有区内独立屋的价格增长快，租金回报中等偏上，还算稳定。这主要是由于没有大型开发商进入当地市场。市场上多是小型黎巴嫩开发商的物业，且物业存在问题的比较多，例如Burwood火车站边上的一个全新物业地下室都被水淹没。期待更多大型开发商的高端物业能够进入这一区。
Chatswood
Chatswood 是今年悉尼公寓价格最高的华人聚居区。两房公寓最高售价已达$1,650,000。两房公寓租金也已达到约$1000每周，公寓出租回报率最高可达3.4%。但是，Chatswood是海外投资的主战区。巨大资金压力下，后期是否有更多投资者涌入接盘是个疑问。例如，近期City某高端住宅项目不断宣传卖出的同时，还在不断打广告，用意何在？
Epping
Epping是华人学区房的热门区域，相比周边Macquarie Park等区域价格十分有优势。租金回报也处于中等偏上位置。从房产售价来看，也是年轻人或首次置业者的好选择。
Macquarie Park / North Ryde
Macquarie Park是近年来增长最快的区域之一。从左图数据可以看出，一房的入门价已经很高。这主要是因为开放商买地价格较高。相对而言，3%以下的租金回报实在不算理想。
Mascot / Rosebery
Mascot 和Rosebery是悉尼城边的区域。这个区的租金回报比较靓丽，两房最高周租可以达到$870。两房公寓最低售价约为$91万，处于中上等位置。但是最高售价达$120万的两房高端公寓，年租金回报率下降到3.7%。
Parramatta
Parramatta是一个房价被大大高估的区域。虽然大量人口增长是一个有利因素，但是其两房公寓价格已经严重高于周边区域的价格，也高出当地人的收入水平，后续增长乏力。租金回报也不甚理想。
Waterloo
Waterloo 是一个地域优势明显的区域，距离City只有5. 8公里。虽然两房的入门价格高于$100万，但是由于地理位置优越，公寓租金回报也是相当不错。只是区域内高端两房公寓的价格过高，已达$149万，给投资者带来很大压力。
总而言之，在泡沫当中，寻找高租金回报区域和物业对本地投资者而言，是风险较低的投资项目，当然物业增值也非常重要。要想实现以上两点，首选应是离悉尼市中心比较近的区域，比如Mascot, Waterloo等等。最近，我了解到一些新的观点是投资市场里，很多人把Mascot的物业做Airbnb，租金回报达到10%。 这个观念对投资者是个不错方向。
作者寄语
我是房校长，有15年专业房地产投资经验，乐于与大家分享我的经验和观点。之后每个月我都会发布我自己的Market Review文章，供大家参考交流。 同时，也欢迎大家来信沟通交流。
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