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今年以来，随着房地产被纳入“非理性海外投资负面清单”，中国监管者不断向海外投资大户施加压力，自上而下切断海外项目的融资渠道，严控海外地产投资。政府高压严控看起来确实收到了不少成效。

政府打压见效

2017年头7个月，中国实际使用外资（FDI）金额仅为4854.2亿人民币，同比下降1.2%。同期境内投资者非金融类对外直接投资（ODI）则同比下降44.3%至572亿美元，非理性对外投资得到进一步有效遏制。

摩根士丹利调查数据显示，中国海外房地产直接投资在2016年投资总额达到106亿美元。但受到政府监管影响，84%的海外地产投资项目在上半年已经纷纷撤离市场。预计2017年全年的海外房地产直接投资将下降至17亿美元，并很有可能在未来几年短期内持续维持投资低位。向投资大户施加压力，自上而下切断海外项目的融资渠道，严控海外地产投资。政府高压严控看起来确实收到了不少成效。

中国海外房产直接投资历史变化

（来源：摩根士丹利）

物流类投资迎来春天？

当然，政府新政策并不是“一棍子打死”。值得注意的是，在国务院公布的《关于进一步引导和规范境外投资方向指导意见的通知》文件中，除了点名了限制和禁止的行业外，还列出了政府鼓励的海外投资项目。

其中，推广“一带一路”的相关项目和鼓励商贸、文化、物流等服务领域境外投资这两项格外引人关注。今年第一季度，中企对“一带一路”沿线的43个国家进行的非金融类直接投资共达29.5亿美元，占同期对外投总额的14.4%，同比增长5.4%。在对外直接投资整体大幅下滑的大环境下仍能逆流而上，确实显示出政府政策指导性的关键作用。因此，我们是否也能对物流相关行业的海外投资前景作出相似的联想呢？

事实上，许多大型中企早已开始对物流行业摩拳擦掌了。就在7月份，以万科为首的中国财团宣布将以116亿美元的价格全面收购物流业巨头普洛斯。这家新加坡公司是目前亚洲最大、世界第二的物流设施地产商，持有或租赁的物流仓储设施总面积达到5300万平方米，在中国物流地产行业里所占份额超过50%。

同时，中投（CIC）也牵头以130亿美元的价格收购黑石（Blackstone）旗下的欧洲最大的物流仓储公司Logicor。Logicor在欧洲拥有的仓储设施总面积达到1360万平方米，专门负责管理和存放电子物流商品，亚马逊也是这家公司的客户之一。

物流类的并购投资确实激起热潮，但就目前来看，大型的投资项目大多都发生在“一带一路”沿线且物流业发展相对成熟的地区，又或是被收购公司本身就在中国有相当份额的业务。那么这股浪潮最终能否吹向澳洲呢？

不可否认的是，澳大利亚所在的大洋洲是自政策出台以来受影响最大的投资地区。根据普华永道数据显示，中国企业今年上半年在澳纽地区的大型并购项目从43起锐减至23。排除“一带一路”热潮以外，澳纽地区的投资下降只要是因为之前是由于之前的大型投资项目主要集中在酒店和住宅开发上。而这两项，恰恰是政策所限制的。

中国大陆企业海外并购数量按地区分类

（来源：普华永道）

从KPMG发布的中国在澳投资报告发现，住宅开发在去年房地产行业投资中占据超过半数，工业地产（物流类地产包含在工业地产内）开发仅仅只占5%。当然，工业地产项目在中国对澳投资中占比较小并不仅仅反映中国投资者的投资偏好，更大一部分在于整个澳大利亚的工业地产项目开发需求仍然很小。

中国对澳地产投资分布

（来源：KPMG）

Colliers 2017年第一季度澳大利亚房产报告显示，澳洲2016年工业地产销售刚刚超过45亿澳元，仅仅稍微比过去5年的平均销售水平要高一点点，且超过60%的买家来自本土地区。如果还要细数物流类地产的占比，那么和澳大利亚目前庞大的地产业总体投资相比更是不值一提了。

物流类地产的刚需不大主要还是因为电子商务在澳洲的发展并不成熟。但最近频频上头条、即将登陆澳洲的亚马逊说不定能就此为澳洲电商行业带来曙光。再加上阿里巴巴也正在澳洲扩宽自己的电商版图，这一波电商浪潮势必是能在澳大利亚掀起的。那物流作为电商运作的重要环节，自然能驱动仓储产业投资的增长。完善的配送中心能够使在线销售成本实现精简，同时配送时效性的要求也让未来进入的电商平台需要设立更多的仓储点。只要电商能够发展起来，物流类地产的需求自然会增大。且相较于商业类地产开发，以仓储物流园区所代表的物流类地产投资成本较低，但租金收益更高。未来这种类型的投资项目将更能受到投资者的青睐。