House & Land Package顾名思义就是房屋和土地一起打包出售，这是目前澳洲市场上（特别是墨尔本）期房的一种主流的购买方式。

一般来说，在澳洲购地建房(House& Land package)，需单独签署两份合同，一份是土地合同，另一份是建筑合同；在所有房产类型中，澳大利亚有近70%的房子是属于这种类型，尤其以维多利亚州最为普遍，因为维多利亚州允许买家只承担土地价值的印花税，如购地后才盖房，就可以省去建筑房屋的印花税。（1万多澳币）

那么今天ASSA来看下 “购地建房”整个付款流程：

首先买家签土地合同时需要支付土地价格的10%，签建筑合同时需要支付建筑价格的10%作为首付款。到土地交割时，买家需要支付剩下土地价格的90%（含贷款部分）。

土地交割后，收到政府的建筑许可(Building Permit)后开始动工建房，整个建筑过程分为五个阶段来完成，即：地基，框架，封顶，装修和完工阶段，整个周期单层6-8个月双层10-12个月。

土地交割后付款方式如下（通常情况）：

• 地基做好后，买家需要支付建筑价格的20%。

• 框架做好后，买家需要支付建筑价格的25% 。

• 封顶做好后，买家需要支付建筑价格的20% 。

• 装修完工后，买家需要支付建筑价格的20% 。

• 完工交房时，买家需要支付建筑价格的10% 。

需要注意的是：买家只需支付30%的首付，剩余70%可向银行贷款，（2015年4月24日之后，因为澳大利亚银行贷款政策调整，海外人士能获得的最高贷款变为70%）。

对于海外人士在澳洲购买澳洲别墅，House & land package都是较为普遍的置业方法，在澳洲本土也是当地人选择最多的一种购房形式，一般专业机构会提供几种标准的房型图，供您选择。这些标准房型图，事先都已经获得的政府的批文，土地交割后，马上就可以启动建房的程序。

“购地建房”对买家还是有相当吸引力的，并且土地是永久产权，可以世代相传。和国内相比，而言更便宜的价格买到梦寐以求的别墅，而且是在最适合人类居住的城市生活。

常常有人问，在澳洲土地能分割吗？答案是，可以的！

土地分割（Subdivision）是房产投资中一个广受欢迎的策略。许多人认为，将一块土地分成两块，或一套物业变成两套物业能够带来双倍的利润。仅看纸面计算结果，这确实是一个很有诱惑力的选择，但现实中的结果却往往有天壤之别。如何才能善用这一策略，实现丰厚利润呢？今天ASSA与大家分享了一些十分实用的思路和要诀。

什么是土地分割（Subdivision）？

土地分割和开发是一种高级房产投资策略，与一般的持有出租的策略不同，这是一种更加积极的主动增值策略，因此对外部市场波动的应对力就更强。如果操作得当，不仅可以在相对短的时间内赚取丰厚的利润，而且可以大大提升地块或物业的市场价值。这可以是通过出售分割后的土块，或者重新申请贷款并对物业的市场价值重新评估以增加净资产。但实际操作中涉及很多的专业和技巧，对研究的要求也更高，前期的分析可行性也很关键，最难的就是需要同时评估土地和物业的潜在开发价值。

土地分割和开发最大的优点就是不需要依赖外部市场形势来获取利润。典型的长期投资是依靠地区的人口增长推高房产价格来实现物业增值。而土地分割开发投资的利润则是在原建一套物业的同地上建出两套或多套物业，并在当前的市场下出售，从此获取利润。只是分割后的用地规模符合当地市场，并且价格合理，就能获得很乐观的回报。

不过，土地分割策略相对于被动的持有投资策略，流程更加复杂、专业要求更高、风险也相对更大。ASSA建议大家务必做好几个关键的步骤：

1⃣️：市场研究

分析所选择的区域市场趋势，对物业的供给和需求量要清楚。了解该区域的房屋中位价、销售周期和市场需求。最关键的是销售周期，出售分割的物业是需要45天还是200天，你所能赚取的利润就会完全不一样。记住：时间就是金钱！

2⃣️：制定好退出策略

在完成分割土地后，投资者是打算立即出售还是打算保留用地并且自建物业，或者出售部分用地并在余下的土地上建造物业？不同的退出策略涉及不同的成本和税收，ASSA建议在决策前向会计师和税务师进行详细咨询，避免在日后增加大笔费用。

3⃣️：研究当地市政府的当地坏境规划和开发控制规划

投资者需要获得政府文件才能特定用地的分割潜力做出准确评估。每个地方政府的具体要求都不一样，甚至差别很大，涉及指标包括土地开发的最小规模、建造覆盖率、面宽、方形比例等。

4⃣️：做好可行性研究

一般土地分割的成本回报率应该是20％左右，成本估算的准确性直接决定投资者是获利还是亏损。投资者需要估算的成本包括所有人口费用、市政费、咨询费以及利息等，同时不要忘记计入一定比例的不可预见的费用，因为工期延误或是预算都是不可避免的。

5⃣️：聘请有经验的团队协助

在完成前期调查后，接下来的重点就是寻找有分割潜力的物业。这需要花些功夫，特别要留意哪些限制土地分割的因素，包括下水道、以及山火易发区。

在ASSA看来，保证成功的土地分割最重要的有两点，那就是［可比物业的销售分析］以及［选择合适的咨询团队］，在尽职调查中千万不要走快捷方式，这是你投资安全的保证。