过去一年，新西兰全国范围内的住房销售下滑了25%，房价增速下降到1%。房市遇冷在奥克兰市场表现得尤为明显。
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这引发市场对LVR限贷令的质疑。
最近市场上异口同声地要求储备银行撤销LVR限制。总理最近也表态LVR不需要一直存在于房地产市场。LVR限贷令在2013年首次在新西兰市场推行。去年，在原来的基础上，新增了投资者必须有40%首付的要求。
随着大选临近，以LVR为核心的住房问题讨论愈演愈烈。逸居新西兰选取了新西兰主流经济学家对当下房地产市场的解读，供投资者参考。
ANZ：等待信贷环境放宽
历史数据表示，经济创造的财富与房地产市场紧密联系。毫无疑问，现在新西兰的房地产市场已经疲软。过去六个月，奥克兰的房价有五个月是下滑的，且自2017年1月以来下降了4%。全国的住房销售量处于2011年以来最低水平。
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8月21日，ANZ发布研究报告指出，走弱的房地产市场是当下经济形势的一股逆风。这使ANZ的经济学家降低了对开支和增长的预期。
不过新西兰经济总体运行状态良好。ANZ-Roy Morgan监测的消费者信心情况显示，消费者依然高涨。
当然，住房市场的走弱需要考虑综合因素。奥克兰房价虽然不再攀高，但仍比两年前上涨了30%，比上一个房市高峰2007年上涨了90%。在奥克兰以外的地区，这个数字相对较低，但是房价还是呈上涨趋势。
总之，迄今为止，房地产的调整是合理有序的，且是消除金融稳定风险的必要步骤。
ANZ经济学家认为，LVR限贷令会被及时地取消。LVR本来就是暂时性的，且已经降低了投资者的贷款规模。整个房贷规模的增速也从2016年中的每年10%，下降到现在的6%。
ANZ指出，RBNZ还没有到取消LVR的地步，尽管可能因此被卷入政治论战。
事实上，由于其它因素共同施压，很难具体说清LVR的影响。因为银行需要把控融资缺口等原因，信贷已经收紧。利率周期也发生改变。房价可负担性的话题也对市场有所影响。此外，非居民身份的融资也受到了限制。这些因素综合作用在整个房地产市场。ANZ经济学家认为，整个信贷环境有条件再次放宽，届时融资一旦顺畅，房价通常就会跟着动起来。
RBNZ可能会等到大选的结果出来，并且看看届时出台的住房政策。目前，一些党派提出限制非居民买家和资本利得税，都可能是市场的风险因素。
总之，监管部门不会一下子松绑LVR。除非房价出现断崖式下跌，取消限制的过程也可能是渐进式的。ANZ预计，投资者40%的首付要求可能降低到30%。
Westpac：别忽略了利率的作用！
Westpac经济学家在8月21日发布最新发布的Weekly Commentary中指出，伴随着贷款条件的收紧，房价从去年下半年开始走低。尽管新规是在2016年10月才正式施行，实际上银行从2016年年中就开始调整贷款条件，以符合规定。
也就是说，新规真正实施到现在已经将近一年，但是房地产市场还是继续下行。参考过去的历史，2013年LVR推行，2015年在此基础上做了些调整，两次对房价增长的影响都是相对短期——只有六个月，而不是一年。背后的原因可能是，这些贷款限制对房价的影响有限。
理清LVR对房价真实的影响后，很多人又会把最近的清淡的市场怪罪于大选。然而，过去大选前的不确定情绪也对房地产影响也很小。
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Westpac的经济学家认为，房贷利率的上涨是使房地产下挫的更重要因素。从去年8月以来，国内和离岸资金成本的上涨导致房贷利率逐渐走高。尽管同业拆借拆出利率相对较低，新西兰的贷款环境已经发生了明显的变化。
对于潜在的买家，同业拆借拆出利率的上升增加了住房负担性的难度。同样的，对于投资者和开发商，利率的上涨意味着在房子上的投资回报没有过去几年那么诱人。
学者：政府必须对房价开战
援引NZ Herald报道，Ryan Greenaway-McGrevy 指出，房价可负担性的重要性，不仅停留在首次置业者。Ryan Greenaway-McGrevy 是 the University of Auckland business school的经济学领域的高级讲师。
事实上，在奥克兰或是其它主要城市重建房价的可负担性，其重要性很难被低估。
城市是现代经济的发动机。大城市里往往有高科技公司、STEM（科学、科技、工程和数学）领域、IT和创意产业。
但是高房价、受限的土地开发规定将限制经济发展。这个道理十分浅显：高房价让人们感到受挫，继而搬离大城市。紧接着，各大公司就会在扩张时感到很难招到人才。一旦年轻的员工开始组建家庭，寻找合理价位的房子，这些公司还可能遭遇人才流失。
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这意味着，如果我们希望创造高附加值的经济、稳定的商业，促进本土IT和STEM领域的发展，首先要确保奥克兰房价的可负担性。
该学者建议，政府必须对房价开战。这并不是意味着，所有房产投资者需落得满盘皆输：合理地处理、提高城市的密度能保证土地的利用率。但愿，奥克兰统一规划会带来这一切。
但是，政客们必须把首次置业者的利益摆在投资者的前面。不幸的是，他们花了很长时间才意识到，现在解决高房价问题，增加了短期经济受伤害的可能性。这就是我们必须付出的代价——谁让新西兰一直以膨胀的资产价格来刺激经济发展？新西兰孤掷一注在昙花一现的房地产。
说到住房问题，可负担性必须是摆在首位的。该学者指出，除非有强有力的观点证明松绑LVR有助于可负担性，否则LVR应该存在直到房价回归理性。
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