随着全球经济的复苏，美国房产市场也迎来了春天。近几年间，美国的房价一路走高，几乎与2008年前的房价持平。如此高的房价，是否又蕴含着房产泡沫的危机呢？哪里的房产泡沫可能性最大呢？一起来和小编梳理一下吧。

房价收入比过高

房地产崩盘给内华达州带来了很大的震荡。FDIC表示，内华达州的房价增速在2007-2008年泡沫前达到了最大。2004年增速达到峰值后，内华达州的房价骤降，在2008年，拉斯维加斯的房价暴跌33%。

内华达州从经济震荡中恢复过来后已经变得不均衡了。例如，拉斯维加斯遭受了巨大的打击，今天的房价远远不如经济衰退前的水平。而在某些方面，拉斯维加斯又恢复了旧的方式。据拉斯维加斯商业新闻报道，该地的房价增速已经超过全国平均水平，但其家庭收入的涨幅却无法跟上房价的增速。

家庭收入在发展住房泡沫中发挥重要作用，但也有助于鉴别住房泡沫。Spark租赁公司的房地产投资者兼联合创始人Brian Davis说：“评估泡沫的一个简单方法就是查看市场上的房价与本地的收入比，简称房价收入比，它可以很好的揭示房地产市场的状况。”

“对于一个特定的城市来说，买家的疯狂心态可能会使价格持续不断地上涨，”Davis说道，“从1950 - 2000年的历史数据上看，房价中位数大约是收入中位数的2.2倍。今天，这个倍数已经变成3.36了，比历史平均水平高出50％。”据Zillow介绍，像雷诺和拉斯维加斯这些市场的房价收入比已经高于历史平均水平了。如果这一比例继续上涨的话，市场将会迎来泡沫。

高价格和低负担能力指数

在科罗拉多州，科林斯堡和博尔德等主要市场的房价不仅被高估，而且估值比2005-2006年房屋泡沫时期的峰值更加高，这并不是一个好的信号。而更糟糕的是，当地的家庭收入并没有跟上房价的涨幅。

科罗拉多州的几个城市的房价收入比都高于国家的平均值和自身的历史平均值。丹佛和柯林斯堡的房价中位数是收入中位数的五倍。在博尔德，房屋价格与收入的比率甚至高于6.6，比历史平均水平高出百分之百以上。

房地产私募股权公司McKinley Partners的 Jeff Shaffer说，如此高的房价可能会推动泡沫化，特别是在像丹佛这样的市场，你看到很多新的房屋涌入市场。据房地产信息公司RealtyTrac报告显示，丹佛县2017年第二季度的全可负担能力指数是全国最低的，这也意味着它跌到了历史平均水平的最低值。丹佛市区的亚当斯县和阿拉帕霍县也是住房负担能力最差的地区之一。

房价增速过快

俄勒冈州几个城市目前的房价收入比要远高于过去。多年来，房价通常与通货膨胀，人口和经济同步增长。如果房价收入比上升，这意味着房价对于家庭收入来说变得太贵了。

Freddie Mac说，许多分析师认为房价收入比为3.5是一个健康的标准。而俄勒冈州的几个主要城市的房价收入比要远高于这一标准，其中包括：尤金（4.9）、波特兰（5.4）、本德（5.67）、梅德福（5.68）、科瓦利西斯市（5.8）。在这些城市中，房价增速都高于收入，而且这一比例要远高于往年平均水平。

新屋建设量飙升

田纳西州有一些城市的房地产市场特别火热。在那什维尔，住房需求正在推动房屋建筑达到创纪录的水平。根据住房和住宅建筑行业市场信息提供商Metrostudy的统计，2017年第一季度，新建房屋数量飙升至八年最高水平，纳什维尔的库存数量现在处于近五年的最高水平。但由于对新房的需求持续增长，成品库存月份供应仍然很短。虽然增加更多的供应是一个合理的方案，但这也会促进房屋泡沫。

因为住房需要一段时间才能建立起来，从申领建筑许可证一直到完成需要一段较长的时间。到那时候，房屋需求通常都消失了，那些新建的房屋会使市场供应过度，导致泡沫的产生。

转手率暴涨，销量下跌

佛罗里达州是“沙州”之一，在2007-2008年金融危机中遭到了严重打击，最近由于房地产市场热潮，房价开始逐渐回升。

佛罗里达都市区的房屋转手率是全国最高的，坦帕圣地、彼得堡、德尔托纳-代托纳海滩-奥蒙德海滩和杰克逊维尔地区的转手率是最令人震惊的。通过转手房屋挣的钱在2016年创造了新的纪录。

还有其他令人担忧的迹象，如销量突然下降。在迈阿密，由于新房供应紧张，独立屋和公寓的销售额骤降。Gower表示，随着市场的需求不断上涨，房价将继续上涨，但随之而来的是销量断崖式下跌。 

房价被高估了

Forth Worth的创始人兼首席经纪人钱德勒·克劳奇（Chandler Crouch）说，德克萨斯州整体上来说没有泡沫。但是，一些城市和地区正在出现房地产泡沫的症状，特别是那些过度依赖第一、二产业谋生的市场。

克劳奇说：“米德兰正处于泡沫状态，他们的经济主要是依靠石油引。休斯敦，奥斯汀，圣安东尼奥也处于泡沫边缘。而且这些房屋市场都被严重高估了。”

根据惠誉评级，奥斯汀和圣安东尼奥的房价被高估了近20％。相比之下，在房屋泡沫高峰期，奥斯汀仅被高估了约5％，圣安东尼奥被高估了4％。达拉斯和休斯敦房价的高估比率也比过去泡沫时期更高了。

和田纳西州和佛罗里达州一样，德克萨斯州的房屋转手率也在上升。据RealtyTrac称，德州市场记录显示，2016年所有房屋销售中至少有20％是翻新转手。不足为奇的是，德克萨斯州的几个市场也在遭受住房负担能力问题的困扰。RealtyTrac显示，达拉斯和奥斯汀在2017年第二季度的最低承受能力指数排名前20位。

收入跟不上房价的涨幅

华盛顿的房价上涨并不陌生。例如，西雅图的生活成本正在高涨，因此近一半的千禧居民正在考虑迁到别的地方去。

西雅图所有房屋的房价涨幅都非常大。在过去五年中，上市房屋价格中位数从2012年5月的349,950美元上涨至2017年5月的65万美元，涨幅近86％。RealtyTrac表示，今年西雅图每个县的房地产市场的负担能力都在严重下滑。

如果居民的收入可以跟上房价的增长，那么就不用担心。但事实并不是这样。

华盛顿的主要市场如奥林匹亚，斯波坎，文卡切和西雅图的收入中位数都落后于上涨的房价，这些地区房价的涨幅已经高于历史平均水平。贝林汉姆是最糟糕的地区之一，该地的房价收入比约为5.8，比过去高了72％。

虽然当地的经济蓬勃发展，但工资增长却还是无法跟上房价的上涨。房屋供应如此之低，以至于房价继续上涨，最终超出收入的涨幅。例如，位于西雅图市区的房价中位数同比上涨了15％，而每周的平均工资却只上涨了3％。

读到这里不知道您有没有这样的疑问：纽约、加州这些地方的房价要比这七个州高得多，但为什么这两个地方房价如此高却没有房产泡沫呢？

首先，从绝对价位来看，经过2016年通胀水平调整后的房价，可知2007年的房价显著高于2016年的水平，若算上通胀，10年前20万美元的房子，如今要27.6万，因此这两个地方的房价实际上离危机前的高位仍有距离，因此，不要被表面数字所蒙骗。

其次，房地产的供给远小于需求。从需求端来看，截止到2016年为止，美国的住户数量是1.25亿户，较2015年增加了120万户，导致住户数量上升的主要原因是美国的人口正在每年增加，增加的原因主要有两个：1. 移民人数保持每年100万；2. 美国的生育率是健康的，每个女性平均的生育率是1.87（中国是1.57，日本是1.46）。因此美国的总人口数也正在以每年1%（约300万人）的速度增加。相反地，在供给端，从2009年开始，受次贷崩盘影响，美国的新屋开工数量大幅度降低，最低跌到了55.4万套。过去几年，市场已经逐渐消化掉2008年之前多建造出来的房子。目前，随着房价不断上涨，新屋开工数量已逐渐接近新增住户数量，但仍有一定缺口，加之新屋建设周期的滞后性，供求关系的趋势性并未发生扭转。

而加州这些地区是移民美国人群的首选，在这里有着巨大的需求量，同时加州地区普遍为高收入群体和高新技术企业的所在地，房价收入比低，有着较高的经济水平和相对稳定的收入作为支撑。所以，大可不必担心这些地方的房子会有泡沫。

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