“自住房”升级为“共有产权房”，国内房产投资获利越发艰难，海外投资再掀热潮！,北美房产大全微信公众号文章

古往今来，国人都对房子都有着特殊的偏爱，对于大部分的国内投资者来讲，投资偏向都将房地产投资作为首选。近几年许多投资者也的确通过房产投资获得丰厚收益。而今年出台的限购、限贷等一系列政策的调控，使投资者想通过国内房产投资获利的这条路恐越发艰难。

今年8月份北京市住建委会同北京市发展改革委、北京市财政局、北京市规划国土委联合起草《北京市共有产权住房管理暂行办法》，共有产权住房项目的销售均价定位，低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础。同时共有产权住房，解决了“刚需”后，房产市场热度将被逐渐冷却。

对于希望通过购买学区房为孩子争取优质教育资源的人，在新一轮楼市调控和升学政策变动的夹击下，恐怕计划将要落空了。通过种种政策，我们可以看出中国房价暴涨时代真的过去了。

面对此种现状，越来越多的投资者将目光转向海外。根据全美地产经纪人协会最新发布的数据，在截至今年3月的12个月间，中国投资者购买了创纪录的价值317亿美元的美国住宅，再次成为美国地产最大的海外买家。

现在是购买美国投资房的好时机吗？

经历过98-08房价暴涨，08-11年房价暴跌的投资人可能会做出美国房价涨跌以十年为周期，房价快要涨到头的判断，认为投资房产可以等等。但是如果判定依据仅仅是15—20年的经济数据则有失准确。纵观美国百年房产数据，只经历过2次大跌：即1931—1940年经济萧条期和08到11年次贷危机的两次。

美国两次经济危机期间房价一直在上涨或者微调，等待房价大幅下跌等了将近70年，而且即使下跌后的房价也比1940年的房价翻了很多翻。因此我认为等待房价跌短期内未必能够等到。长期来看可以和次贷危机相媲美的经济危机不是可以几年一个轮回发生的。经济可能会在未来放缓，但是房价长期看依然是涨势，只是涨得快慢而已。

一般来说涨息也会造成房价下降，但是2017年涨息后美国主要城市的房价不降反升，后续再次涨息几率不大。

和地产投资比，美国其他投资回报率怎么样？

房产收益主要来自于租金收益和房产增值收益。美国房产租金初期收益在2%到7%，一般在4%，随着房租上涨，15-20年收益率在5%-10%。房产增值率根据城市不同在3%-10%不等，年增值率最高的几个州超过6%。二者相加，在合适的城市选择合适的投资房，总收益率可以轻松超过10%。

美国有诸多投资和理财产品，整体而言回报率不如国内高。但是国内年货币加印超过20%，通货膨胀压力比较大。对于希望分流资产、抵御国内通胀风险和汇率变化的客户，美国还是一个法律比较完善，披露比较充分的投资市场。

达尔巴是美国一家金融数据研究公司，每年会出具一个上一年度的投资人行为分析。根据这个公司2016年出具的报告，美国标准普尔500指数（（S&P 500）），也就是记录美国500家上市公司表现的一个股票指数年化收益率从1998年开始呈下降趋势，从将近20%的年化收益率逐步下降到近几年8%左右，投资人的平均收益率则从7%左右逐年下降到4-5%左右。

房产投资的回报率是怎么计算的？

房产回报率看似如此复杂，每一条分析起来并不难理解。我们可以从比较简单的一些概念和数据开始分析：

►地产增值率

假设购买一个房产以后放着不出租，仅仅靠地产升值后出售实现收益，平均到每年的年化收益率是多少呢？这就要看地产增值率了。

可以看到，从1975年以来，包括信贷危机所导致的地价暴跌的4年，美国地产年平均增值率比3%平均通胀率稍高，其中沿海州增长率一般在通胀率的1.5得到2倍。增值率最高的4个地区和州分别为华盛顿特区（7.26%）,加州（6.8%）,西雅图所在的华盛顿州（6.25%）和波士顿所在的麻省（6.17%）。

华盛顿特区因为主要是城市，而其他州的数据包括了占主要面积和人口的农村地区，所以对比基础不一样。由于农村地区房产增值率远远低于城市房产增值率，可以推测出加州主要城市，西雅图和波士顿40年地产年增值率远远高于6-7%。

►房租增长率
根据美国国家统计局统计的从1960年到2000年美国各个州的平均房租变化（见下图）（2000年到20017年的数据缺少官方统计，没有纳入图中）。可以看出从1960年代美国房租平均十几美元到三十几美元/月，涨到2000年的400多到700多美元/月，房租平均年增长率是5%，超过3%的平均通胀率。