房贷能贷多少？债务、收入比很重要！,澳洲地产JennyYangRealty微信公众号文章

澳洲是一个留学移民都相对比较多的国家，澳洲以人均资源丰富、环境优美以及各种福利吸引大批留学生移民定居，因此，购置房产自然也是很多留学生朋友以及新移民要面临的一件大事，而房贷自然也就成为一个热门话题，下面就给大家分析如何计算自己能从银行贷到多少款。

首先，我们需要先整理计算出买房、养房的花销，再决定买什么价位的房子。

放贷机构是怎么判定你能负担多少房贷的呢？银行等贷方借钱给你，牵涉到风险，因此会考察你的工作稳定性、收入多寡、信用分好坏，以及你能拿出多少首付等各方面，然后归结为两个债务与收入比（debt-to-income ratio）的数字，一个称为front-end ratio，一个back-end ratio。后者看你税前年收入的多少比例用来偿还债务—银行会拿你包括房贷在内的总债务除以总收入，一般而言控制在36%以下为好，上限一般是45%。前者只看你收入中会有多少用来支付房屋费用（包括还贷额、地税、房贷保险费等），衡量你每年在房屋上的负担，通常不高过税前年收入的28%为宜。

要计算出上述数字，贷方一般需要看你过去两年的税表。税表上包括薪水、租房、投资收入，赡养费和抚养费支出信息等。有的放贷机构看一年的税表也可以。银行月结单，是为了给贷方看你的存款足以承担首付金。如果在购房前不久帐户上存入大笔现金，就容易给贷方留下你资金不稳定的印象。此外，每月的债务情况，包括信用卡最低还款额、车贷及学贷还款额、抚养费、住房租金等，也需要给贷方看。

计算出上述两个数字后，贷方会决定愿意以什么利率贷款给你，以及贷多少年。这时候需要看你的信用分，信用分愈高，利率愈低。通常来说600分刚刚可以让贷款申请获准，高于800分的话，你的信用分对房贷申请就不会产生任何负面影响了。当然，首付愈多，也可以争取愈低利率。对信用分不满意的人，最好在申贷前把它提高一下。毕竟3%与5%的不同利率，在15年、30年的贷款期间会是一笔可观的金额差别。另外，净资产状况（net asset position）也是放贷机构考虑的其中一个因素，而年龄，收入以及现有净资产等因素将作为评判净资产状况的标准。所以，在递交贷款申请前，你可以尽可能提高净资产状况来提高贷款获批的概率。

至于你自己愿意及自忖能负担多少房贷，是另一回事。你把还贷额（包括本金及利息）、税金、保费、水电费、维修费、社区管理费等杂七杂八的房屋费用加总后，看你每月需要在房屋上花的钱，按你现在收入，这笔钱你愿意负担吗？若未来工作变动，收入减少，还能负担得起吗？你和家人的健康状况、生活方式如何，如果贷款期间医疗开支攀升，如果你们还想每个周末出去吃一顿大餐，每年去外国游玩一次，对还贷能力会有影响吗？

网络上有一些工具可以帮你粗估自己可以买得起多少钱的房子、申请到多少金额的贷款、以及每月需要偿还多少贷款额，比如各大银行网站，比如commbank.com.au的Home loan repayments calculator计算器，或者Westpac的MortgageCalculator，都可供参考使用。

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