安家纽约专访Lily

移民又理财

-EB-5投资移民新方向-

主持人（陈东）：Lily您好，欢迎您再次做客安家纽约节目，这个投资移民永远是一个热门的话题，最近关于投资移民政策有没有一些变动，特别是特朗普总统上台以后，有没有一些政策影响到投资移民，您在这方面是一个专家，能不能给观众update一下投资移民的最新情况。

嘉宾（Lily Guo）：投资移民这几年增长得非常快，自从2012到现在，基本上是呈现井喷式的形式持续增长。前几年每年的申请量都比上年增长一倍，到目前为止，国会出现了一些提案，譬如说，投资人最关心的问题之一，涨价。我们知道，目前最低投资金额是50万美元，但是现在有好几个版本的议员提案，有的提案要求涨到最低80万美元，有的提案要求涨到135万，这是一个将来可能发生的事情。

另一个呢，是名额的增加。目前中国大陆地区的投资人最多，排期比较长，很多开发商建议国会把投资移民的名额从1万个包含主申请人、配偶和子女的人数限制，变成为只计算投资人本人的计数方式，这样投资移民的名额就将从1万个人变成1万个家庭。

除此以外，排期是另外一个关注的核心。因为在目前的情况下，若不增加名额，很多投资人的积极性会受到打击，很多人会观望，这个不利于美国招商引资的目的，可能今后投资人的人数会减少，尤其是一方面要增长金额，另一方面排期等待的时间较长，这样会挫伤投资人的积极性。

主持人（陈东）：您刚才提到了排期问题，我知道过去申请EB-5可能2年就拿到临时绿卡，现在排期越来越长，那么现在的排期基本上是个什么样的时间概念？

嘉宾（Lily Guo）：目前，对于中国大陆申请人来说，包括移民申请已经获批正在等待名额的投资人，还有刚刚做了投资，I-526移民申请正在审批处理状态当中的投资人，这两项合起来的申请大约需要6、7万的名额，如果现在移民政策不改革，移民名额仍然计算配偶和子女在内的话，可能差不多要6、7年的样子。

主持人（陈东）：这个排期的延长，实际上对投资移民来说就产生了一些变数，他们就觉得把50万美元放进去，要等6、7年以后才能看到一个结果，他们就在想投资移民是不是一个好的选择，可能会有一些迟疑。投资移民，过去很多时候，投资者更注重以拿到绿卡为目的，但是在投资方面，过去周期比较短，投资者不太注重回报。现在，如果排期这么久，会不会有投资者认为在这个排期中间没有任何回报，所以投资移民在这方面有没有一些改变？

嘉宾（Lily Guo）：过去所有做投资移民申请的投资人核心目标是移民，譬如说，他们的孩子要在美国读书，大学毕业后要在美国就业等等这样的考虑，所以他们把移民作为首要目的，在过去比较短时间内能够拿到绿卡的情况下，他们基本上是可以忽略这个投资回报。但是现在，在这么长时间排期的情况下，国会不改变不增加名额的话，排期若真的是在6、7年的时间，并且拿到临时绿卡后，还要维持投资，并不是说拿到临时绿卡，投资可以马上撤回，投资至少要维持到拿到临时绿卡2年后才能撤出，基本上这个投资周期差不多就在9年左右。在这种情况下，投资周期增长，将来的不确定性有所增加，并且不能很快地拿到绿卡。

所以，现在考虑投资移民的申请人和之前投资人的类型有所不同。之前主要是由于要快速取得绿卡，获得永久身份，而目前投资移民的申请人如果是要急于拿到绿卡，那么可能就不会办理了，原因是等待的时间实在是太长了。如果有学生在在美国读书读本科或研究生，处于最后一年要找工作，短时间内拿不到绿卡，对他们来说没有太大的帮助。现在考虑投资移民的申请人，主要都是年龄较轻的年轻父母，30多岁，刚结婚，孩子只有3、4岁，他们还想着孩子在国内完成小学或初中的教育，他们可以在国内等待6、7年甚至更长的时间10年，他们觉得等待的时间对于孩子的教育年龄是可以的，同时，由于这个投资周期这么长，他们希望在市面上看到给合理回报的投资移民项目。

实际上，我们早在2015年的时候就推出了一期项目，在纽约长岛市Long Island City，这个项目是做一个公寓的开发，规模较小，这个项目我们就做了一次尝试，每年给投资人4%的固定收益回报，当时很快就被投资人认购结束了。我们做这个项目的初衷就是考虑到既然投资周期这么长，我们就决定给投资人一些合理回报，想看大家对这类产品的兴趣度怎样。从这个反馈的情况来看，我们就发现，实际上这些投资人本身就有意向在美国做些海外资产配置，想找到这种风险可控的比较稳妥的项目，同时又可以给他们带来移民美国的机会，所以在那个时候我们就已经出了这类产品。

今年年初的时候，我们又出了另外一期项目，也是在长岛市做高档公寓的开发项目，我们为这个项目提供了一部分夹层贷款，大概有20几个名额可以提供给投资移民的申请人，同样他们也是每年有4%的收益，结果这个项目在中国公开推广之后，受到了很多投资人的欢迎，在很短时间内也被认购结束了。所以，我们认为市场上是有这样的需求，这个需求是什么呢？就是一个投资产品兼具投资和移民的两个功能，就是既投资又移民，这个我认为是EB-5行业的一个趋势，因为在等待周期这么长的情况下，既然移民的目的不能一下子能够达到，至少也让它变成一个风险可控的有一定收益的投资产品，我认为投资人还是比较欢迎的。

主持人（陈东）：您刚才提到了2015年和今年都有一个既投资又移民的产品，那么现在来说，执行的情况怎么样？是不是2015年的投资人每年已经有一个投资的回报了？

嘉宾（Lily Guo）：是的，2015年的这个产品我们是每年付息，在每年初支付上一年的4%的年利息，这个项目的投资人2016年所取得的利息，都已经发放了，他们非常高兴，觉得这的确是一个稳妥的项目，移民申请也批准了，每年还有个不错的回报，他们是非常开心的。

今年的这个项目，我们又进行了一些改良，把每年付息改成每个季度付息，所以，这个项目上个季度的利息已经发放了，下次利息的发放将是在10月初，发放7、8、9三个月的利息，投资人的确是非常满意。

主持人（陈东）：好，如果是每个季度发息的话，那么每个季度投资人可以拿到多少利息？

嘉宾（Lily Guo）：因为他们的投资本金是50万美元，一年4%是2万美金，每个季度发放5000美金。

主持人（陈东）：所以，我们这个既投资又移民的项目受到了很多人的追捧和认可。我知道，我们现在正在进行的一个EB-5项目是有中国背景的，又在纽约非常成功的一个开发商，在曼哈顿开发的一个大型项目，这个项目本身来说，非常受华人的瞩目，现在又有EB-5项目来加持。这方面的情况，我们广告之后，再向观众朋友介绍。

主持人（陈东）：欢迎回到安家纽约节目。Lily我们在上半段介绍了EB-5投资项目现在有了一个新的趋势，过去投资人看重的是最后的绿卡，既然是投资移民，投资就有了一定的回报，现在你们推出的一些投资移民的项目，不仅可以保障项目最终可以获得绿卡，同时也可以给投资人一些资金回报，最新的一期项目非常有趣，是和我们一个有着中国背景进军美国的开发商鑫苑集团合作，可不可以介绍一下最新的投资移民项目。

嘉宾（Lily Guo）：下面的一个项目，我们是和鑫苑置业合作的，鑫苑置业我们已经是第二次合作了。第一次合作，是帮助鑫苑置业在威廉斯堡的一个叫做OOSTEN的项目融资了6000万美元的夹层贷款，目前这个项目的EB-5投资人申请大部分都已经批准了，部分人还在等待的状态当中。

从建筑进度上来讲，OOSTEN这个项目，它在国内房产销售的名字叫“东河湾”，在去年2016年12月就已经全部竣工，拿到居住许可证，很多房产已经交付给业主。很多买房的投资人从购房到现在交付，房产价格上涨了很多。总体来说，不管是从房产销售，还是投资移民的移民申请上，这个项目是个非常成功的项目，这也是我们和鑫苑合作的第一个项目。

现在我们第二次合作的项目是位于曼哈顿时代广场附近的一个高级的商住混合开发项目。

主持人（陈东）：这个项目，现在已经引起了很多主流媒体的报道。因为首先来说，地理位置可以说是非常棒的，靠近时代广场商圈，而且，这个项目一楼的零售商铺已经被大型零售商Target预定下来，实际上，这个项目从一开始就打下了一个成功的根基。现在，我们和他们合作的EB-5项目已经进行到哪个层次了？

嘉宾（Lily Guo）：现在我们刚刚确定下来要为鑫苑置业曼哈顿这个项目进行融资，目前还没有正式地推出这个项目，因为相关的文件和资料正在准备当中，不过预计也很快，在接下来的这个月将会在中国大陆正式地开放这个项目的认购。

这个项目总体来说，最大的特点当然是它的地段，因为时代广场周边寸土寸金，可以开发的地块非常有限，这个项目将会建成70多套高级公寓，有一层底层商铺已经被美国第二大连锁零售百货公司Target签下，租约20年。因为Target看好这个地段，这个地段可以租用的零售商铺也是比较有限的。在Target签下这个租约之后不久，很快鑫苑就取得了银行建筑贷款，是由Bank of Ozarks提供的，金额是1.06亿美元。在这种情况下，实际上鑫苑的所有融资需求已经完全得到满足了。

鑫苑之所以在这个项目上还想做一些EB-5融资，主要是想用EB-5做一个夹层贷款，替换出来一部分他们在这个项目上已经投的一些资金，我们EB-5融资金额是3000万美元，鑫苑在这个项目里已经投入了6000多万美元，它希望把自己投入的一部分资金拿出来。换句话说，即便我们不进行EB-融资，它所有的资金也是到位的，所以，这个项目并不依赖于EB-5资金。从建筑进度来说，这个项目已经开工了，几个月之前就把旧房子拆除了，目前正在做地基阶段。

主持人（陈东）：所以，这个项目已经是非常板上钉钉的项目，成功的几率非常大，因为资金已经完全到位了。这个保证了这个项目的最大成功率。

嘉宾（Lily Guo）：是的，从资金的角度上说，开发商已经有了充足的资金来完成这个项目，这个是从建筑的角度上讲，那么，从另外一个方面，从将来市场的销售，因为一方面他们有充足的资金来把楼房盖好，将来还是要有好的销售。从销售的预期来说，我认为这个项目的前景也是非常乐观的，原因是什么呢？

在时代广场周边，新的高级公寓楼盘，目前平均价格是2900美元/SF，但是鑫苑目前的定价是2300美元/SF，所以，它的价格相对来说，是非常具有竞争力的。目前，曼哈顿豪宅市场，大家可能注意到有一些疲软，如单价销售在3800美元/SF、4000美元/SF以上的价位是有一些疲软，但是在2000美元/SF这样的中档价位，市场走量是非常快的。所以，在这样一个好的地段，这样一个有竞争力的价格，我相信将来的销售是非常乐观的。

主持人（陈东）：鑫苑这个和我们合作EB-5的曼哈顿项目，也是一个既能够移民又能够投资的项目吗？

嘉宾（Lily Guo）：是的，在这个项目里面，我们也会给EB-5投资移民申请人每年一个固定的回报。

主持人（陈东）：Lily，我们EB-5项目到现在为止也开展了好几期，您能不能给我们回顾一下这些项目的进展情况？

嘉宾（Lily Guo）：好的，到目前为止，我们算上鑫苑置业曼哈顿的这个项目，我们一共发行了11期投资移民项目。在前8期的项目之中，所有的移民申请都已经批准了，大约在两个星期以前，我们刚刚收到我们第8期项目中国建筑在Jersey City的Newport地区的项目批准通知书，这个项目招募220位投资移民申请人，募集1.1亿美元资金，向这个开发项目提供一个夹层贷款。从项目的建设进度来说，目前中国建筑正在积极努力地推进施工，他们已经完成了这个项目的地基浇筑以及一楼的混凝土浇筑工作，接下来，相信我们会看到这个项目不断地顺利进展。

主持人（陈东）：非常感谢Lily今天做客安家纽约，我们希望过一段时间您能给我们带来更多更新的投资移民资讯。

嘉宾（Lily Guo）：谢谢陈东！

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ARCFE CAPITAL

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ARCFE CAPITAL（美国创业资本）总部位于美国纽约曼哈顿第五大道339号（帝国大厦对面），是一家专业的房地产开发与投资管理机构。自创立以来，以国际化的视野及专业化的团队，寻求将房地产产业链中的开发、融资、投资与投资人财产规划服务融合在一起。

旗下业务分为三大类：其一，从事房地产的开发，开发公司正在进行多处公寓项目的开发；其二，拥有大纽约地区最专业的投资移民区域中心——美国创业区域中心ARCFE，坚信“好的商业项目，才是好的投资移民选择”，已成功运作十多个房地产的EB-5投资移民项目，为数百名高净值客户取得移民资格；其三，拥有专业的房地产投融资地产基金iCross Fund（爱拓美国地产基金），为房地产项目提供各种类型的融资（股权及债权），为投资人寻求最佳房地产投资机会。