银行担心公寓的交割风险开发商身陷四面楚歌？,逸居新西兰微信公众号文章

LVR限贷令让开发商的新建公寓的销售难度加大。

新西兰本地媒体Stuff援引可靠信源指出，银行人士越来越担心，开发商面临的交割风险（settlement risk）。在新西兰公寓市场，开发商通常会在项目开工前提前销售。买家购买期房（properties off-plans），等待项目完工时完成交割。不过，现在的环境让有些买家可能无法落实最后一步。

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Colliers的数据显示，未来几年，新西兰即将完工的公寓数量将创新高。然而，公寓市场高歌猛进的发展背后，藏着潜在的财务风险。

交割风险的传导链条

贷款中介John Bolton接受Stuff采访时指出，买家有没有可能继续完成交易。如果买家在两年前买了期房，但是现在的贷款环境已经和两年前不一样了。

一些买家可能是离岸的海外买家。过去他们依靠海外收入来申请贷款，但是现在银行已经不接受此类贷款。

另一受影响的群体则是投资者。新规之下，买家购买投资房需要准备40%的首付。一些买家可能是投机主义者。他们压根没想等到公寓交付就打算高价出售赚取差价。

即使一些人当时满足了银行的贷款申请要求，也支付了订金，打算购买公寓，那也不意味着他们现在还想要买这个房子。

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前述贷款中介指出，现在银行对贷款申请审核严格。他们想要了解贷款申请者是否能负担得起贷款。

最终整个风险压力聚集到开发商身上。前述贷款中介指出，市场的变化让他们的销售规模低于预期的概率增大，销售速度也没有预想中那么快。这虽然还无法和2008年和2009年的金融危机相提并论。毕竟，住房供给短缺的问题依旧存在。这是短期的问题。但这反映了LVR限贷令收紧时，开发商面对的严峻市场挑战。

市场分析师Rodney Dickens指出，澳大利亚已经出现类似的问题。海外投资型买家直接放弃押金，终止买卖合同。

房地产网站Realestate.co.nz在今年6月份指出，上市的待售公寓数量达到了10年来的高峰。

项目烂尾的三个关键词：

成本预算、行政许可和自有资金

《逸居新西兰》从一家中资银行了解到，买家的交割风险，已经成为银行评估开发商贷款风险的重要指标。

一般银行从贷款对开发成本的比率（Loan to Cost）、贷款对项目价值的比率（Loan to Value）和预售对贷款的覆盖率（Presale to Loan）这三个指标来判断开发项目的融资风险。

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一位接受《逸居新西兰》采访的银行人士指出，前两个数字越低越好，代表开发商自有资金比较充裕。当项目遇到不可控的情况时，银行增加贷款的空间也越大。

值得注意的是，银行要求预售对贷款的覆盖率越高越好。前述中资银行人士指出，在评估开发贷款的风险时，不光是考虑开发商自身的风险，也要考虑相关利益方买家的交割风险。现在贷款环境的变化、贷款政策的收紧，都影响着买家的资金。

她提醒，“开发商规划项目时在追求利润最大化时，也要考虑如何降低风险，做到风险可控。

除了买家的交割风险，前述资深银行人士指出，开发商可能还因为成本把控和自有资金是否到位等问题导致开发终止。

预售前，一些开发商可能没有做好成本预算工作，或是没有与施工承包商及时锁定合同价格。这可能导致，预售前到正式开工的期间，建筑成本已经上涨。正式开工后，开发商实际算下来并没有足够的利润去完成项目。

其次，开发商缺乏时间管理能力，导致前往council申请各项许可超出预期。前述银行人士指出，有些开发商在没有拿到齐全的建筑许可和资源许可就贸然开工。背后存在的风险可能是项目延迟，或是拿不到银行的贷款。她强调，开发商没有拿到足够的许可不应该开工。拿不到许可，可能揭示了所在的地理位置或是土质不能做开发。这不仅仅是延误工期的问题，强硬开发可能会增加成本。她指出，这也是为什么银行审理开发贷款时十分看重开发商团队的经验。“不要因为赶工期或是省成本，省略该有的步骤。”

此外，一些开发商的自有资金来自于海外，尤其是中国。根据不完全统计，新西兰房地产建筑业市场，华人的市场份额占了三分之一。此前，《逸居新西兰》已从一些华人建筑业人士处了解到，一些中资地产项目担心中国监管对海外资金流出的管控，影响到新西兰项目的进程。

中国限制资金外流，影响有多大？

今年8月中旬，中国国务院签发了针对房地产、娱乐和体育领域“不理性”海外投资的监管规定，此举正式批准了去年11月出台的零星限制措施。