从去年四月到今年三月这短短的一年中，美国有超过28万套房产被外国买家买走，同比暴增了32.37%，这一数量占据全美所有房产交易量的5%，同时房产买卖总金额达到了创纪录的一千五百亿美元。

对于中国的海外房产置业市场来说，美国已经连续第三年成为中国富人移民的首选国家。在城市的选择上，洛杉矶、西雅图、旧金山和纽约是中国富人移民美国和投资房产的首选城市，数据显示，中国富豪及资金持续流入美国楼市的趋势仍将持续，这一趋势或将进一步推高当地楼价及需求。

数据还显示出有趣的一面，在美国已经购置房产的买家中，并不是全部都是获得美国绿卡且已经生活在美国的人群。通常没有获得绿卡的购房者主要是看中了美国房产的长期投资价值，这一类人群主要是将房产作为对冲通货膨胀的道具。

来自中国的买家在美国购买了价值超过300亿美元的房产，同比增加16%，而美国的邻国加拿大也表现英勇，排名第二，购买了美国近190亿美元的房产。美国房产购买力前五名国家中的其余三名是英国，墨西哥和印度。销售额分别为95亿美元，93亿美元和78亿美元。

据权威数据统计，6月份全美平均房价为20.04万美元，同比上涨约7.5%，有史以来首次突破20万美元大关。在十年前美国房地产泡沫巅峰期，美国平均房价峰值为19.6万美元。

6月份西雅图房价同比上涨13%，涨幅为全美最快。

报告指出，供不应求是导致全美房价上涨的主要原因。6月份美国普通住宅房源数量比去年减少了11%，创2013年7月以来最大单月降幅。过去五个月，全美房价同比上涨超过7%，许多城市房价在以两位数的速度持续上涨。西雅图、达拉斯和拉斯维加斯的房价上涨最快，6月份西雅图房价同比上涨13%，平均房价高达44.71万美元，达拉斯和拉斯维加斯的房价分别上涨10.5%和10%。

全美房产市场持续火热，并无放缓迹象，只有像旧金山湾区这样的地方市场有明显的降温现象。但即使是在房产市场放缓的地区，房价也仍然处于或接近峰值水平，并且房源选择有限、购房需求旺盛，竞争异常激烈。

在资产积累到一定程度后，所有人都会考虑配置的问题。随着财富的不断积累，全世界的富豪都会面临一个相同的问题：如何实现财富保值、增值。这方面，中国目前尚处于探索阶段，但美国、日本等发达国家早已有先例可供参考、借鉴。一般来说，一个国家，其国民富裕程度越高，资产配置就相对越合理。中国正在往往多元化的方向不断前行。

l 自08年次贷危机之后，房地产市场一直企稳向好。

美国人口预期会在未来40年增长30%，因此美国未来会有大量的新房建筑需求，预计2017年初美国房产平均房价将比2009年增长30%以上.

l 购买时机非常成熟。

根据标准普尔的凯斯席勒指数显示，今年美国2月20座大城市房价指数年率上升9.3%，连续九年升幅，进一步表明美国住房市场处于不断复苏轨道上。

l 信贷标准放松

近年来，除非拥有完善的信用评分才能够获得抵押贷款。但是，最近，贷款人似乎放松信贷标准。

现时的贷款人对于再融资申请人的条件再下降，以吸引更多借款人。

l 购房者搬到更便宜的住房市场

现在，不少的购房者，尤其是年轻一代，都愿意转到经济适用的美国房产市场。房地产公司最近编制了全美最实惠房产市场的名单，列出平均房价和按揭付款的百分比。例如，位于北卡罗莱纳州(房源)的费耶特维尔(Fayetteville)，一般的购房者花上家庭收入大约13%来支付房贷。自2007年以来，当地的千禧一代年轻人的人口增长超过20%。布基斯特(Blomquist)说：“这可能不是你想像到年轻人会搬往的城市，然而，这些地方的工作机会不断在改善中。”

l 年轻人购房观念改变

千禧一代的购房者一直谨慎消费，他们坚持自己的预算。再者，年轻一代视房屋作为居住的地方，并不是其父母认为的一项投资。许多年轻人观察到父母所经历的美国房产起跌的市场，过去7年来，住宅价格没有继续升值，并显著下降。

因此，千禧一代改变了他们的购房观念，他们不相信买房子会有升值，导致他们更加谨慎置业。房利美的一项调查显示，40%的千禧一代认为买房是一种安全的投资，50%的婴儿潮一代认为置业是一项巨大的投资。根据调查，大约36%的千禧一代说，购买房子是一个风险少的投资。

l 固定利率将逐步上升

抵押贷款银行家协会预计今年第四个季度，30年期的固定利率将攀升至4.5%，这仍然是一个具有吸引力的利率。但是，如果预测是正确的话，固定利率将逐步上升，直至2015年中期，将会达到5%。房贷分析师指出，如果还在寻找一个物业，仍未准备好的话，可能还有一点时间。但是，如果寄望利率进一步下降，机会可能非常少。

l 待售房屋数量上升

今年夏季，美国各地的房屋销售活动不错，但是，并没有业内人士预期的炽热。其中一个主要原因是缺乏待售房屋。但是，今年秋天，这情况可能会开始改变。

根据全国房地产经纪人协会的最新报告指出，截至今年7月，总住宅数量下跌1.7%。分析师指出，随著越来越多的房屋推出，对于一些还没有找到理想单位的买家来说，选择多了，或有机会购买合适的家。美国房产市场是反映经济状况的指标，未来数月将会稳步增长。

中美房地产之间主要存在十个明显不同之处：

一、 城市与乡村：中国城乡差别大  美国城乡无明显差别 

在中国人们生活的环境，城市和乡村(房源)是截然不同的，城市是一个相对商业集中的地方，所有的机构都在其中，无论你要购物、吃饭、工作、娱乐，甚至看病，都必须进城，人们居住在城里，局限在一个相对狭小的空间，造成了很多不便。但人们还是意守在城里，不愿出城，因为一旦远离城市，就更加不方便，衣食住行都比不上城里。所以在中国，城市就是城市，乡村就是乡村。

在美国，不管是在纽约(房源)还是在洛杉矶(房源)，没有绝对的城市和乡村的区别，只有城中心有一个很小的相对集中的地方，其它都是像卫星一样幅射出去的各个城市和区域，每一个区域都有自己自成体系一套系统，商店、饭馆、医院、学校，为居住在该区域的人提供了很大方便。

人们不需要做什么事都涌到市中心去，在自己所居住的区域里都可以办到。这就是中国和美国最大的不同的地方。

二、 房地产相关制度：美国制度健全 中国还需完善

在美国的买卖房屋里面，有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程，这里面有估价公司，房屋检查，公证公司，银行、以及经纪人制度，产权保险公司等等，每一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能，保证房屋买卖的公平和合理，也保证买卖过程的每一个环节尽善尽美，没有瑕疵。使房地产行业能够公平、透明，健康、蓬勃的发展。

中国的房地产事业近几年刚刚起步，还不够完善。无论是中介制度还是买卖过程，都存在许多问题。政府在不同时段的宏观调控变幻莫测，让人无所适从。整个房地产市场的投机行为远超过房地产实际需求。

三、产权性质：中国住宅产权有使用期限 美国产权是永久产权 

美国是私有财产制，房屋的买卖包括土地，就是说，你买房的同时也同时买下了盖房子的那块地。而且美国的产权是永久性的，而中国的住宅产权是七十年期限，一般商业房产期限只有五十年。

四、房产税：美国持有环节税费征收严格 中国交易环节税费高

在美国，只要你拥有房子，你就要交纳房地产税，美国通常为1-3%，加州(房源)差不多在1.2-2.0%之间。各州都有自己不同的标准。所以你买了房子以后，每年都要交房地产税，变成你拥有财产的持有成本，这也使得美国房屋的空置率降低，相对抑制了投机者的炒房行为。

我们知道，目前在中国有30%以上的空置房屋，主要是因为人们把买房当成是投机，购房后不是入住或出租，而是空置等待房地产市场短期内爆涨，所以大部分投资房都是空置的。

中国为了抑制房屋的空置率，也开始在几个大城市试验征收房产税，但房产税率只有0.5%左右，不能起到预期抑制炒房的作用。

五、房源系统：美国有官方的房源共享系统 中国房产信息尚不透明

在美国和中国的房地产市场里面，有一个根本上的差异，就是他们的房源系统。

在中国，没有一个统一的房源，各家房地产公司，只卖自己卖的房子，或者与少部分关系好的同业交换房源，但范围大多很小，局限性很大。

美国有一个房源共享系统MLS，每一个纪纪人都把房源信息，传输到这个系统上，所有上市的房子在这个系统中都非常透明，一目了然。我可以带着我的客人找到他满意的房子，而这房子不必是我所卖的。别的经纪人也是同样，可以带着他们的客人来买我卖的房子。彼此互利互惠，藏污纳垢的事相对减少。整个房地产市场因此而蓬勃。

六、支付佣金方式不同：美国由卖家支付 中国多由买家支付

在美国房地产买卖时，佣金一律由卖方负担，屋主在委托经纪人出售房屋时，就订立了合同，佣金一般在6%左右。当买主由别的经纪人带领来买房时，卖主经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。

美国为什么规定由卖主来支付双方经纪人的佣金，主要是因为在买卖过程中，卖主是取得金钱的一方，而买主是付钱的一方。在中国正好相反，由买方支付佣金。

七、房子概念不同：中国买房多为公寓房 美国买房多为独立房 

在中国，所谓买房，指的是买公寓房。而在美国，买房一般是指二手房，独立房。这里特别要强调的是，美国的独立房，并不是中国人所说的别墅。虽然有些独立房在外观上和别墅差不多，但美国的独立房中也有非常老旧，需要修缮的房屋，称这些独立屋为别墅，似乎不太恰当。

同样是独立屋，可以是上千万美金的豪宅，也可以三、五万的破烂房子。 在美国除了独立屋之外，还有一种房子叫康斗，或城市屋，这是一种由两户以上连着墙的房屋也可叫做连排房屋。这类连排屋的价值比独立屋低得多，因为它占有的土地面积比独立屋小得多。当然也要看房子所在的地点和城市的等级。

我们在这里所谓的比较， 连排屋比独立屋便宜，是指在同一地区。在美国房屋的价值取决於两项，土地及建筑物。建筑物随着年代的久远会越来越便宜，而土地则根据地区的开发和环境改变而增值。

八、房贷政策不同：美国可选固定利率 中国多为浮动利率

在美国贷款买房，绝大部分是贷款期限为固定利率的十五年和三十年。美国的贷款也有浮动利率，但用的人很少，因为贷款人要自己承担利率上升的风险。在美国不论你用什么方式贷款，都可以在贷款没有到期之前，重新贷款或全部还清。除非是房价贬值，你的房价还不了银行的贷款，你需要补足差额，银行就不会同意你重新贷款。

在中国贷款是采用浮动利率，按照市场的变化，购房者需自己承担利率变化的风险。我对中国的贷款市场并不了解，但目前尚未听到哪位购房者可以重新贷款的消息。恐怕是因为使用浮动利率的关系，所以无需重新贷款。

还有一个有趣的问题是在美国叫贷款，而在中国叫按揭。另外美国房屋贷款没有“限贷”政策，但对外国人贷款购房的首付比例要求较高，有的要求达到50%，而对本国公民则一般要求20%首付比例。

九、美国买房利息可抵个税 

在美国购买房子后，你支付的贷款利息可以从个人所得税中扣除。这是政府为了鼓励民众自购房屋的优惠政策。

美国的税赋比较重，如果你年薪五万，购买价值四十万左右的房屋，贷款三十万，每月要支付贷款约一千八百元，其中利息平均一千五百块，一年是一万八千块，在年终报税时，扣除一万八千块的利息，你的报税基数就降低为三万二千，节省了很多。

十、计算房屋面积的尺度不同

在美国用平方英尺来计算房屋的面积，而中国是用公制平方米，1平方米等於10.764平方英尺。

说到不同的注意事项，在这里，我和大家说五个主要需要注意的事项吧：

一、 买什么类型的房子？

首先要搞清买哪种类型的房屋。美国房地产市场的房屋种类很多，最主要的有独栋别墅(house)，联体别墅(town house)，公寓(Condo)。

对于投资者而言，独栋别墅最具投资价值，公寓最没有投资价值。从过去30年美国公寓价格变化规律看，公寓建成之后价值会逐年递减，因为美国的人工很贵，老旧的公寓需要花费大量的钱去维护，所以超过20年房龄的公寓基本就无人问津了。

而独栋别墅却恰恰相反，虽然房屋也有老化的问题，但所在土地是永久产权的，土地在一直升值。相信大家都很容易弄明白这个道理。

二、面积计算与国内不同

美国房子面积是以人能居住的面积来计算，不是以建筑面积计算，美国别墅的地下室的，如果没有专修，这就不会算在居住面积里的，阳台和车库也都不计算在内，够人性话吧!

不仅如此，综合美国的房产价格，不能只看单纯的面积价，而是要根据整个小区附近房子的价位。很多人买房子买的是独栋别墅和联体别墅，而别墅的价格受到多方面影响，比如地区好坏、车库多少、室外花园土地面积多少等综合因素。

但是有一点，举例: 当房子标明是2000(大约200平方米)平方英尺，售价30万美元，那么，这个2000平方英尺一定是实际居住面积，是不包含车库、阳台、地下室和公用过道、电梯等。

三、养房费用有哪些？

1)房产税

房产税在美国各个州和地区都不同，一般在1%多一点。政府会对每个房子做一个评估价，然后根据评估价计算房产税。

很多国内非专业的投资人对房产税都有误解，其实按1%计算，就是你交100年房价才涨一倍;实际上100年之后房价早已涨了至少10倍，房产税根本就可以忽略不计。

同时在中国虽然没有房产税的概念，可是只有70年产权，房子的建筑成本只有2000多人民币一平米，也就是说大部分成本都是土地成本，把房子的土地成本分摊到70年里，你所花的钱比美国的房产税其实还要高不少。

2) 房屋保险

在美国购买房产的同时，一般都会购买房屋保险。一栋50万美元的房子，房屋保险费每个月都在100美元左右，一年就是1200美元。

此外，在自然灾害多发的州往往还要额外增保一份自然灾害险，例如加州要加保地震险，南方城市要加保飓风险等。

3) 物业费

物业费主要是针对公寓而言的，别墅一般没有物业，都是自己建房自己维护，物业费为零或者每年只有一到两百美元;那种开发商建一大片新别墅的情况需要特别注意，物业费可能比较贵。

公寓的物业费大约每年3000到5000美元，越是年代久远的公寓维护成本越高，物业费也越贵。

四、哪些要素影响房价？

一般美国独栋别墅至少三卧起，联体别墅两卧起，当然卧室、卫生间越多价格也就越高。

同一个区域内，房子价格往往和卧室数量成正比，价格不是采用中国国内的面积乘以单位价格来计算。此外，美国别墅外的花园土地面积越多，总价也会越高。

五、买房与移民的关系

一般情况下，买房与移民美国没有直接的联系。外国人只需要提供身份证明和合法入境美国的签证就可以在美申请购买房产。

买房可以被视为一种投资行为。但是中国移民都喜欢在美国买房，或者，干脆在那买房办理移民。

美国当选总统川普是以房地产业起家的，上任后在此领域可能会有一些动作。川普致力提升美国本土利益，包括增加就业机会等之面向，大家对他的期待是整体全面的，2017-2020年房地产市场应该是实际的走强。

现阶段包括联准会的升息及小额贷款额度提升，会增加消费者的信心。同时，原来依赖海外或大陆买者的市场观念已经改变，很多内需的增长还会让美国房地产市场及消费者信心逐渐增加。 

据分析，川普就任对美国房地产不会是负面影响，可预期未来驻外工厂慢慢移回美国后增加就业机会。这种预期心理会促使大家购屋，而回流产业人士也会置产，如此可能造成房屋供不应求，加上联准会升息，因此2017-2020年房市走强。2017年上半年，成交量应该会增加。

预期本地买主会有购买力，甚至可以取代部分来自海外的买主。由于医保制度即将革新，因而对于中产阶级而言，可以减少负担，房地产将是他们的重要投资标的。

虽然目前房价往上，但已经走强到稍有反压的地步。然而，过去很多的溺水屋已获得接手，可预见未来房地产市场健全化，升值潜力还是存在的。

如此，购屋者还是会考虑学区、周边环境、居住者教育程度及消费能力年收入等方面；同时考虑升值的预期。

现在许多负面因素几乎完全烟消云散，未来购屋潮将不只来自华人；同时，选择地区除上述因素外，人们将乐于购买具有美国本土元素的区块。

中国人素来就有“有土斯有财”的观念，因而对EB5投资移民项目趋之若鹜。成功留在美国后，又成为美国新的投资者、消费者和纳税人，这些人都具有购买房地产的潜力。

调查显示，来自中国不同地区的高净值人群对美国房产的地区选择也有较大的差异。

数据显示，相对于西北部地区，中国东南部高净值人群对于科技中心美国西海岸的西雅图、旧金山和经济发达的美国东海岸的纽约、波士顿有着相对更强的偏好度。

西北部高净值人群对拥有优质空气质量和自然环境的洛杉矶有较高偏好。