在澳洲买房，无论是投资还是自住，你一定要了解“地役权”！,澳洲购房网微信公众号文章

很多朋友在购买澳洲房产时，可能光顾着看房屋面积、价格等因素了，可能很多人都没注意到地契合同中现存的附加条款，尤其是有关地役权的声明等。比如在日后如果你想对现有住宅进行翻新扩建，这些限制是否会影响你的原本规划？当涉及到共享区域时，你又有何权利？无论你是用作投资还是自住，这些条款都非常重要，快来看看本地房产专家的解释和建议吧。

地役权 Easement

地役权Easement是指在土地上获取的利益的权利，这种权利允许一个人可以利用另一个人的土地。对于享有地役权Easement的人来说这是有益的，但是对于土地上有地役权的人来说的话，地役权则是一种负担。享有easement的物业被称作需役地（dominant tenement），对地役权easements负有责任的物业被称作供役地（servient tenement），一个典型的例子就是享有地役权Easement住所的住户可以使用临近房屋的行车道路。

地役权可以针对多个房产物业。另外一个很好的例子是小区内多处房产的土地上修建下水管道。小区里的房屋都从此处的地役权上得到了污水排放的好处，但是作为回报，这些房屋的土地上也承担着相同的地役权的责任。这些互惠的地役权意味着每个土地都有对周围的土地是有利的，但同时受到其他土地对它的制约。

房产的地役权意味着另一方有权为某些特定意图（的施工维护等）使用你的土地。主要有两种地役权的分类：一种是行车道地役权（将注册在你的地契上）；以及另一种公共事业或下水管线占用的区域，其中包括煤气，电力，通讯或城市水利人员维护时需要使用的管道或电缆。

产权交易律师Bruce Robertson表示：“如果你的土地上有经过通往邻居家的公共设施，那么你不能阻止或妨碍你的邻居正常使用它。所以若以城市排水设施为例，当有统一规划的排水管线经过你的土地时，你就无法在管道上方进行任何结构性的建造，而如果你无视地役权规定并执意继续，则可能由法庭出面进行勒令禁止，并拆除你所建成的结构部件。”

但这并不是代表你就被迫“割让”了一部分土地权！如果你的规划建造项目并不涉及任何不可逆的建筑施工，那么你可以寻求邻居的批准，因为他们有可能会允许你的方案。举例来说，你可以在上面建造由可移动的材料拼接成的露天平台，那样即使日后需要维修或维护，都可以保证管道的可操作性。

Dunny Lanes 粪车专用道

粪车专用道是在十九世纪中期建立的一种特殊类型的地役权，用于“Nightcart Men”掏粪工带走污水而预留的专门道路。随着室内下水管道时代的到来，狭窄的粪车道路网已经显得多余且过时了，但它们的地役权却保留了下来。

在澳大利亚许多拥有旧城区的城市或乡村中，都存在这样一部分“额外的”无归属的土地。随着时间的推移，这些不再具备原始功能的道路已经被房主们“收回”，并把它们纳入了现在的后院中了。但值得注意的是，Bruce说：“简单的说，你并不拥有这些原本设在房子后方的粪车专用道，同时也就意味着你的议会可以把它要回来。”话虽如此，如果你所有的邻居都已经侵占了原本的粪车道，那么你很有可能就不会再被追究归还这部分用地了。”即使，这并不意味着它属于你。他还说：“有时候，议会会对外出售这些废弃的公共粪车道，而如果你之前已经合法地将部分车道纳入了你的地产名下，那么这样明智的举动可能还会大大增加你的房产价值。”

通行权

如果你正在翻新你的房屋，你会发现若能在后院拥有一个出入口是多么的重要。那么，面对后院的公共通道，你该如何利用它？

Bruce说：“所拥有的地役权可以使沿道路的一排房子都多出一个额外的“后路”来进出房屋，所以任何一个试图侵占其中一段墙壁或在其中增设路障的人都是违法的。”“多一个为行人或车辆进出房屋的后院通道可以极大程度地增加房产的潜在价值，这就是保留地役权所能带给你的实际好处。因此，写信申诉那些侵占了公共通道的业主，并要求他们依法拆除，就会显得非常值得。当然，在做任何事情之前，请确保你获得了正确的法律援助。”