从商业地产到住宅，中国买家在全球房地产市场攻城略地。新西兰只是其中一站。即便海外投资监管趋严，投资者海外投资物业需求依然存在。站在全球视野，新西兰房地产投资机会处于何种水平？以下几张榜单或许能带来一些投资参考。

住房地产：全球市场上涨动力减弱  

2017 年一季度已发表数据的世界住房市场中，超过一半市场的房价同比增幅低于2016年一季度。值得一提的是虽然许多市场仍然拥有可观的同比增幅，但同2016年四季度相比，许多亚洲、欧洲与中东地区都出现了房价环比下跌。

援引居外的数据和研究报告， 2017 年一季度，通胀调整后房价同比涨幅排名前五位的国家与地区分别是： 香港 (+17.27%)，冰岛 (+16.01%)，中国上海(+13.16%)，加拿大(+11.7%) 和爱尔兰 (+8.91%)。

房价同比最大跌幅分别为：埃及 (-16.68%)，卡塔尔(-10.63%)，俄罗斯 (-8.33%)，马其顿 (-7.92%) 和波多黎各 (-6.96%)。

总体而言，目前全球地产市场的上涨动力有所减弱。中东、拉丁美洲和亚洲部分地区已出现价格下滑的态势，部分地区甚至出现大幅走低的现象。埃及是2017年1季度全球房价表现最差的市场，2016年底埃及镑大幅贬值与随之而来的通胀飙升，导致当地购房需求减弱，是房市受挫的主要原因。

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具体到新西兰市场的走势，居外报告指出，房贷政策收紧、住房供给短缺，同时夹杂着学校假期和公共假日的影响因素，导致市场需求下降。然而，地震之后的重建工作，房价中间价同比上涨了7.26%。，高于去年同期的增幅3.63%。

未来的变数

奥克兰房地产顾问公司RCG最近出台三张房地产业的榜单，试图给人们展示未来解决新西兰住房危机的可能性。值得注意的是，该机构从公寓的角度入手，梳理了主要的开发商、建筑公司和建筑设计公司。

该机构认为，公寓是解决住房危机的重要组成部分。根据Colliers 和其他机构的报告显示，人们不仅在市中心开始接受公寓的居住形式，在其它地方也是如此。公寓常常地理位置优越，靠近商业中心和公共交通设施。

首先来看看，奥克兰前十大公寓开发商。排名依据的是公寓的套数。

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Conrad Properties以绝对的优势遥遥领先。值得注意的是，排名第二的奥克兰大学兴建的是“学生公寓”，和其他公寓类型对比起来有点微妙。一些户型可能是简单的单人间，只能放下一张床和桌子，没有更多余的空间。严格意义上来说，它们算不上带有浴室和厨房的完整房子。在这张榜单中，RCG把简单的单人间统计在内，但排除了退休公寓。

在这些公寓开发商共生的是，下面这些前十大公寓施工商。

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Kalmar是最大的建筑公司，紧随其后的是 Hawkins 和 Dominion。榜单上的这些公司都是商业性的建筑公司。他们通常涉足商业地产的施工，如写字楼、购物中心和酒店。这些类型和住宅地产不是同一个量级。

在同一条产业链上的，还有公寓建筑设计公司。

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近年来，Leuschke Group 和Paul Brown & Architects 都很专注在公寓的设计。榜单上的其他公司都是业内主流的建筑设计公司。Ockham Residential是个有意思的特例。他们既是公寓开发商，也自行负责建筑设计。这就是经济学家口中所谓的垂直整合。在退休村的开发领域也常常出现垂直整合的现象。比如，Ryman 和 Summerset 两家公司集聚开发、施工和设计于一身。

上面三张榜单只是奥克兰住房市场的冰山一角。RCG的数据显示，自从2012年以来，有6000个公寓项目和联排屋完工，7600个项目正在施工中，3300个正处于市场营销阶段。再放眼独栋房和退休村，整个市场的数字将更大。但一旦和人口数字对比，这些数字又显得那么渺小。

商业地产：零售物业显潜力

根据CBRE数据，最近公布的全球零售物业租金增速排行榜，新西兰有两大城市位列前十名。

截至2017年3月，奥克兰和惠灵顿的零售物业租金增速在亚太具有较大竞争力，超过迪拜和上海，跻身前十排行榜。悉尼和布里斯班在排名上没有太大的变化。墨尔本的增速则是增长了2%。

新西兰的零售业空间

新西兰房地产顾问和中介公司CBRE指出,强劲的人口增长和旅游业，以及不断深化的新西兰经济的发展，促进了零售业的消费，吸引了许多商店进驻奥克兰和惠灵顿。

CBRE研究部门高级总监Zoltan Moricz 分析道，比起其它的亚太市场，国际品牌在惠灵顿和奥克兰的渗透率较低。但是这两个城市也开始受益于海外零售品牌的涌入，租金也因此上涨。

反观香港和新加坡等成熟的亚洲市场，国际品牌在这些市场的覆盖率大约是45%。过度的集中，导致现在出现一些门店关闭、租金收缩。

Zoltan Moricz指出，奥克兰的国际品牌渗透率只有20%。所以品牌商还在继续进行策略性扩张，支撑着租金的上涨。

CBRE零售物业总监Tim Male指出，奥克兰CBD缺乏投资开发，还未能满足这些国际品牌商对地理位置的需求。但是现在开始看到新一轮的投资开始启动，去开发优质的零售商圈。

Chanel、 H&M 和 Zara 已在奥克兰开设门店，并打算扩展到其他城市。 不过，在线零售巨头Amazon已进军澳大利亚，下一步是否直指新西兰。新西兰的零售业态可能会有很大的变化。