本文作者Christopher Joye是前高盛及澳洲央行经济学家，基金经理和政策顾问，目前在Smarter Money Investments任职投资总监。
文章中提到的投资思路及各种投资产品，对于在西方金融文化环境中长大的本地人来说完全可以理解；但是对于华人特别是新移民，除了房产投资以外，其他的金融产品都相当陌生。
我们翻译这篇文章，旨在分享一些更加开阔的投资理念，特别是“基于第一笔投资来确定整体投资组合”的思路，不管是金融产品投资还是房产投资，都值得参考。
个人投资者的最大错误之一 （尤其是富裕的投资者们） - 总是忽略了他们最初一笔投资的重要性。
如果你已经拥有一个房产，考虑到你已经把大部分的储蓄都投入到这个房产当中，所以对于你剩余财富的投资方式，应该着重考虑第一笔投资的潜在风险，预期回报和相关特征的影响。
反之亦然：如果你是租房者，你所建立的投资组合应该与买房者的投资组合看起来非常不同，因为你不需要集中大量的资金来撬动房产投资。
我在周四向毕马威的高净值客户发表了一个演讲，通常他们大部分的投资收入来自于某些投资特定资产类别相关的基金公司，这些投资将在未来几年中主导他们的投资方向。
我们的反思是，为了减少投资行为对于其长期财务状况可能产生的各种正负面影响，应该在其业务之外，确立一个投资策略，或者设立家庭投资办公室。
这个实验的挑战性在于，这两类投资者应该如何优化其投资组合，包括地方股票，全球股票，现金，政府债券，公司债券，高收益债务，黄金和房产等，以达到预期的回报目标，同时最大限度地减少其损失概率。
在这次演习中，我们使用了美国的金融市场数据，因为它在澳大利亚的广度和历史覆盖面都优于澳大利亚。美国的房地产市场也经历了规模性的下滑，而澳大利亚的房产也已经从最高峰时期下滑远超过10％以上。
我们的分析师采用投资组合优化技术，在1988年至2017年期间，以实现年通胀率＋4％或每年净增值7％为目标，选择最佳投资组合，同时最大限度地降低风险。
这也恰好与澳大利亚“平衡”期权和许多其他退休基金相同的回报目标。过去30年的数据，能足够覆盖所有这些资产类别，并且足以捕捉到多个业务周期的合理时间范围。
以下是实验结果
如果承租人在1988年至2017年期间有完美的远见，他们将47％的资金用于政府债券，17.1％用于单一投资物业，14.6％用于高收益债券，13.5％为现金，只有7.5％的地方性股票，根本不分配给全球股票。这样做可以给他们带来尽可能低的风险7％的年回报。
一个值得注意的结果，与大多数退休基金相比，不受约束的投资者（承租人）的各项投资组合的权重都比较温和，相对显得比较平淡（如果您使用澳大利亚数据，您会得到类似的结果）。默认由本地股票，全球股票，私募股权，房地产权益，基础设施股权和对冲基金股票组成的投资组合当中，典型工业或零售超级基金占比在75％以上。
也就是说，为了达成通胀率加4％的年回报目标，他们要承担太多的股本风险。在过去十年中，大部分投资者都因为股权缩水而没有准确达成投资目标。
另外还要注意的是，单个房产投资与整体房地产市场之间还是有细微的区别。为了使实验更加现实，我们好几次放大了国家房价指数中的价格波动值，达到类似的单个房产风险程度，这与相关研究报告中所建议的一致。
房产主们做出了非常不同的决定。由于有一半的财富被锁在个人财产中，最佳投资组合选择是将23.4％分配给政府债券，15.8％为现金，8.9％为高收益债务，1.9％为全球股票，甚至黄金占很小的比例，0.3％。
观察地方股市根本没有任何作用。从投资比例上，这种投资者承受了很大的房地产风险，所以他们大幅度地减少了类似波性的股票风险，替代了更多的防御性固定收益，进一步提高了资本结构。
这很有趣，因为购买退休基金的投资者中有一半拥有自己的房子，而另一半租房居住。因此，他们需要完全不同的解决方案。如果他们的投资受托人花时间认识到这个事实，他们可能会考虑提供“房产主”和“承租人”两种投资组合，根据他们不同的财富状况进行选择。
对于房产主来说，他们已经与房地产的特定风险有关联，这意味着他们对更多的防御性（和与房产不相关的）资产具有兴趣。相比之下，租房者将有非常不同的投资组合偏好。当然，人们有时从一个阵地转到另一个阵地。在这个时刻，他们也可以改变他们的退休基金选择。
据我所知，没有哪家基金提供这些产品，这可能将会拥有非常大的市场潜力。然而，这个想法与“生命周期投资”的概念相关，并且更加具延展性，它理性地主张应该根据客户的年龄和收入需求来调整投资组合。
本文来自Financial Review
由澳洲房产大全编译
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