诺德仕之所以在两年前就可以判断出澳洲地产的问题，主要依据是下面几点。
澳洲地产的故事虽然讲得很美丽，在诺德仕这样的专业投资机构看来，问题非常明显，就是，没有现金流！
无论是楼花的杠杆撬动的高额收益、还是货币增值、还是地价上涨，缤纷的故事里，独缺一个身影，在长达两年的等待中，没有一分钱的现金流发放，这使得项目的投机性大大增加，而稳定性严重不足。
诺德仕一直建议，海外投资，在早期以保守为主、现金为王。所推荐和制作的产品，无一不是从投资一开始就具备强劲稳定的高额现金流。试想，如果像最近诺德仕的诺盈基金第六期一样，每年发放高达8%的分红，那么情况是不是比现在要好得多了呢？
澳洲地产虽然已经退出了市场，但是类似的项目依然存在。比如年回报高达20%甚至更高的海外项目，很多都是数年不发现金流，最后一次性获得高额回报。这样的项目并非不可以投资，但是需要认识到这样的分配方式独有的巨大风险。
简单地讲，月月分红6%+最后一次性年化收益6%而获得的12%的回报，含金量是大大超过不分红、最后一次性年化收益12%的项目的。
澳洲地产的一切美丽，其实都依靠一个因素，杠杆。没有楼花的杠杆，回报率就不会高；没有澳洲特有的低息贷款的杠杆，出租回报就无法打平贷款支出。
可是谁又能保证，这样的杠杆会一直存在呢？事实上早在15年底、16年初，正是澳洲地产最红火的时候，形势就非常明显：从13年到15年，澳洲的贷款利息在逐步增加，可以贷款的比例一再调低。这样的趋势下，押宝两年后，依然能够获得目前的贷款利率和比例，几乎是一场必输的赌博。但是很可惜，无数人忽略了这个因素。
在这场盛宴中，我们看到了地产经纪，看到了地产律师，却很少看到有经验的投资顾问。需知，没有专业持照投资顾问的分析和解读，很多风险对于普通投资者其实是相当陌生，难以完全避免的。
说了这么多，从澳洲地产的故事里，我们可以学到怎样的海外投资经验呢？
注重现金流、风险分散、寻找有经验的投资顾问，应该是我们在下一次海外冒险中必须关注的吧。
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