本周三晚，2017-2018财富论坛系列讲座的线上公开课第二课已经圆满结束了。我们为大家邀请到的是Jin sea Real Estate 的负责人王静。她有着丰富的职业经验，了解并多年服务于各个阶层的华人客户。她把理论与实践相结合，用最接地气的方法为大家主要讲解了三个大问题：

• 2018年阿德莱德的房产走势

• 什么养的房子算“好房”？

• 怎样在2018年的市场环境里买到“好房”

以下是公开课的课程记录：

欢迎大家来参加今天的讲座，其实我觉得也算不上讲座，其实更多的应该是一个互相交流的机会吧。群里有不少房产行业的同行，还有很多房产相关行业的专家，我就算抛砖引玉，希望能和大家共同探讨2018年的房产市场走向，以及在这样的市场情况下，怎样做个“聪明又理智”的买家，买到合适的“好房”。这些也都是我个人观点，供大家讨论。

从去年下半年开始，媒体上都在预测澳洲房产市场的衰落要开始了，统计数字说去年的最后一个季度，全国房产市场下跌了0.3%，并会延续到整个2018年。这种下跌主要“归功于”悉尼、墨尔本房产市场的下跌。我觉得，这种趋势是完全可以理解的。所谓“盛极必衰”，当我们每天都被那些房价大涨的新闻冲击的时候，就完全可以预测的这种情况的发生。

那么，阿德莱德2018年会怎么样呢？

在座的各位一定关注了不少分析报告。来自RP Data的统计报告说，去年12月阿德莱德的房产市场上升了0.3%。The Advertiser的报道认为今年阿德莱德的市场会稳中有升，譬如说过去的这个季度阿德莱德的拍卖成功率就很高啊。有不少人都寄希望于大量来自悉尼、墨尔本的买家的注入，认为市场会迎来一个小高潮。“阿德莱德从来都很稳定，稳中有升将是2018年的市场趋势。” 对于这个市场基调，我其实是持保守态度的。“稳”是阿德莱德市场的常态，因为人口相对稳定，市场需求也没有过大起伏，整体经济大环境对房产市场的影响比其他州慢一些；但说到涨幅，我觉得就要从全面的角度来看，而不能只是局限于某一块的市场，以偏概全。

首先，市场的走向取决于供求关系。大家无法回避的现实是，阿德莱德的人口其实一直处于负增长的状态。出于就业的需要，本地年轻人口一直在流失。去年以来，很多大公司陆陆续续搬离阿德莱德，又带走了不少的人口，并直接影响到外州人口的输入，市面上大量出租的办公室和商铺就体现了这样的趋势。阿德莱德没有出现任何新的人口增长点。这些就意味着对房产的需求在减少。

另一方面，大家能够留意到的是，大量的开发在阿德莱德遍地开花，大大小小，各个suburb随处可见。市场上新开发的房屋的供应量不断增加。在这种供大于求的情况下，必然会让市场减缓。出租市场的萧条其实可以印证这一点。大家如果留意过，就会发现2017年房屋出租市场租金下跌了，房子在市场上待租的时间变长了，租客们更挑剔了，很多房东反映，老房子不太好租了。这些都印证了市场供大于求的趋势。供大于求，自然造成了买方市场，并对整体的房产市场产生冲击。

此外，银行对贷款的收紧也对市场有相当的影响。这种收紧不光是对海外买家的限制，其实我个人真心觉得海外买家对市场的影响没多大。这种影响更多的是对本地买家购房欲望的打击。咱们群里有很多贷款的专家，我就不班门弄斧了。这方面可以请他们给点专业意见。

在日常的讨论时，我也遇到有朋友持不同的观点，并被批评为悲观主义者，认为缺乏作为房产中介积极向上的冲劲。他们认为这几年从悉尼、墨尔本回流的人逐步增多，很多投资客鉴于那里下跌的趋势，以及过高的房价，把投资的目光转向了南澳。但这样的人群会占总人数的多少呢？他们对整个市场的走向，影响到底有多大？

还有一个方面的印证是，去年圣诞节之前和新年过后市场上优质房源的减少。我遇到很多买家抱怨过市场上好的房源不够多，在圣诞节前的销售旺季，居然没有太多的选择。1、2月份也是一个房产销售的高潮，很多业主会选择在假期过后，买家们心情放松的时候把房子放上市场，而今年呢？大家可以留意一下新房源的上市情况。这个说明了什么？说明卖家们对市场的预期比较保守。

也许有人会说，阿德莱德市场是会保持强劲的，因为当悉尼、墨尔本都冷下来的时候，阿德莱德还在涨啊。但我个人觉得我们还是要看看是哪些因素促使了这个增长。从REISA的分析报告来看，阿德莱德大多数suburb都是下跌的。促使市场保持上涨的，除了传统的豪宅区，很大的原因是可开发土地的价格一路飙升。开发热门的magill ,tranmere, Campbelltown这些地方，但凡能分割的土地就一定是拍卖，而价格也都是一再刷新纪录。

我去年参加了flinders park一个房产的拍卖，当时只有一个华人买家，我和客户商量的是绝对不能超过60万，这个预算本来就是考虑了遇到非理性买家的竞争，因为我客户是考虑长期投资，愿意为了一个投资机会而多出一些。但最后的拍卖价一路狂升到了60万。

去年底我销售了一个位于northfield的房产，业主的底价是47万，最后拍到了51万多。这样的情况相信各位都遇到过，小型开发的遍地开花，是促使土地价格飙升的原因。但土地价格飙升，以及大批的新开发的房屋的上市，都会让供求关系变得更不平衡。

此外，商业地产的走向也预示着整体房产市场的方向。我和CBRE， Knight Frank这些公司的销售中介聊起今年的商业地产，他们的估计也是趋于保守的。当然了，保守的最后也总会配上积极的态度。我想，这个可能是房产行业从业人员的特性吧。

当然我也不觉得市场会出现大幅度下跌。因为阿德莱德从来都是一个很保守的市场，有人曾经对我说过，这里是整个澳洲最难做生意的地方。保守意味着稳定，也意味着低回报。这也公平，高风险高回报，低风险低回报。这也是为什么我认识的一些开发商选择了阿德莱德市场作为他们练兵的地方

所以我个人的观点是，2018年，阿德莱德的房产市场会放慢，但是这种放慢并不意味着整体市场大幅减弱，而是市场需求对房产更挑剔，买家们需要变得更“清醒、更聪明”。而这，也引入了咱们的第二个话题，怎样买房？怎么买好房？

其实对好房的定义，是仁者见仁，智者见智。如果是自住房，相对简单一些，买得起的、喜欢的房子就是“好房”，买家们不需要太多理性的分析，可以稍稍放纵一下情感的需求，买个“喜欢”。对于投资客来说，买投资房就好像买生意，那就需要更多理性数据的分析，对市场的走向，对个人经济状况以及未来的发展就要考虑得更多。以上的说法，可能是大家耳熟能详，也都没有异议。但不管是自住还是投资，我觉得好房还是有统一标准的，我的标准也相对比较“简单粗暴”。

首先是位置一定要好。房屋的状况可以通过装修等方式去改善，但位置却是无法改变的。当然，好的位置是因人而异。但在阿德莱德。简而言之，生活设施齐全，交通方便，离市区不要太远（8公里之内）就算好的位置，当然如果是好的学区，就更好上加好。好的位置，涨的时候最先，跌的时候最后。以人人都知道的Glenunga为例，从市场最差的2013年，到市场刚刚复苏的2014年底，这里的买家最先感受到了市场的变化。我曾经卖过一个房子，业主2013年底不到100万购入，2015年初以130万售出，这种情况也许是个例，但此后这个区其他很多房子的销售，其实陆陆续续都见证了这种涨幅。

那么，哪些区算好呢？除了大家都知道的传统的好区（东区和南区），我觉得大家可以考虑一下这些地方：

Ingle Farm:  Kilburn: Athelstone: Seaford:  Newton  Beverley: Richmond: Seaton:  Henley Beach :Prospect:  Belair:  Colonel Light Gardens:  Cumberland Park:  Maylands: Torrensville: Grange:  Flinders Park:  Warradale: Mitchell Park:  Edwardstown:Thebarton:  Findon:  West Beach: Croydon:  Blair Athol:

第二，一定要选择成熟的社区。过去几年，很多朋友都发现Mawson Lakes, Lightsview还有St Clair 的房子很难卖，特别是Mawson Lakes基本上都卖不出好价钱。其实这些小区都规划得很好，房子的设计和质量都很不错，但因为“供大于求”的原因，价格就是上不去。同一时期，市场上永远有太多的房子在出租销售，永远都有类似的房子供买家比较。所以选择一个成熟的社区就很重要。当然，这样的新社区也不是永远都是这个状态，不过是它的改变需要时间，我个人觉得基本上这个社区的每一个房子都交易两次之后，这个社区才算稳定下来。Golden Grove就是一个很好的例子。所以在阿德莱德这样保守的市场，我个人还是建议大家选择一些传统的社区。

第三个就是一定要有地。我有不少客户在第一次买房的时候，因为资金的问题，或者是因为考虑到租金回报，选择了unit。几年以后拿出来卖的时候，都发现基本没有涨幅。而很多选择了带地老房的客户，惊喜地发现自家地房产涨了个天翻地覆。房子是越老越不值钱，而土地是稀缺的，买一块就少一块。

当然了，现在带地的房子都不便宜。特别是符合分割要求的房子，每一个业主都期望卖个天价。对于理性的买家来说，也实在没有必要去凑这个热闹。所以呢，我建议大家可以考虑那些目前不能分割，但是未来又有空间的房产，大概占地在500，600平米左右，我常说他们是边缘房产。当现有大的地块分割完了，也许各个council 会出台新的政策，进一步缩小土地分割的要求。就算没有新政策，这样的土地本身也很有吸引力。现在很多聪明的买家已经在这方面着手了。我觉得以上的几个方面，不管是自住房还是投资房，都可以参考。

过去几年，我的很多客户都在重新调整自己的房产，哪怕亏钱也要把一些涨不了的房产卖掉，转而选择那些有希望，有空间的房产。这个就有点壮士断腕的味道了。我也一直鼓励他们，在做了清醒的分析之后，该断就断。投资房产其实就是做生意差不多，就算是自住房，最终也会有上市销售的一天。如果觉得自己的房产并不属于“优质”房产，我的建议就是趁着市场放慢的好时机，转换方向。短期之内，也许会面临亏钱，但一旦市场全面回暖，相对“优质“的房产会第一时间价格上涨。当然，每个家庭的状况和房展方向不一样，采取的手段也会有所不同。不同的房子，选择的时机也不一样，这个也需要一对一的去分析。

未来，2017-2018财富论坛系列讲座活动还会为大家带来关于法律，会计，建筑和设计等其他行业的课程，欢迎大家进群一起学习，讨论。