《澳大利亚投资贸易指南》特刊连载之二十九

在澳大利亚的物业购买程序包括：

1.购买物业：一般物业的出售会通过私人销售或拍卖的方式。

2. 物业尽职调查：在澳大利亚，多数情况下卖方并没有披露责任，在少数区域卖方需承担披露责任。因此，买方需要自行对物业进行尽职调查，调查针对物业的产权、规划方案、合同、租户住房率、

3. 提出要约：适用于私人销售与拍卖，即购买人以书面提出对购买物业的要约。在卖买方签署合同前，要约不具有任何法律效应。

4. 物业转让：一般情况下，由投资者聘请委任律师或合格的房产转让代理来协助完成，并在要约通过后处理相关法律文书。

5. 相关费用：在要约成功之后，购买人需要支付一部分定金（一般为成交价的10%）。在这之后，购买人应尽快准备余款的支付，一般要求在购买成功之后的20至120天内付清。除物业本身的费用外，还会产生其他的各项费用，如印花税、商品及服务税、土地权转让费、抵押注册费、建筑物检查费、保险费用、贷款申请费等。

若投资者是非澳洲永久居民，则需要在购买物业之前向澳大利亚政府申请批准。

投资者符合以下任一条件的则无须申请政府批准：

1. 配偶是澳大利亚公民，并以双方作为房屋共同所有人的方式购买

2. 澳大利亚公民，但居住于海外

3. 持有签证类别永久居住签证或特殊类别签证的外国公民

投资项目

一手房产：海外投资者可购买空地，并在规定的24个月内开始建造活动，包括购买住宅并重建。

二手房产：海外投资者一般无法获批并购买二手房产，除非投资者是：

1. 持有在澳大利亚境内逗留超过12个月的短期签证的外国公民

2. 以海外企业为名，为企业在澳大利亚逗留超过12个月的行政人员购买房产

根据澳大利亚国家银行出具的澳大利亚“金融评论”，澳大利亚的4大银行（澳新银行、联邦银行、国民银行、西太平洋银行）现在都在限制向外国购房者发放贷款，以控制无在澳境内收入来源的外国投资者的贷款额度。

澳大利亚住宅房地产市场在后金融危机时期一直强劲，利率一直保持在低水平，以支持经济活动，并推低通货膨胀。自2009年以来，国家房价上涨了大约三分之二，房屋信贷的增长速度已经超过了国民收入增长。风险较高的贷款类型的风险增加，包括高息贷款和投资者贷款，贷款与估值比率高企以及不断加剧家庭负债压力。针对这些担忧，澳大利亚证券和投资委员会（ASIC）加大了对贷款业务的审查力度，并出具对于每个授权贷款机构的要求：投资者住房贷款的增长上限为10％，只有利息的抵押贷款不超过新的总金额的30％。

印花税

在澳大利亚，房地产转让时需要征收印花税，针对该项税务征收，每一个州和领地有着自己的规章制度。大部分情况下，印花税是由买方支付的，并须在成交之后的3个月内支付完毕。各个州与领地的税率参考概览如下：

商品及服务税（GST）

在澳大利亚，大部分商品，服务和其他物品的销售或消费会被征收10％的商品及服务税（基本税）。因此有关商品及服务税务费用也会在物业买卖的过程中被征收。

2018年澳洲最新GST政策的影响，差额方案将成为一个好选择。

对于海外投资者来说，2018年澳洲最新GST政策将带给澳洲住宅房产投资者怎样的影响，是一个焦点问题。从2018年7月1日起，购买新建住宅与新分割地皮的买家需在物业交割时直接向澳大利亚税局缴纳GST。这项改变估计将带给房产开发商一些潜在的问题。

而在这种情况下，差额方案（Margin-Scheme）不失为一个好选择。假使资产如果作为Business的一部分，售出后正常应缴的GST为出售价格的十一分之一。当您使用差额方案来计算的话，应缴的GST就等于差额的十一分之一。大体来说，差额(Margin)就是资产卖出价减去买入价。

那么，什么情况下可以使用差额方案来计算GST呢？

首先，在满足某些条件下，如果该资产是在2000年7月1日前购入的可以适用此方案，若是在之后购买的，卖家必须满足下列情况之一：

1.没有注册或者被要求注册GST

2.卖家卖出的资产是正在使用中的住宅楼宇

3.卖家卖出的资产是免除GST的持续经营的公司或业务的一部分

4.卖家出售给您的资产以前是以差额方案来计算GST的。

资本增值税

该税务项目是澳大利亚收入所得税的一大分支，是对资本增值（低买高卖资产所获收益）的征税。当卖出房产项目时，售价若是超过买入价格，则需要根据相关法规向税务局纳税。

此篇文章刊登于《澳大利亚贸易投资指南》，地产基建 REAL ESTATE & INFRASTRUCTURE，P144-145.