深度 | 面对房地产颓势, 澳洲开启“首次置业者超级储蓄计划”,澳洲第一传媒微信公众号文章

你听说过澳大利亚“首次置业者超级储蓄计划”（FHSSS）吗？

如果没有，那么今天您就等着长知识吧。

澳大利亚“首次置业者超级储蓄计划”（FHSSS），是澳大利亚政府在2017年7月份推出的买房便捷计划。该计划旨在，让潜在的首套房购买者能够在退休金储蓄中存款，减轻这个群体的购房的压力。

该计划的内容简单地可以概括为，通过FHSSS个人可自愿在养老金账户中存入30,000澳元（每年最多存15,000澳元）。一对符合条件的夫妇可以在养老金账户中最多存入60,000澳元。而从2018年7月1日起，首次购房者将能够提取2017年7月1日之后自愿存入退休金账户的储蓄，用于购房。

这意味着有了FHSSS政策，可以帮助首次购房者在积攒首付款时可享有一定的税收减免。

在该计划决定实施的时候，澳洲联邦副财长Michael Sukkar曾表示，FHSSS可以帮助大部分澳洲本地的首次购房者缩短30%积攒首付的时间。

其次，FHSSS计划还希望能够减少澳洲老年人房屋的持有量。

为了这个目标，从2018年7月1日起，65岁及以上的个人出售一套至少拥有10年的房屋，改住更小面积的房屋，可以将最多30万澳元存入养老金账户。夫妻双方都可以利用这一权利，从售房所得中最多存入养老金账户60万澳元。

我们相信，澳洲政府的这一计划，是旨在帮助澳洲首次置业者，尽快能够购买住房。同时，也在一定程度上能够减轻澳洲社会的住房压力。

这种美好的目标是很值得赞同的。但是，从目前的实施状况来看，该计划并没有产生多大的影响他。

不合时宜，为时已晚

就在该计划被推出的同时，根据BankWest的一份新报告指出，在澳大利亚每对年轻人平均需要4.6年才能购买他们的第一套住房。然而这一均值背后还存在巨大的地区差异。

随着前几年放假的飞涨，在悉尼能够攒够一套住宅的20％首付款的时间从2012年的5.2年增加到了2017年的8.2年，而公寓则需要平均7年以上。

墨尔本紧随其后，在2016年和2017年房价上涨了14.2％。所以，在这种情况下，首次置业者积攒首付需要6.4年，比去年增加了8个月。

所以，面对这种尴尬的局面，很多国际的经济评估机构都认为，澳大利亚政府在此时推出该项计划，是十分不合时宜的。这项计划可能从长期看会对本地居民购房有利，但在当下工资增长停滞，这些政策并不会有效地缓解楼市风险。

养老金买房真的划算吗？

澳新银行（ANZ）经济学家曾经撰文指出，拿出养老金购房并不划算。搞经济学家提醒大家，未来澳洲最有价值的资产不是房产，而正是养老金。

也许很多人都会从前几年快速增长的房价中认识到房产的重要性。但是，我们不能忽略的是，房产说白了也是一种商品。而商品总会有跌价的时候。但是，相对于澳洲的房产来讲，养老金就要可靠的很多了。

墨尔本研究所2016年的一项调查显示，养老金正在超过房产，成为澳洲人最重要的投资。这意味着在大多数人退休时，养老金将成为他们取得经济独立的最核心资产。

澳洲的精算研究所曾发布过一份白皮书《穷人和富人的退休收入》，对不同收入和年龄组别的人群的各类资产组合进行模拟计算，发现养老金的重要性比一般人认为的要更大。

例如，一对30岁夫妇拥有财产为134万元（中位数），到65岁退休时，房产只占总财产的32％，而养老金则占61％。

白皮书编写者之一Nathan Bonarius说：“一般来说，退休金更有税收方面的好处。养老金是税前扣除的，在享有投资收益时，人们可获得房产投资所不具备的税收优惠。”

许多澳洲人投资房产的逻辑是使用负扣税的好处和获得资本增值回报。但Bonarius提示说，房产投资中经常被忽视的投资风险是房地产市场可能出现长期下滑或持平。

Grattan研究所总裁JohnDaley认为，把钱用来投资住房远不如把钱留在养老基金里收益大。如果在35岁时从养老金中出取5万澳元用于房产首付款，该投资在30年后平均将会翻倍至10万澳元。但是，如果把这些钱留在养老金里，同样的时期内可增长到17万澳元。房产每年的回报将比养老金低3%，而且年复一年差异会很快加大。

另外，不仅个人蒙受损失，而且政府的财政负担也会加重。因为提取养老金的购房者在退休时可能需要提取更多的退休金。从养老金中每取出1澳元用于房产首付，政府的养老金成本将上升0.92澳元。

综合各种信息来看，澳洲政府提出的 “首次置业者超级储蓄计划”（FHSSS）仍需要不断地改善，才能更符合帮助首次购房者的这一初衷。

而就目前来看，该计划的实际应用还是需要时间的.

责任编辑：风炎霜雪

资料来源：Domain

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