“今年新西兰房贷政策的变化主要是对LVR限制的调整。另外利率方面，今年也有略微的下降。拿一年期固定利率来说，客户可以拿到4.10%到4.05%。具体数字由贷款额决定，一笔一百万的贷款能拿到4%左右的数字。”

在新西兰某大型银行Botany Branch，一位印度裔贷款职员向前来询问的客户介绍着2018年初房贷的总体情况。

LVR最新的调整已实施将近一个月。从2018年1月1日起，新西兰央行将允许银行给予LVR超过80%的自住型房主的贷款占银行新增贷款总额的比重，由现行的10%增加至最高15%。此外，银行可将最多5%的新增贷款，发放给LVR超过65%的投资客。此前的LVR规定为60%。

 “这5%听起来数字不大。但是在一些大型银行的资金量下，多5%的新增贷款给投资者，对市场的影响很大。” 金松鼠信贷（Squirrel）高级贷款经理Tina Liu指出。从她目前接手的贷款申请来看，各个银行对六成五的贷款审批没有任何的阻碍。

 “如果投资者想入市，现在是个机会。” Tina Liu指出，以一套100万新西兰元的房子为例，此前投资者需要拿出40万新西兰元，现在只要拿出35万新西兰元。这5万的差距对有些人影响是巨大的。

信贷环境虽然无法从收紧一下子全面宽松，但不少从业人士感受到，整体市场买房的人有所减少。“银行收到的贷款申请量减少后，审批也会加快。只要收入条件够，在政策允许的情况下，银行很愿意审批。”华融信贷董事长张勇（York Zhang）从其公司的业务情况来看，今年拿到贷款审批的时间有所缩短。

相比华人更加关注LVR第二条的调整，洋人社会对自住型买家贷款可达九成的政策反映更积极。“我上一周有10个客户，其中有7个客户拿到了九成的贷款。”前述印度裔职员接触的多数是洋人客户。他进一步指出，他所接手的自住型贷款没有低于八成的。

 然而，值得注意的是，以华人的综合情况来看，拿到九成贷款并不容易。

金松鼠信贷高级贷款经理Tina Liu告诉《逸居新西兰》，收入是限制华人首次置业者的贷款金额。一般洋人首次置业者多数在30岁到35岁之间，年薪加起来基本上可到15万以上。因此按照他们的收入，申请五六十万的贷款基本没问题。然而，华人首次置业的年轻夫妻多数在25岁到30岁之间，总收入一般在10万左右。再加上，有些银行不将招房客的收入考虑在内；又或者华人的工作时间未满六个月或12个月。综合下来，都可能减少贷款额度。“算下来可能最后只能贷款三十万，加上手头几万元的首付款，很难在奥克兰买到首套房。”

“这也是为什么LVR调整后，洋人对自住型房贷的调整反应较大。”Tina Liu指出，洋人认为他们可以拿到九成贷款的机会来了。对于华人，除了收入条件外，还必须是PR或是公民身份才能拿到九成贷款。“如果八成以下的贷款，条件还是比较宽松。两年的工签、PR和公民身份都可能申请到。” 

Tina Liu提醒，如果政府限制海外买家的政策实施下来，规定工签持有者没有资格买房，那可能也无法申请房贷了。

此前，海外收入贷款曾被禁止过一段时间。

不过，前述印度裔贷款职员透露，目前可接受澳大利亚、香港、美国、日本和新加坡等国的海外收入贷款，这些国家的审批流程会比较快。

他提醒到，如果海外收入在中国，则需要交给风险评估小组进一步审核评估。只要有资产现金等在手，credit 部门都可以再做一些相应调整。即使是新西兰公民，如果他们的收入是海外收入的形式，都需要再进一步交给credit部门。

据他了解，越充分的背景资料就有越高的批准率。需要的资料大概包括：收入证明、首付能力证明、客户在新西兰的未来计划和签证状态。“背景资料越丰富，显示有切实在新西兰生活的计划，在credit部门也会越顺利。”

在新西兰，居民的房贷资金来源于银行。类似金松鼠信贷、华融信贷等经纪公司处于客户和银行之间，帮助客户从各家银行中寻找到更优惠的利率，更是符合客户需求的贷款额度。

买房时，买家应如何考虑利率问题呢？和中国数十家银行通过利率浮动打价格战以吸纳客户的做法不同，新西兰银行各家银行的利率差距不大。

华融信贷董事长York Zhang入行贷款经纪12年，经历了新西兰利率水平的起起伏伏。目睹了曾经的高利率，York Zhang认为，哪怕未来可能会有小幅的上调，目前的利率水平相比以前还是很低。

在此背景下，他认为，自住型买家研究短期利率波动的意义不大。如果利率上涨了，房东也会把利息成本通过涨房租的方式转嫁到房客身上。不过，对于手中有多套房的投资者，利率的微调可能会成为压垮他们的最后一根稻草。

投资型买家通常会选择只还利息的贷款方式。如此一来，他们可以把租金收入作为房屋贷款支出，不需要再从口袋掏钱。不过，Tina Liu提醒，由于银行债务太高，目前纷纷降低了投资型买家只还利息的年限。一些银行甚至规定，把只还利息的年限降低到五年。而对于自住型买家，银行则会要求本金和利息一起还。如果自住型买家想只还利息，申请的条件就会非常苛刻。

据York Zhang了解的情况，基于新西兰华人的习惯，大部分选择本息一起还，少部分选择只还利息。

（采访 Abby Chen、Erin Yin; 撰文 Abby Chen)