对于资产还不富裕的年轻人来说，是先把自住房贷款还清，还是先开始做房产投资，是一个常常困扰他们的问题。
决定要什么
首先，讨论的对象，是指那些有欲望，有想法要通过房产投资来给自己未来的经济方面做计划，但又不清楚自己是否应该，或者有条件这么做的80,90后投资者。
还清自住房贷款的优劣
自住房实际上是一个“负债”的概念。由于你的自住房在你居住期间实际上不给你带来任何的收入，而由此产生的利息等支出实际上是掏空你现金流的负债，因此，在你出售你的自住房之前，实际上它给你带来的是负债效应。
话虽如此，但是在澳洲每个人还是应当在合适的时候，买入一个合适自己的自住房。因为毕竟按照澳洲的税法，自住房享有增值税豁免权，六年法则等一系列投资房不具备的巨大税务优势。
先把自住房贷款还清再考虑投资也有一些明显的好处，比如：它能使家庭负债比例有效下降，将有足够的资产来进行投资。但与此同时，选择保守地先还清自住房再投资的策略，也有着它明显的劣势：机会成本是这种策略的最大风险。
假设一对年轻小夫妻，有50万的自住房贷款。如果他们选择每年还本金2万，并且随着工资上涨逐年慢速递增还本的幅度，那么这对夫妻至少需要15-20年之后才能还清本金。的确，他们的贷款是还清了，但是，15-20年后，他们都已步入中年，还有能力和动力来做投资吗？
先投资的好处
同样以这对小夫妻为例，假设他们的自住房在若干年后有了10万的Equity。这对小夫妻用10万做首付，购买了一个价值50万的房产。再假设该房产10年之后价值翻番，变成了100万。那么，这对小夫妻虽然在10年里没有还清自住房，但是利用投资，他们赚得了50万的利润。在除去税务等一些支出后，他们依然有相当的盈余。
此时有两种做法。第一，把投资房出售，用profit来把自住房的贷款一次性还清。第二，继续持有投资房，或者继续投资，把资产做大。
那么这么做的风险有没有呢？当然也是肯定的。选择同时投资，这对小夫妻自然就面对着投资的各种风险，毕竟家庭的负债比例会相对上升，对夫妻两者的收入要求会增高，同时，投资房的增值表现预估也在这个策略中非常重要。但是，想要最终获得别人没有的结果，那就必须承担相对的风险，这是世间不变的自然法则。
在能力范围内，及早开始做投资，显然是一种要求更高，但对个人财富积累效果更好的做法。
文章摘自网络
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