为什么会有房产周期？ 住宅物业市场的确存在周期。这一次与之前一次还有再之前的一轮没有太多的不同。这一次人们总是在讨论“会有什么不同”。但历史数据显示，的确是有某些变量，当以正确的方式结合时，带动了房地产周期。某些区域住宅市场的某些产品因此有相当大的改善。   

五大市场阶段 

房地产周期有五个阶段 - 低谷期，上升期，高峰期，衰退期和恢复期。 自1880年以来 - 住房统计数据开始记录的日期 - 澳大利亚已经有10个房产周期。他们平均长度为8年，其中通常有5年上升期（历史记录平均每年增长了11％），期间平均3年的下降期（平均每年下跌511％）。总体而言，澳大利亚住宅物业的业主在物业持有的整个周期，像过去一样享受平均每年8.5％的资本收益。   

更广泛的市场影响 

所以回到原来的房地产周期前提，这里驱动周期的动力因素： 

流动性 – 融资以及成本驱动着周期。当更容易融资且价格更便宜时（像现在这样），有助于改善房产市场。若发生相反的情况，住宅周期就进入下降期。澳储行希望如此 - 市场好转便会导致更多的销售额，建筑活动的增多和支出总数的增多。这意味着更多的政府收入，更多的就业机会和更好的公司利润。当情势变得太激烈时 - 即通胀率持续上升 - 澳洲联储将会提升现金利率，提高资金成本。 

经济 - 你需要一份工作（它曾经要求是一个全职工作，但这些陈规已不再不适用于今天以投资组合为导向的投资观点），用这份工作来来借贷与购买一处房产。因此，企业的盈利能力排位第一，创造就业机会也是影响周期排名第二的重要因素。这就是为什么我们需要定期报告工作和公司的利润。   

信心 - 约翰·凯恩斯曾称之为“动物精神”。这个因素很难确定，更难预测，但又着实重要。这些天来，我们每一个小细节都似乎让我们大惊失色，其实许多都是无关紧要的。市场信心现在正在慢慢好转，但它理应比现在高得多。目前，我们的墙头草的投资心理抑制了住房市场的恢复。 

回报 - 当住宅的回报竞争力开始加强，投资风险更小时，投资者会再次开始购买。这种情况正在发生。毛租金收益率在过去的12个月内提高了约0.5％，这吸引了更多经验丰富的投资者。一旦媒体在夜间新闻中开始报告正面的消息时，新手也开始购买。 

需求 – 这因素不仅是人口的增长，还包括家庭的创建。总之，这意味着更多的“刚需”。澳大利亚的人口增长速度在近几年显着加快，于是创造更多的新房需求。通常情况下，新移民（当然，增加中更多的是新生儿），会选择市场上的现房。正如我们在过去的文章中概述的，在我们成熟的房产市场有相当多的闲置现房。但当住宅市场复苏时（因以上多个因素的综合影响）- 产生了新的物业需求。父母帮助他们达到30岁的孩子自食其力去生活，购买他们自己的房产，其他原因还包括他们搬离相对拥挤的居住环境等等。 

稀缺性 - 新的供应跟不上潜在需求的增加，以及代售或待租的现房数量减少。更多的人参加拍卖会，参观样板房，成交量增大。 

人类的本性 - 我喜欢在我的演讲中说“盈亏圆缺”，.....过于谨慎（像现在这样），造成了房地产市场的疲弱，而贪婪则将其驱动到顶峰。一般来说，我们抱着最坏的打算，但又同时我们真心想要一样东西时，我们一定会想方设法将之实现。“不要”和“还要”是大多数幼儿在初期就掌握很好的两个词汇。 可惜这些话此时并不双边平衡。现在，我们需要少一些“不要”而多一些“还要”。

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