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一扇铁门，最近成为了北京某小区“两边”居民最闹心的事情，为此，还差点打了起来，还引发了各方关注。

那就是位于北京市朝阳区东坝的“龙湖·天璞”小区里的商品房与自住房业主的争端。

1月12日，是该小区交房的日子，本来是个大喜日子。结果双方却闹得不可开交。据现场人士在微博上说，先是自住房业主用石子、玻璃渣等物品投掷商品房业主，而后商品房业主予以反击；自住房业主事先筹划，利用绳索、石锤等工具暴力破坏铁门及周围栅栏；除破坏公共设施外，自住房业主手持石锤威胁商品房业主“谁来砸谁”。

现场乱作一团。

究竟是什么仇什么怨，让本来是邻居的人们成了“死敌”呢？这事情的发酵对北京楼市又有什么影响呢？

就让猫哥带大家来了解下。

01

被“逼成”的“豪宅”

熟悉北京的猫友可能知道，东坝最早是作为“保障房用地”的，现在却云集了恒大、龙湖的高端楼盘区域。

事情还得从1992年说起。

1992年，东坝还属于“城外”，当时北京市政府出的规划曾提到要在东坝建立大型住宅区的构想，并明确提出保障房要占大头。根据当时的规划，东坝、天通苑、方庄、望京、回龙观、石景山等是北京市规划的“十大边缘居住区”，其中东坝又是最晚开发的。到了2010年，当时朝阳区政府规划明确表示：“将用两年时间在东坝开发以保障房为主的200万平方米的大型居住，建成后将是3个天通苑的规模。”

除了自住房项目，还有限价房、公租房、廉租房、经适房、定向安置房等多种形式，并且还接纳大望京等土地一级开发的定向安置居民，也就是“回迁房”，比如金隅悦和园、金隅景和园、金泰丽富嘉、东坝家园、东坝福园等数个保障型住宅社区。

总之，根据之前的规划，这里就是各种各样的保障房地块，商品房比较少。2006年，首开拿下常青藤地块，修建了面向“新北京人”的刚需盘，之后几年，东坝区域出让土地多为限价商品房等保障性住房项目，土地市场一直不温不火，仅有的几幅出让地块均以底价或略高于底价成交。

一直到2013年以前，东坝楼市还一直以保障房供应为主。

但事情慢慢起变化的是——

所以，2013年起，首开常青藤均价约在2.5万元/平方米左右，奥林匹克花园2013年8月份入市报价为3.7万元/平方米左右。2013年11月4日，保利首开联合体以21亿元的代价拿下东坝南1105-660、661、665、666号地块，刨除自住型商品房部分面积，该地块楼面价高达到3.7万/平方米。2013年11月21日,恒大以51.35亿元拿下东坝南区1105-654、656、658号地块收入囊中，除去限价房和自住房部分，折合楼面地价地价已经超过了5万元／平方米，当时业界就估计项目建成后，房价起码要买到8-10万。

这意味着当时该地区的房价要翻番。

一语成谶的是，东坝地区果然逐渐“高端化”了。2015年8月，东坝利锦府二期项目开盘时，已经到了6万元/平方米。

2015年初首开龙湖联合体以11.25亿元拿下东坝南区1106-692、634、693地块，溢价率达42%。根据国土局的公开资料显示，该项目建设用地面积为4.65万平方米，规划建筑面积为6.83万平方米，其中基础教育用地面积占1.94万平方米，需配建2.15万平米自住房，扣除限价房后，可建纯商品住宅的建筑面积在2.74至2.9万平方米左右，折合楼面价3.5万元/平方米。

到9月11日，将项目案名公开为首开龙湖·天璞，也就是闹出争端的这一小区。开发商把这一小区的商品房定位为精装平墅，整体容积率为2.2，分别有130平米和170平米两个户型。

曾经的保障房地区，变身成高端楼盘云集的“第四使馆区”概念地块，究其原因，除了上述所言的5点，还有一个重要原因。

那就是根据拿地规则，开发商需要配套建设自住房、教育设施等，进一步提高了开发成本。

事情还得追溯到2013年，面对当时越来越高的房价，北京市政府发布“京7条”，其中核心意思是：

翻译成大白话就是：

政府决心要大量修建自住型商品房，但是又不愿意从财政出钱，于是就让开发商在拿地时，必须配建自住房，以市面价格低30%销售给保障人群。

这就成了后来房地产开发中的“商品房地块原地配建保障房”，政府将“建设一定比例的保障房”作为土地出让的条件之一，由获取土地的开发商承担保障房开发建设任务。作为对价，政府“相应降低部分土地出让金”。

有研究机构表示，政府这一做法已经预留了房地产商的盈利空间，并不是“免费”让其干活。这也是自住房业主认为的因为搭建了自住房项目，所以开发商才能“降低部分土地出让金”拿地，否则拿地会更贵。

这事情，猫哥不好说，但以当初的3.5万的楼面价，对比当时该地区3.7万的新房价格来看，你要说政府“让利”了多少还真不好说。

开发商是开门做生意的，要赚钱，在增加了自住房、公租房等的建设要求后，可售商品房的面积就小了，为了维持盈利和利润率，就只有提高小区档次，卖取高价。

所以，2015年在东坝拿地的项目都是往高端方向走，这也与第四使馆区的定位更符合。曾经的保障房地区，就在城市发展、政府要求配建等诸多合力下，越来越多的新小区成为高端楼盘。

02

双方谁占理？

2015年1月，首开、龙湖联合体拿地后，按照对项目的最初构想是精装平墅，整体容积率为2.2，绿化率30%，属于售价高达8万的高档楼盘。

但，就在该项目被命名为“首开龙湖·天璞”并召开新闻发布会前一个多月，事情其实起了变化。那就是2015年8月1日，北京市住建委发布《进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》，其中明确要求：实施统一物业管理的，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。

也就是说，政府要求拿一块地只能建一个小区，商品房、自住房都必须在一个小区，不许隔断，物业还需统一管理。

可当初拿地时并没有这样的规定，等人家的小区地块的产品规划和利润测算已经完成，才出这一规定，是要跟着通知重新修改方案呢，还是按照原来的产品规划继续呢？

很显然，开发商选择了后者。至于原因，猫哥不得而知，很可能是如果商品房和自住房放在同一个小区，那么高价的平墅就可能卖不出价格，因为出得起这一价格的业主对居住环境是有一定要求的。所以在销售过程中，开发商表示配建的自住型商品房还是有隔离的，部分商品房业主也表示听过类似的承诺。

时间过去得很快，很快就到了项目即将交付业主入住的时候。这时候，问题就逐渐爆发了：

▌自住房业主认为：

所以，自住房业主强烈要求拆除隔在双方之间的围墙和铁门，将锅炉房、化粪池、垃圾房、居委会、医疗室、物业用房等设施移到别处去。

▌可在商品房业主看来：

但在自住房业主看来，2.2万的房价是政府规定的价格，并且当时 土地价格里已经因为搭建自住房而被政府“相应降低部分土地出让金”，并不是商品房业主的“补贴”。物业费方面，自住房业主也不愿意提高到跟商品房业主同一水平。

双方都认为自己有道理，都不肯让步，矛盾逐渐升级到互相拉横幅的地步。于是，政府又出面了。

2017年8月，北京市住建委约谈20多家房企后，进一步明确：开发商在小区违法设置隔离，将不批预售、暂停网签。对于拿到预售证再增设隔离的开发商，住建委要求限期整改：8月31日前拆除，9月1日开始检查。在政府引导下，开发商采取的措施是已交房入住小区不拆墙，开发商在自住房区域通过补植绿化，增设消防等方式进行补偿；未交房入住小区则直接拆墙。

在年中时候，开发商曾短暂拆除过铁门，很快的就被商品房业主重新装上。

有商品房业主代表说，本来打算与自住房业主进行协商和沟通，但“开发商两边沟通后，给我们的反馈理由是：自住房业主不愿意谈”。

直到小区交房，当天，商品房业主还筹备准备自住房业主时，自住房业主用此前已经准备后的绳子合力拉倒了铁门，双方矛盾总爆发。

03

政府请客，谁付钱？

保障房建设本来是政府的安居工程，政府应该自己想办法筹资建设，可2013年的“京7条”中的“可以采取集中建设或者配建等多种形式，由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得”却开了一个大口子，让房地产商承担了大部分任务，让商品房开发搭建自住房成为拿地的要求。

这还不打紧，2015年8月的《进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》，明确规定商品房与自住房不准隔离，更是强行让出不同房价、物业费的商品房、自住房只能在一块。

原本收入有高低，房子性质不同，物业费也不同，强行按在一起，意图消除阶层差异，结果就是——双方都不满意。

城市土地资源是有限的，交通便捷、功能完善、公共服务设施完备的区域地价本来就高，政府通过相应降低土地出让金在这些地段修建保障房，其实是一种补贴，开发商竞标拿地又是市场行为，在开发过程中还要考虑盈利，这也是潜在冲突。

回头复盘下这个案例，不难发现，这样做的结果就是——政府请客，房地产商买单，商品房业主出钱。

本来打算共赢的，结果是违背市场规律，满盘皆输。

北京作为首善之都，对于出现“富人区”、“贫民区”是相当敏感，所以在规划中不断强调各阶层人士都混住在一起，避免出现香港“天水围”没那样的政府保障房“贫民区”，但是在实践中，也已经意识到“竞配建”模式的弊端，“强扭的瓜不甜”。

所以，北京市也逐步改变供地政策，自住房用地逐渐开始独立供应，2017年上半年出让的20宗宅地中，有14宗直接以自住房用地名义供应，不再作为商品房的配建小区。共有产权房推出后，自住房也退出了历史舞台。

但是，覆水难收的是，已经建成以及陆续建成的“竞配建”项目怎么办呢？

目前，北京涉及配建隔离问题的项目绝大多数还未交房，已经交房的龙湖小区业主矛盾就全面爆发，哪些存在同样问题的小区未来何去何从？

猫哥在北京市规划和国土资源委员会官方网站上稍微检索了下，发现类似龙湖·天璞这样的项目还真不少，这些项目都陆续会开盘，如果有介意的，不妨多留个心眼，毕竟类似的事情爆发，政府还真不一定有让各方都满意的解决方案，类似的小区的商品房价格恐怕也因此会受到影响。

来源：大猫财经

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