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来源/微信公众号：樱桃小财女（ytxcn8）

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前几天，无锡一个房企人士跟樱桃爆料，无锡市滨湖区胡埭镇放松限购了！没有公开发文，只是通知了开发商！

考虑到公开传播谣言后果很严重，这种事必须要有足够的证据确认才行，不能乱报道。

樱桃今天跟无锡胡埭镇的几个楼盘打电话咨询，都说放松限购了！为了不给他们惹麻烦，我就不点楼盘名字了，但有通话录音可以证明，如果没有放松限购，那就是他们在撒谎了。

1、第一个楼盘售楼员：从上周开始，胡埭解除限购，银行已经通知我们了，现在不限购了，楼盘价格一万多，外地人有过贷款记录的话，买房首付4成，没有还完贷款就是5成。100平米左右的房子，首付40万左右，贷款利率是基准上浮15%。该盘去年11月份到现在涨了100元左右。

2、第二个楼盘售楼员：胡埭镇是这个月开始解除限购，外地人没有社保和公积金也是可以买的，现在无锡只有3个地方不限购，其他地方都限购2年，政府没有公开发文，但已经通知到各个项目了，有文件在我们这里，以前有什么新政策，我们都喜欢发朋友圈，但担心媒体炒作的话会受影响，所以政府和公司都叮嘱我们要尽量低调，不要发朋友圈；

楼盘均价一万出头带装修，利率上浮10%或15%，首次置业最低4成，3成是只针对无锡本地人，外地人都是4成，滨湖区很多盘首付都要6成、8成了。胡埭有产业园，外来人口较多，原来房价挺低的，这两年涨翻倍了，基本上都上万了。相对无锡周边城市来说，无锡房价不算高。不限购时，上海和苏州买房的人很多。

3、第三个楼盘售楼员：放开限购是真的，但你如果没有在无锡工作的话，也需要补2年的纳税记录，大概只要花一万块，如果补社保的话要3万块，以前不能补，现在都是可以补了。无锡本地人不缺房子，来买的主要是偏改善型的需求，2015年到现在涨幅大概一倍，我们一期二期时才四五千，现在近万，因为也是属于滨湖区，首付4成，我们在跟银行谈，有可能能做3成，其他地方涨的时候，胡埭没有新楼盘，所以价格没有涨上去，现在中海、恒大都来拿地了。

无锡2017年9月25日出台调控补充意见时，明确了只有滨湖区马山和新吴区的鸿山不限购，其余均限购。

无锡市区面积1643.88平方公里，（另有太湖水域397.8平方公里），人口362.09万人（2015年末）。下辖梁溪区、滨湖区、惠山区、锡山区、新吴5个主城区，江阴和宜兴2个市。其中，滨湖区包括河埒街道、荣巷街道、蠡湖街道、蠡园街道、马山街道、华庄街道、太湖街道、雪浪街道、胡埭镇。这次放开限购的是胡埭镇。

“无锡现在也是试探性的放松限购，先从一个镇开始，如果成功了，再扩大范围，上次兰州发文放开部分区域限购引起全国关注，无锡怕影响太大，所以只能偷偷的进行口头通知，反正不公开发文件没有把柄。”一家央企无锡分公司销售部门的人士告诉樱桃。

为了不让无锡为难，我考虑再三，没有打电话给有关部门求证，等文章发出来后，再等他们回应吧。

其实因城施策，一城多策，已经得到了中央的认可，地方政府想放松调控，完全可以在请示住建部后决定放不放开，不过话又说回来，公开发文确实影响大，尤其是房地产从业者会放大效果，四处传播房价又要上涨的结论，引发购房者恐慌，所以公不公开，对地方而言，确实也是个两难选择。

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无锡房价上涨主要发生在2016年，最先出手的是敏感的外来投资者。

2016年4月，无锡房屋交易管理中心发布的房地产市场运行情况显示，3月无锡共卖房15985套，其中外地人购房比例达48%，近一半的房子被外地人买走。

但随着无锡2017年的多次调控，包括限购，限贷，限售，限价等组合拳，致使外地客户纷纷“逃离”，根据太湖新城某售楼处的统计，外地客在该楼盘的购房比例已经跌破20%，而就在一年前，外地客还曾在一次开盘中买下一个单元，当时外地客占比高达70%。尤其是苏州人，喜欢来无锡买房。

因此，限购对无锡的影响还是有的。据无锡当地人告诉樱桃，无锡房价相对其他长三角城市来说不算高，但2016年下半年和17年很多高价地开出来都横盘，有价无市，卖不动。

据无锡统计局数据，2017年无锡商品房销售面积1182.09万平方米，同比下降7.4%，其中，住宅销售面积1036.65万平方米，下降11.3%。

来自无锡好地网的报告，无锡主城区新房成交量价比较，滨湖区价格是最高的。

再来看看土地市场，无锡2017年商住土地出让总额达到600亿，其中，主城区为388.5亿元，楼面均价为8209元/㎡，溢价率为25.49%。其中，滨湖区出让金规模最高为128.1亿元、占比33%，滨湖区楼面均价也是最高，为14983元/㎡。通过2016年和2017年土地的大量出让，2018年潜在供应增加。

从库存上看，截至2017年12月底，无锡市商品住宅存量约595万㎡，较年初上涨17.8%，按近12个月的月均去化速度计算，完全去化时间需约15.8个月。（部分区域政府网签限制，实际库存更低）

综上来看，滨湖区不论是商品房成交价，还是土地成交价，都是无锡最贵的区，放松胡埭镇限购，也有利于提高滨湖区的住房销售，从而进一步推进土地出让。

无锡新房成交量下跌，但二手房成交量2017年却增加了。据统计，2017年无锡共成交69540套，同比增长11934套，同比增幅20.72%。这跟其它城市的新房二手房同涨同降还不一样。

据无锡当地公务员向樱桃透露，无锡2017年二手房成交量上涨的一个重要原因是大量安置房上市。这些房子之前是不允许上市交易的，因安置房和商品房差距巨大，同一地段相邻的楼盘，安置房的价格往往只是商品房的五成，比如无锡市政府附近的绿城玉兰花园，市价25000。与其相隔一条马路的周新苑，市价只有10000。因为有价格优势，所以很多购房者会去买二手安置房。正是无锡安置房体量大，位置好，政策也好，长期以来制约着无锡房地产价格，但现在不再建设安置房，都是货币化安置。

而另一个央企地产商告诉樱桃，无锡二手房的数据是比较直观准确的，一方面，因为无锡新房限制网签备案非常严重，很多房子都是定下来后，6-10个月，政府才允许备案，政府会提前找开发商要好已经卖掉的房源，提交上去。然后后期政府就找一些便宜的项目或者新上市交易首次交土地出让金的安置房进行搭配，具体怎么搭配政府内部会进行数据核算，到时候会告诉开发商哪些房源哪天可以备，2017积压的新房数据估计保底还有3万套，现在网签备案的很多都是2017年3月到5月客户认购的房子，所以很多人为了保险，怕利率上浮，会去买二手房。

另一方面，2017年无锡很多安置拆迁房可以进行上市交易，安置房价格比较低，迎合了刚需客户的需求，总价低，又能快速备案。

不过无锡二手房市场在2017年下半年也转冷了很多，不少中介关铺。

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最后看看无锡的经济和人口实力。

不论是经济总量还是人均可支配收入，无锡在江苏都排名第三，位于苏州、南京之后。

无锡市市长汪泉在政府工作报告中宣布：2017年，预计无锡全市实现地区生产总值10500亿元，同比增长7.4%，增速五年来首次超过全省平均水平。

无锡成为继苏州、南京之后，江苏第三个GDP“破万亿”的城市，全国第14个。

看这些经济数据都还不错，民营经济发达，百强县江阴是出了名的藏富于民。这几年来无锡的实体经济处于回升态势，房地产对经济增长的驱动并不大，在固定资产投资中所占比例大概是25%。

但是，无锡也是典型的土地财政，2017年无锡全市实现一般公共预算收入930.00亿元，同比增长6.3%，其中税收收入752亿，而无锡的土地出让收入达到600亿。

另外，无锡的问题是，人口吸附力不够强，外来人口导入能力比较差。

从2010年之后，无锡的常住人口增长就很慢了，一年增加一万多人。新增人口对住房的需求量也就是几千套而已，住房需求靠的还是存量人口。

上述央企地产商告诉樱桃，在2015年以前，无锡人买房都是买来自住，有钱想投资的会去苏州和南京，但2016年这一轮，来无锡炒房的外来投资客太多了，反正也不住，太湖新城全部都外地人买走了，典型的空城，入住率太低。出台限售政策后，外来投资客也被套住了。

樱桃认为，无锡以后的房地产市场走势，还是依赖于本地的常住人口，没人一切都是空的，哪怕本地人再有钱，你一家人也不可能同时住三套房子吧，这跟苏州、南京对外来人口的吸引力完全不在一个等级。

苏州人来无锡都是投资，两个城市倒是很近，几十公里的距离，所以将来还是得靠苏州外溢的人口来接盘，但要等城际轨道通了才行，而且也要有足够的价差优势才会外溢，现在苏州园区的价格在四五万，偏远郊区一两万，这个相比无锡的郊区一万左右价格差一倍。而离苏州太远的地方，比如无锡西北片区就别想了，还是给自己人接盘吧。

来源：樱桃小财女（ytxcn8）

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