一方面是房地产增速放缓所带来的盈利增长压力，另一方面则是风险贷款可能带来的减值压力。对此，澳大利亚四大银行在收紧风险借贷的同时开始积极抢夺优质客户。

根据《澳大利亚财经评论》的最新报道，澳洲四大银行目前正在争相设立“战争基金（war chest）”，利率折扣成本超过6亿澳元，直指优质客户市场。据悉，满足以下条件者即可享有四大行近60年以来的最优惠利率，即首付款比例达20%、征信记录良好且有稳定收入来源。

“战争基金（war chest）”超6亿

摩根士丹利（Morgan Stanley）提供的数据显示，过去十年，房贷业务是四大行收益增长的主要驱动力。房贷业务占四大行收入的比例大约为25%，现金收益则占比大约为30%。由此可见，房贷业务仍是四大行主要的收入来源之一。

地产研究机构Digital Finance Analytics（简称DFA）和线上抵押贷款服务机构HashChing联合制定的分析报告则指出，四大行开始通过收紧贷款标准、上调只付息贷款利率、相对较低的存款利率和海外融资成本等一系列资金优势，支持扩大房贷业务激励成本超过6亿澳元。

四大行中，西太银行只付息贷款比例占比最高，达到46%。为进一步争夺房贷市场优质客户、扩大业务份额，西太银行战争基金投入成本估计为2.5亿澳元，随后分别是澳大利亚联邦银行（CBA）的2.07亿澳元、澳大利亚国民银行（NAB）的1.8亿澳元、以及澳新银行（ANZ）的1.29亿澳元。

对此，影子银行，即非授权存款吸纳单位则通过降低监管和融资成本等措施来应对银行竞争。但是对于规模较小银行、信用社和建筑协会等融资成本较高的机构而言，则面临着利润率下滑、市场份额不保的问题。

西太银行

1月29日，西太银行宣布收紧本地和持有配偶签证海外购房人士的贷款标准和条件。但是，对于拥有第二职业的借款人，贷款条件则有所放松。

西太银行目前正在收紧的是309和820配偶签证持有人的贷款标准。309和820配偶签证系指澳大利亚公民、持有PR的居民或符合条件新西兰公民的配偶可以在澳大利亚生活的签证。新政策涉及的变化包括房屋价值评估、借款人偿贷能力以及用于贷款申请合格签证等。

与此相反，拥有第二职业的借款人贷款条件有所放松。据悉，拥有第二职业的借款人申请贷款的工作年限要求已从原来的两年放宽为一年。

截至目前，西太银行（含旗下墨尔本银行、南澳银行和圣乔治银行）占澳大利亚房贷业务的份额约为23%，位居第二位；只付息贷款业务占比为46%，位居首位；投资型贷款占比40%，位居第二位。

据悉，西太银行于近期推出了“本息同还自住型贷款利率低至3.59%”的政策，为1956年以来的最低水平。银行发言人表示：“鉴于12月和1月份是传统意义是的购房旺季，我们很高兴在这段时间为新客户提供更为优惠的利率。”

全球利率走向的潜在影响

1月29日，Matt Comyn正式出任澳大利亚联邦银行（CBA）首席执行官一职。同日，美国10年期国债市场的走势表明全球利率或出现上升。

全球利率走高对澳大利亚银行系统以及整个房地产市场的走向影响重大。目前，澳大利亚主要银行30-40%的资金均来源于海外融资市场。这部分资金的融资成本是按照国际利率进行计算。

以10年期美国国债收益率为例，从最开始特朗普当选的2.6% 回落至2017年9月的2.05%，随后有上升至目前的2.73%。这一走势如前任美国总统奥巴马当选期间的走势非常相似。

因此，若国际利率出现上升，则澳大利亚很多资产的价值会出现向下调整。要知道，澳大利亚股市银行股所占权重非常大，而银行股的定价则基于收益率。此外，我们还有大量投资房产的基金。由此可见，各大银行需要积极应对国际利率上调的风险。

在资产价值出现贬值的情况下，风险较高的贷款业务势必遭受的冲击也最大，因此，各大银行收紧风险贷款、设立专款资金、积极招揽优质客户的背后原因也就不难理解了。

最后，尽管各大银行相继下调利率，对首次置业者、投资者和转贷客户构成了一定的吸引力。但是澳联储（RBA）加息预期不明、银行业监管机构的宏观审慎措施等不确定性问题预计对房贷业务仍构成了明显的制约。

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