很多人都认为，过去几年的澳洲房产市场经历了一轮上涨高峰，其实严格来说，与其说是澳洲的房产涨了，不如说是悉尼和墨尔本的房价涨了。因为除去这两大门户城市的风光无限，其余城市的房价可以说是表现平平，像珀斯这样的大城市，房价比起十年前甚至是有所下降的。

不过，如果说珀斯的房价表现差劲是由于矿业泡沫的破碎让人可以理解，那么澳洲另一个被寄予厚望的首府城市布里斯班的房价表现，则不能让人满意。

根据Domain的数据显示，十年前，布里斯班的独立屋中位价是42万，而今天这里的的独立屋中位价在67万左右。以十年的涨幅来说，这里的表现只能算是一般，而过去一年，当地的独立屋价格上涨幅度也仅为1.2%。

今天，人们对于布里斯班的看法是呈两极化的。

看好它的人认为这里的房价可负担性比起悉尼墨尔本来说强很多，城市发展也有诸多利好因素，因此未来房市一定走好。

看不看好的人，会说这里的供大于求，尤其是内城区的公寓市场，早已经是许多媒体隔三差五地要拿出来抖一抖的包袱。

小编这里通过收集资料，以及对专业人士的询问，再结合自身的理解，来说说对市场的理解，供大家参考。

1.    供应量与审批

首先，我们就来谈谈所谓布里斯班市场供过于求的问题。

不可否认的是，过去几年，布里斯班当地政府的确在公寓审批方面曾经批准了不少新建公寓，这些公寓的建设交房高峰期在2017 - 2018年之左右成交。

之后，许多机构都预测，供应量将会出现下降。主要原因在于目前的新建公寓审批量和新开工量已经大幅下降。

但是，说到公寓供应量，悉尼和墨尔本的供应量难道比布里斯班少吗？尤其是墨尔本，据说那里的CBD里，中国人的比例已经快上升到人口组成第一名了，许多超高层建筑也都在建造或者交房中。

但就我所知，墨尔本CBD的公寓空置率已经下降到了十年来的最低，许多高层公寓一交房，就有数百人排队等待租房。很可惜，这样的场景在布里斯班你是看不到的。

所以，供需其实是一个相对的概念。与其说布里斯班的公寓供应量太多，我倒认为不如说是这里的需求太弱！

同样是大兴土木，出现在了悉尼和墨尔本就没有太多的问题，更何况这两大城市的供应量要远远高过布里斯班。但布里斯班每年目前一万套左右的供应量，就已经被称作oversupply。

一万套是什么概念，在中国的某些大型城市改造项目，一个小区可能就有这么多套房子吧。

真正造成oversupply的说法大行其道的，恐怕和布里斯班当地的人口增长速度还不够快，中心城区租房需求还跟不上有关。

目前悉尼和墨尔本每周的人口增加都在1500-2000左右，而布里斯班每月的人口增加才只有3000多一点，而人口增加的速度，背后反映的则是一个城市和一个州的就业和整体经济情况。

所以，如果您也关注布里斯班和昆士兰的房产投资，那么最好不要只关注当地的房产新闻，更要多留意当地的整体经济。

买房就相当于买了一个城市的股票，没有一个城市的房价上涨，不是受益于当地经济水平的上升。如果未来布里斯班的房价起飞，那一定是在当地的经济腾飞以后，才会出现的结果。

但也并不是说布里斯班房产投资要比悉尼，墨尔本差很多，布里斯班地区的租金回报率，相比起其他城市，普遍要高一些，有的买家看中的就是房产的租金回报率，而并非去买那些类似于Ascot这样的明星区域，但是他们所买的房产的租金回报率非常好，都在6%-7%左右。

他们的理念是，目前这样的高租金回报率，在悉尼和墨尔本几乎不太可能找到。一旦未来昆州的房价起飞，那么他已经提前布局。总之，资本增值和租金回报，你总得图一头。

2.    再来说说公寓市场

公寓市场的情况实际上一直随着市场供应量的变化而变化。如果目前看到的新开工数量骤减的情况能够继续保持，那么1-2年后的市场将会重新保持平衡。

不过，最近流传着一种很有意思的说法，说布里斯班的某一种公寓严重供不应求！

原来，随着越来越多的澳洲人选择公寓式的居住方式，在布里斯班当地，也有一些downsizer，希望住到那些设施设备齐全，出门交通方便的公寓中。

但是，他们一般需要的是那些至少有三间卧室的，有足够室外空间的大户型。也就是说，如果你买得起布里斯班的大三房公寓，或者penthouse，那么这种公寓绝对没有oversupply！

总之，昆州房产作为一个投资地来说，如果选择的项目合适，至少是一种安全的投资地。因为当澳洲进入利息上升通道时，悉尼和墨尔本的房价，将比布里斯班面临更大的挑战。

但至于说布村的房子能涨到哪去，那就拜托当地的政府多花心思，把当地经济好好搞上去，只有经济上去了，城市繁荣了，房产才能跟上涨上去。

精益地产 整理发布

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