刚刚过去的一个星期，好友遇到一个问题：好友客人打现金工的，过去的两年内基本上交税是最低限，信用卡也基本上不用，这些种种问题累积在一起，就导致了贷款的困难。
好几家银行都拒绝放给这个客人贷款，眼看交割日期迫在眉睫，好友每天寝食难安，看着朋友茶饭不思、一脸郁闷的表情，我也跟着担心。
无独有偶，去年的这个时候，夕子也遇到同样的问题。
我的一个伊朗客户，一家四口买房，老爹远在伊朗工作，妈妈是超市收银员年薪2万多，两个儿子都在上大学，买的房子是42万的。与我见面的每个客人，第一个我都会询问有关贷款和首付的问题，确定可以保证足够多的首付和足够大的能力才会继续合作。
但是，这个客人比较特殊；因为他们向我百分百拍胸脯保证，女主人的亲哥哥就是贷款经理，并且已经得到银行的PRE-APPROVAL才开始做买房打算的。
等到房子买下来，真正要做贷款的时候，问题出来了，转战了好几家银行都不行。后来夕子找到一个非常有经验的贷款经理，经过几日的努力才顺利并合法地得到银行批准，贷到款。
那几天因为紧张这个DEAL，彻夜难眠的经历，实在给我上了一课。
以后再面对新客人的时候，对于贷款这项问题，我是提高十二分的警惕；很多与我合作的客人，在看房前，我都建议他们去找银行贷款经理仔细谈谈，看看最大的支付能力以及银行可以审批最多的贷款额度是多少；这样才会放心地去买到自己满意的房子，也不会担心最后因为贷款的问题给自己带来很大的损失。
甚至因为提前谈了贷款，很多人在谈OFFER的时候去掉贷款条件，拿到不错的价钱；尤其是在抢OFFER的时候，FIRM OFFER,也就是去掉CONDITION的OFFER，胜算的机会最大。
最近多伦多遭遇犹如北极一样的酷寒，虽然这几天略有回暖，天气预报说从本周中期开始又开始气温急剧下降，新闻680news用过山车来形容这一周骤然变化的天气。
酷寒时期，除了大瀑布陡然变成冰川之外，网上还在流传这样一个帖子，就是因为屋主出去度假而导致酷寒把屋内水管冻爆导致客厅饭厅到处都是大小不一的冰川的图片，真堪称惊心动魄。
没有敲定的贷款也是我们在谈OFFER中的大小冰川，如果不得到重视，别说彻夜难眠，有可能丢掉一个好不容易中意的房子也说不定。
我也曾经探讨过有关造假贷款的问题，真的要严肃认真地对待贷款，才能让你安然无忧。
那么就跟夕子一起走入银行，看看他们是怎么审批贷款的吧——
在银行审批贷款的时候，有一套完整的程序来对申请者的风险程度进行评估，评估的依据有三个：信用水平，首付比例，还有收入情况。
三者都处于优势水平，尤其是首付占房价比例高，贷款审批就很宽松，基本上来讲如果买房有35%以上的首付，99%都能贷到款。
但是，不是每一个人都那么幸运，能够攒足35%，或者说25%，甚至是20%的首期，那么没有钱的人是不是不能买房了呢？不是。
加拿大政府组建了一个政府管理的金融机构，称为加拿大房屋贷款公司（Canadian Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC），而这个机构负责帮助没有能力支付20%首付的购房者，能够顺利成为业主，拥有自己的物业。
如果购房者没有足够多的首付，那么银行强制要求客户向CMHC购买一个保险，保障银行贷款的安全。
如果客户断供，银行出售物业产生损失，损失将由保险公司承担；但是同时保险公司就要向客户手续一定比率的保险费，费率在贷款额的2%左右。
这个保险不同于人身保险或者人寿保险，是一个强制性的险种，而支付的保费是为了保障银行的利益，只是这个保障合同给了借贷者机会从银行享受高比例的低利息贷款。
为什么银行不肯借钱给首付少于20%的购房者呢？这就要从贷款的风险谈起。
银行借钱给购房者，承担的风险是有一定的保障的，就是抵押的物业。如果购房者没有办法偿还欠款，那么银行按法律程序能够把房屋进行出售，并从收回的资金中拿回自己的投资。那么这个抵押的物业就成为了重中之重。
如果物业不能按时出售，或者物业状况太差，或者物业本身有种种结构问题，导致不能按原本的价值出售，那么银行就会出现巨大的损失。
但是如果购房者能够提供超过20%的首付，那么就算断供，假设房屋没有遭到严重破坏，银行将房子出售也能收回自己初期的投资。于是首付多少就成为了批准贷款很重要的一个因素。
对于没有足够多首付的客户，这个保险其实不会让他们陷入万劫不复之地，真正产生麻烦的，是每个月的供款。举个例子，购买一间比较新的管理费也相对低的30万的最小户型的condo，如果借75%，就是22.5万，如果贷款利息是4%，分35年还清，每个月供款为992块，加上condo fee，电费和地税，大概一个月的支出是1550块。
对于一个单身，或者小家庭，总收入在6万，这个负担其实可以接受。但是如果购买同样一间condo，只付5%的首付，那么贷款额加上保险费总共是29万3千7百，同样4%的利率，35年还清，每个月的贷款供款额是1295，增加了300块。
对于一个6万年薪的家庭，其实税后的每个月收入只有大概3600，刨去各种支出，要额外固定多300块支出对于现金流可能是一个问题。
而对于银行批复贷款来讲，银行采用5.4%的利率来计算借款者的支付能力（只是计算，不是实际支付），那么借22.5万的月供是1185，加上地税250块，管理费250块（银行用一半来计算，就是125块），每个月固定支出就是1560，每一年的支出就是18720。
银行规定贷款者最多只能用收入的32%来支付房屋开销，那么贷款者需要不少于58500的税前年收入来满足银行的要求。
试想这位客人只能提供5%的首付，每个月用5.4%计算的供款额是1558块，那么每个月的支出变成1933块，每一年就是23200，至少需要税前年收入72500来满足银行的要求。
总收入需要到达72500，那么对于真的只有60000块收入的家庭来讲就成了噩梦。
那么贷款的时候满足不了条件怎么办呢？贷款经纪就能发挥作用了。
或者用一些文件，或者找一些朋友，这些各式各样的造价蒙混过关的方法夕子在工作中见得比较多了。
蒙混过不了关的结果，就是银行拒绝贷款，那么买了房子到截止日期时不能交足全款，就只有毁约，而对卖家，对经纪人造成的各种损失都需要买家承担。
那么如果侥幸过了关呢？
过关以后，每个月房子的将近2000块就成了雷打不动的负担了。
如果家庭收入富余，那么不会有大问题；但是如果收入是紧张的，那么在花光预算内的钱之后，任何的意外发生都会拖垮家庭的财政支柱。
银行设定贷款的要求，是有其合理性的，如果贷款有麻烦，那么自己需要真正冷静地想清楚风险收益，要做好最坏打算。
如果家里有足够多的流动资产，就动用一部分来作为首付，使每个月的负担在自己的承受范围内。
如果既无资产，也无收入，但是要打破头赌气硬要买下那间房子，作假贷款是风险之一，负债太多最终破产才是真正害了自己。
解决方案？
别着急，先攒钱，我们做事一定要量力而行，房子什么时候都有，我们也终将积攒足够实力。如果目前没有能力买房，或者手头太紧，就稍微等一等吧。
