【澳房严选】是澳洲房产大全机构下的子平台，主要以澳洲当地的新房，转售，二手物业销售为主。作为澳洲最著名的学术机构澳洲房产大全的一档频道，与传统中介不同，澳房严选将直接与优质开发商合作，按照大全项目标准，为广大买家筛选优质项目，提供澳房大全会员级别的最尊贵的专业服务。

（“澳房严选”公众号将于近期开通，敬请留意）

文/大悟

经常会在朋友圈里看到一些人强调一些区怎么怎么好，最典型的语句就是“某某区是传统的富人区，balabala。” 然后给出的一项目的价格却是十分亲民的价格。

你家富人区门口开个专修凯美瑞的日系汽车修理厂？

你家富人区路口全是大货车经过尘土飞扬？

你家富人区门口开烧腊店那烧肉还贼香贼好吃？

你问个三岁小孩，啥叫富人他都懂。富人就是有米，你没米，就只能向我这样，没事帮别人看看富人区，但最起码我还懂点。

我在今年的开篇文章中已经表明了观点，那就是2018年是非常好的入市时间。

2018年澳洲的房子，你爱入不入！ | 评论员文章77 (2018开篇)

所以我今年的文字将更多地倾向于公寓市场，而不是独立屋市场，因为今天的新房市场实在是太有意思了。所以今年的看房日记我也会更多地围绕着以公寓为主的区域，以公寓为主要产品来写，届时，如果见红了，还希望广大同仁海量。

下文综述的主要内容有：

一 开发商介绍

二 区域房价表现

三 区域学校质量

四 区域交通

五 项目简介-综述及价格区间篇

六 项目简介-用料篇

七 区域二手房交易情况

八 项目物业费情况

九 大悟观点

十 澳洲当地顶级服务支持

一 开发商介绍

中国保利集团进入澳洲市场有段日子了，在悉尼目前一共有三个项目，按时间顺序分别是西区Werrington的带地项目Grove Place，北偏西Epping的大型公寓项目Horizon，以及最新的上北区Lindfield高端公寓项目Tilia。

图为Werrington的Grove Place

图为Epping Horizon

图为Lindfield Tilia

我个人觉得，保利是一个非常聪明的开发商。前期以西区带地的项目试水，而后在正确时间在北偏西Epping这个既有交通，有好学校，又有未来规划的区域内最好的地块兴建501套的大体量项目，且销售情况良好。最后在悉尼上北Lindfield兴建小型高端项目。你发现他们每个项目面对的人群都不同，分别是低端，中端和高端市场，所以项目之间区别很大。

我认为保利不像中国某些傻不拉几的开发商晕的乎的就进入市场，之前一定做了很多调研，且收效甚好。今年，他们还会在西南Bankstown，上南Kogarah再次出手。

图为西南Bankstown和上南Kogarah

截至目前，你会发现这些区域依然保持不同，我总觉得这是保利在试探或者说接地悉尼市场，因为他们的项目是面对着当地人的市场，凭借他们的财力，拿超高端地块并不是件难事，再加上国内庞大的客户群，但实际上他们并没有利用国内的客户群，澳洲的团队西人面孔也很多，因此也少了很多国人遭人诟病的习气，因此这是要踏实做市场，做长线的节奏。

今天我想主要讲一下他们位于上北Lindfield项目Tilia的状况。先前作为Buyer's Agent，对于北区和东区，我再熟悉不过了，我很清楚这样区域的土地价值和当地人群是怎么样的。

悉尼上北区是华人的中高产家庭落户悉尼的首选之地。典型澳洲安静恬淡的生活方式，悉尼最优质的学校一半以上都在这里，拥有良好的火车交通，距离北区购物大区的Chatswood又不算远，所以很多高端买家甚至牺牲水景而宁愿花上千万澳币在此安家落户，当然这样的官邸基本上也是庄园级别的了。比如Killara的Springdale Road，Gordon的Nelson St, 以及Lindfield的Northcote Road。以下是对应区域的豪宅一瞥，供欣赏。

这样区域的房价里除了房子本身，还有地段和人文等软环境，可是我用文字不可能告诉大家那里的空气是什么样的，鸟是怎么叫的，邻居是怎么和我友善的。如果我想住在同样的环境中，预算又没有那么高，便只有通过公寓这种形式了。

保利在上北的Lindfield项目，今天的定价并没有问题，这一点，我和北区的二手房中介朋友也交流过，大家都觉得凭借这样的完成度，价格十分合理。

二 区域表现

Lindfield是悉尼上北区最靠近Chatswood的区之一，不像Turramurra等更北部的区那么无趣，当然这里的独立屋房价也是让人咋舌的。

独立屋价格是最能体现一个区域土地价值的因素，Lindfield区域的独立屋中位价为270万澳币，在整个新南威尔士洲排名第36名，在上北的Ku-ring-gai 大区中，房价和Killara不相上下，说成悉尼上北无论公寓还是独立屋最贵的区域前两名，我都没意见。

三 区域学校质量

悉尼上北是全悉尼最负盛名的顶级学校所在地，无论公校私校。以Lindfield为例，在2016年的前100所新洲公校排名中，Lindfield和Lindfield East分别上榜前20。

在私校方面，包括上北顶级女校Pymble的Pymble Lady's College, Wahroonga的Abbotsleigh, 男校the Knox也稳居2017年HSC前20榜单。

四 区域交通

Lindfield作为距离市中心15公里的顶级区域，同Killara等和下北如Waverton, Wollstonecraft等一样，是悉尼为数不多带火车站的贵区，所以在这点上，这样的区域很适合华人，尤其是出行对火车有依赖的华人。

火车到市中心28分钟

火车到北区购物中心Chatswood 5分钟

开车到市中心约24分钟

五 项目简介之综述及价格区间篇

体量：67套 

1房: 81-86.5万澳币

2房：118-149.5万澳币

3房：160-215万澳币

跃层3房：220万澳币

开盘时间：2017年底

交割时间：2019年第三or四季度（粗略）

海外买家名额：极少量

六 项目简介之用料篇

首先，需要强调的一点是保利Lindfield的项目Tilia的DA（development application）已批，这点很多买家会忽略，如果一个DA没有成功审批的项目，是有很大风险的，要么房子合同被Rescind,要么户型和价格会有调整，总之，对于买家是个不小的风险，希望大家提起注意。

对于一个体量只有67套的物业，我很少看到开发商会做展房的，因为成本在100万澳币左右，而后还会取缔，而保利的此项目是做了展房的，而且完成质量十分之高，他们把此项目列为Iconic Project，这点是让我肃然起敬的。他们的说辞是因为当地有一些自住买家，需要看到，这点很让我感动。

在传统的高端区域，用料极尽奢华之能事，Marble, Polyurethane， 高端Miele的厨具等，也算是符合剧情。

七 区域二手房交易情况

Lindfield 周边的公寓频率十分低，体量几乎没有超过百套的，以周边的Savannah项目为例，其于2012年完工，当时的体量只有57套。在过往几年二手房卖的3房价格基本上，除此项目外，基本在180万+。以下为过往区域的成交二手公寓一览。

八 项目物业费情况

物业费标准很低，持有成本在同类公寓产品中属上乘。（数据来源于开发商）以下为季度为单位。

九 大悟观点

有些人会首先用价格来衡量项目，比如太贵了，或者太便宜了。你首先要看你的项目在哪里，同样的项目在西南Cabramatta，不会这么盖，就算这么盖也不会卖得这样的价格，上边的二手房成交价格我已经列好了，如果觉得贵，那只能说明你不了解市场。顶级的区域，当然匹配较高的房价。富人区当然是富人的价格。

有些人会用距离市中心来衡量项目，哎呀太远了。看来你还是澳房投资的小学生，我还没打5折卖你悉尼北部80多公里的Palm Beach，Avalon豪宅呢，你还是买你的最适宜居住城市的CBD吧，还包租。

有些人会用销售速度来衡量项目，哎呀这个这么好怎么还在？你以为市场上真正识货的买家很多么？之前澳洲卖得很快如今境地很囧的项目我不想再去列举了，我在我的处女作《澳洲房产那点事儿》第一章第一节的一句话“贵有贵的道理。” 这句话就可以解释了，可惜很多人理解成的道理却是羊群效应。

任何一种房产无论再好或再差，都有一个对应的价格，或高或低，我们不用去过多考虑如今市场是如何，对于公寓，从核算成本角度来讲，开发商不会赔本卖产品，如今的建筑成本在攀升，地价在攀升，你如果打算入市，只需要问问自己：“这个价格值不值。” 想通了即可。

另外，前几年市场的高涨让很多人对于房产买卖产生过高的期待，好想买了房不能立马赚钱，就不是投资，什么我要租金完全覆盖贷款啊这种傻问题，房产，首先你要保值，保值做不到，就别想着增值了。所以又回到第一个问题，你觉得它值多少钱。

对于此项目，我用3句话来总结：

1 区域公寓开发量极低，可复制性差。

未来进入二手房市场的物业体量有限，可比性差，有溢价空间。

2 以自住为主的区域，抗跌性更好。

无论市场如何变化，自住客人不太会抛售自住房产。

3 区域内面对人群维度大，downsizers，当地新家庭，海外新移民。

维度大的人群让未来再次销售难点降低，而不是只有华人接手或投资人的尴尬单一境地。

十 澳洲当地顶级服务支持

买什么如果解决了，下一个问题就是和谁买，这点很多买家会忽略。

作为澳洲当地排名第一的房产线上平台机构，澳房严选将秉承澳房大全平台的优良传统，为买家提供全澳最专业，客观，严谨的房产，贷款，法律，税务专业服务，所有的服务提供商均为澳房大全平台的专栏撰稿机构，实力水平读过便知。

所有买家会自动成为澳房大全价值￥1288的VIP会员，未来我们会为大家提供跟踪服务，为您澳房之路保驾护航。具体会员服务请进入大全菜单页面，点击“会员服务”详解。

好的产品，值得更多人品读，尤其是这种以当地人为主的小体量高端项目，海外是不会有的。

今天先写到这，感谢阅读，关于此项目，欢迎扫码微信详询。