一般来说，冬天是地产市场的淡季，但是一些地产机构去年年末的数据显示，去年冬天销量平稳，甚至高于前一年，尤其是公寓市场，涨幅明显。部分原因是受到今年开始的贷款压力测试的影响，一些买家抢先入市。上周，几大银行相继调高固定贷款利率，进一步增加了居民贷款压力，不过有预测指出，压力测试的影响将主要集中在今年上半年，预测今年大温房价将继续上涨5%。

去年第四季大温房价上涨8%

北温公寓年涨幅26% 全国最高

近日皇家地产公司（Royal LePage）发布了2017年第四季度的的房价调查报告。报告显示，大温地区的综合房价按年上升8.2%，达到126万7769元。在各类型房屋中，公寓的中位数价格涨幅最高，年涨幅高达20.2%。

报告显示，去年第四季度，大温的平房独立屋平均上涨5.3%，两层独立屋平均上涨6.6%，而由于可负担性相对较高，公寓涨幅很大，达到20.2%。

从各区来看，在西温这个加拿大最贵的地产市场，过去三个月综合房价有所下跌，是全国各区中跌幅最大的，房屋中位数按年下跌6.4%，跌至302万354元。平房独立屋下跌10.2%，两层独立屋上涨1.1%，公寓年涨幅为13.5%，达到116万7544元。

北温的综合房价上升5.7%达到145万9750元。北温的公寓在去年第4季大幅上涨，涨幅高达26.8%，楼价达到67万3313元，这个涨幅在全国也是最高的。

列治文的房价上涨4.4%，达到112万4319元。平房独立屋下跌2.9%，两层独立屋上涨2.7%。公寓涨幅高达19.5%，房价达到53万3063元。

本拿比和素里的综合房价按年分别上涨10.3%和10.7%，房价分别达到111万5541元和84万4869元。本拿比的平房独立屋上涨8.8%，两层独立屋上涨4.7%，素里则分别上涨8.5%和10.3%。本拿比公寓市场的中位数房价攀升25.1%。

高贵林和兰里的综合房价则分别上涨11.1%和12.8%。兰里的公寓市场上涨猛烈，和2016年第四季度相比，房价上升23.4%。

Royal LePage Sterling Realty总经理Randy Ryalls指出，大温楼价不断上涨，尤其是入门级房屋，竞争非常激烈。他表示，每过一天，买家就会习惯一个新的叫价，而消费者对于楼市的信心也在不断增强。

2017年房屋销量超10万

年底出现小高潮

卑诗地产协会（BCREA）上周也发布了2017年12月的地产数据，数据显示，2017年省内的房屋销量较一年前减少7.5%，整体房价则微升2.7%。12月房价升幅超过10%，其中大温地区则按年上升近11%，平均屋价约达到105万元。

2017年，卑诗省通过多重销售系统（MLS）共出售房屋10万3763个，是房屋销量连续第3年超过10万个单位，但较2016年则下降2.7%。

全省2017年房屋销售总额达到736.3亿元，比2016年减少5.1%，交易房屋的平均价格则为70万9579元，按年上升2.7%。

根据统计，2017年12月，本省共销售5738间房屋，较前年同期增加21.5%，12月总销售金额为42亿元，较前一年同期增加36.3%，其中大温区有2069个单位转手，比2016年12月增加了18.7%。12月全省成交房屋的平均价格为73万4108元，较一年前攀升了12.1%。大温地区12月的平均房价则为104.9万元，比2016年12月增加了10.7%。

卑诗地产协会首席经济学家Cameron Muir指出，去年新移民以及从其他省份迁居到本省的人口增加，市场对房屋的需求不断增加。而卑诗省强劲的经济，以及就业职位的增加、工资提高等，均进一步推升了房屋需求。

他表示，本省房市去年年底出现火热景象，尽管12月是寒冷的冬天，但房屋销售不但没有减少，反而较11月增加4%。他指出，一些买家为了避开今年开始实施的新的贷款压力测试，从而提前购买房屋。

六大银行相继调高利率

贷款压力越来越大

今年开始，新的贷款压力测试正式开始实施，根据加拿大金融机构监管局（The Office of the Superintendent of Financial Institution，OSFI）的规定，银行在所有房屋买家申请按揭时，需要按照央行公布的五年期固定利率，或其按揭合同利率再加2个百分点进行贷款审批，这使得家庭购买力大大下降。

而最近，央行再次加息，将基准利率上调至1.25%。全国六大银行（RBC、TD、CIBC、Scotiabank、BMO、National Bank）又相继宣布调高5年固定利率，5年固定利率是多数贷款压力测试的标准利率，因此，5年固定利率的增加和减少都会对压力测试利率产生直接影响。对于想要贷款的人来说无疑又是雪上加霜，居民贷款压力将越来越大。

1月11日，加拿大皇家银行（RBC）于率先宣布提高其5年固定贷款利率15个基点。此前的利率为4.99%，目前已调至5.14%。

TD银行也紧随其后，5年固定利率上调至5.14%。这是TD银行自2014年2月以来第一次将5年固定利率升至5%以上。紧接在1月12日的上午，CIBC也宣布将5年固定利率从原本的4.89%调升到4.99%。

Scotiabank随后也将5年固定利率从4.99%提高至5.14%，而且1年、2年、3年、4年、7年和10年的固定利率也分别被提高20个基点。

蒙特利尔银行同样将5年固定利率从4.99%提高至5.14%，而且将公布的4年固定利率提升55个基点至4.79%。国家银行也是如此，5年固定利率被提升15个基点升至5.14%，4年固定贷款利率从3.89%升到4.59%。

有专家表示，主要银行相继调高利率，压力测试利率将从现在的4.99%增加到5.14%，这也是该利率四年以来首次突破5%。5.14%的测试利率将使借款者的最大贷款额度减少约1.4%。如果一个家庭年收入为7万加元，理论上，这1.4%大概会令该家庭少贷款4000到5000加元。如果将借款人的各种其他因素都计算在内，实际的影响只会更大。

虽然各银行会通过多个途径为抵押贷款融资，但最主要的还是通过销售债券，然后再将所得资金放贷给借贷人。目前债券市场表现良好，导致银行成本增加。

BMO经济师Robert Kavcic表示，银行成本增加很有可能会使固定利率上涨。今年开始实行的贷款压力测试有两种选择，一种是在实际贷款利率上再加2%来测试借贷人的还款能力，另一种是使用银行公布的利率进行测试。

也就是说，就算借贷人可以拿到比银行公布的利率更低的贷款利率，最终还是要依据银行公布的利率接受压力测试。如果没有通过测试，则无法贷款。

在严格的新措施打压下，一些买家可能会转向那些不受OSFI规管、而由各省政府管理的金融机构如信用社等寻求帮助。不过业界也有分析指出，这些信用社生意增加可能只是短期的，各省会依照OSFI的政策颁布相关新规。

压力测试影响主要在上半年

大温房价今年上涨5.2%

虽然新的压力测试和固定利率的升高会降低消费者购买力，但是皇家地产公司之前在对今年地产市场预测时表示，新的压力测试影响将主要反映在2018年上半年，当市场能够适应新的压力测试后，一些大城市房屋供给严重不足的现象将会继续带动房价上升，超过正常的涨幅速度。

大温地区受影响较大的将是位于市场低端的首次买家，但大温地区的购房需求仍会强劲，尤其是公寓市场。

Royal LePage的经纪Adil Dinani说，推升楼市的三项因素，包括旺盛的买家需求、消费者对市场的充足信心，以及短缺的库存，目前全部存在，相信会令大温楼市继续升温。他认为，公寓楼价将继续上涨，但幅度不及去年。

皇家地产公司的报告预测，由于大温地区房屋库存量特别低，楼价将继续被推高，2018年底前大温楼价将上涨5.2%。

Dinani表示，入门级房屋如在温哥华100万元左右的公寓，以及大温130万元左右的独立屋，都会是买家争相抢夺的目标，他建议买家可以趁独立屋价格平稳时，或是有讲价空间时，考虑买进独立屋。他指出，之前市场大热时，购买独立屋的时机并不多，现在应该是一个可以精挑细选的时机。