每年，大多伦多地区的房屋交易总数的四分之三其实是二手房的买卖。目前二手房的市场表现是一个两极化的市场:  一方面是公寓楼房的畅销，另一方面则是土地房 (包括无管理费的镇屋加上独立屋半独立屋) 的滞销。让我们看一组市场数据快递。

在华人聚集的列治文山，我们选取一片在最热门的有IB课程的湾景中学 (Bayview High School) 周围的区域，这里既有几百万的豪宅，也有百万上下的中产阶级住宅子，还有一些老旧的平房 (Bungalow)。目前上市的各类型土地房共有55间，过去一个月成功卖出10间。在万锦市的热点---特鲁多中学周边，现有52间土地房摆在市场上，过去一个月买家消化了4间。再看旺市，在华裔人口开始增加的Thornhill Woods小区，现有37间土地房在市场上供大家选购，过去一个月的成交量是10间。顺便说一下，Thornhill Woods小区的一手屋主大部分是欧裔白人，房子的装修水准比较高。

依据过去十几年为客户朋友买卖房屋的实际经验，我可以向大家披露几点事实:

第一， 如果市场上的存货超过四个月或以上的成交量，房子就不好卖了。有些房子会卖不出去。

第二， 卖不出去的房子主要有两大问题: 也许是要价太高，也许是房屋现状太差。有时，两个问题同时存在。

我相信，绝大部分有意向卖房的朋友们都不想将二手旧房以低价卖出。那么，修整翻新，改善房屋现状就成为二手旧房卖家朋友的正确选择。

修整房屋，提升使用功能

长远地看，买家朋友们买房子时会很关注房子的使用功能。很多朋友住的都是二手房，几年下来，表面装修变旧，厨卫及设备也会开始出现毛病。在卖房前将待售房屋修整一番，去除小毛病，适当翻新一下，降低房屋的表面年龄，就可以真正提升房屋的使用功能。同时，因为修整翻新后的房屋住起来更加舒适，买家朋友们也愿意多出点儿钱买一间省去很多麻烦的房子。这样一来，卖家朋友们是用诚实的方法使房子好卖一点儿，成交价尽可能高一些。而买家朋友们省了事儿，买到了没什么毛病的房子，即便在成交价上付出一点点代价，事实却上也不吃亏。这是双赢的局面。

绝大多数朋友们的专业工作也不是房屋建筑装修，很多时候对如何修整翻新没有概念，对将要发生的费用心里没底。综合多年来的实际经验，旧屋翻新不一定要花很多钱，很多时候，只需要花费售价1%到2%的修整费用已经可以让您的房子旧貌换新颜。我就和大家分享一些真实案例。

案例1---换实木地板的奇效

这是一栋位于万锦市(Markham) 的标准两层式独立屋，房龄约在40年上下。现任屋主大约在7年多以前买入，除了刷过墙面油漆以外没有做升级装修。从厨房和卫生间的五金配件可以看出，再上一任屋主所做的装修已是至少10至15年以前的样式。由于家里有老人，而且脚怕凉，首层客厅的地面也是旧式的地毯。

房屋上市之前，我曾与卖家讨论过客厅是否要换实木地板的方案，只是为避免干扰老人现在的生活方式，决定先不换木地板。房屋上市一段时间，看的人不少，但Offer的价格不好，曾有潜在买家三次看房还未下决心。终于，卖家决定换成实木地板，完工不足一周就找到真正的华人买家，出价也令卖家比较满意。其中的花费还不足售价的0.5%呢！

案例2---更具挑战性的旧屋

卖这栋位于北约克(North York)的侧复式四层(Sidesplit 4)则是更大的挑战。这是一栋房龄48年左右的旧屋，屋主一家在这房子里住了30多年，孩子们都已经成家並有了自己的房子，老人也搬到公寓去住了，这是典型的老年人屋主Down Size的案例。可是，这房子已经10多年连油漆都没有刷过，看上去相当陈旧。地面都是深色的地毯，让整间房屋的色调显得灰暗。仔细看，天花和墙面也有零星破损需要修补。几个卫生间的水龙头和马桶也需要修理。这样的房子还能卖出好价钱吗？

先告诉大家结果，这栋房子成功售出了卖家希望的好价钱，整个修整工作花费加币6千左右。也就是说，只花费售价的1%以内的成本，就可以将房屋从残旧状态变成宜居状态，明显提升房屋的可售性。我们具体做了些什么工作呢？

新油漆和木地板收益最高

案例2的这栋独立屋房龄虽然很旧，万幸的是，当年建筑商用的都是真料材实料。除木结构横梁都是一呎多高的实心木梁以外，连地毯下和衣柜内的地板都是传统的细条橡木地板。于是，我让工人师傅们先将墙身和天花重新刷漆，又掀去所有地毯，仔细打磨旧的木地板並重新上漆。结果，整间房屋的色调自然柔和，橡木地板闪闪发光。很快，有买家下单购买，而且售价相当好。

多年的卖房经验告诉我们，卖家朋友们可以在售房前做几项简单易行的工作，就会让您的旧房子更好卖，卖的价钱也更好。最见效果的就是全屋重新油漆。第二重要的是主要厅室有实木地板，尤其是当潜在买家是中国人的时候。第三，更换厨房和卫生间水龙头等五金件。而上述这些工作通常花不了售价的1%以上。这就是1%的魔力！请问读者朋友们，将修整翻新后的房子售价卖高1% 应该不是一件很难的事吧？事实上，修整翻新后的房子售价通常会明显提高3%左右，甚至更多。此外，还有一些花费少效果大的方法，例如，翻新地板时更换踢脚板，有时会有画龙点睛之效，使重新油漆过的房间更接近发展商出售的新屋的效果。

过度装修没必要

对很多换房客人来讲，全面装修旧房子是不可能的。一是因为装修得再好也没有机会享受。二来，多数卖房的朋友都没有时间和精力去做研究装修材料与挑选颜色等琐碎细致的工作。这时，他们完全有赖于地产经纪人的经验，找到一个花钱少见效快的房屋修整方案，提升房屋的品质，达到能住人的Move-In Condition，让买家愿意买，也愿意进来住。最好的结果就是，卖家不花很多钱也能让房子焕然一新，容易卖出，並卖个好价钱。同时，也不过度装修，可以留出空间给买家在未来进一步装修升级。

(作者为全职专业地产经纪，以国粤英语提供全方位买卖与租赁专业服务，免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。如有查询，请电邮至[email protected] 。査阅更多本经纪的专业文章，欢迎登陆个人网页www.jamesbai.com 或扫描二维码加微信联系。)