【澳洲印花税】新南威尔士州印花税新政解读,澳洲房产投资微信公众号文章

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新南威尔士州印花税新政解读

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自澳大利亚几个州对于印花税的新政出台已有一段时日，感觉此新政的硝烟慢慢开始化散。不过相较于维多利亚州新政的规定，新南威尔士州的印花税新政显得更加‘扑朔迷离’一些，特别是其中针对要在澳大利亚待满200天的居住要求。我们福客就该课题对相关法令进行了深入研究和探讨，也借此机会就我们对于新南威尔士州印花税新政的解读和理解给大家分享一二。

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新政规定中对于‘海外人士’的定义

首先，新南威尔士州印花税新政要求针对于合同日期在2017年7月1日之后的购房买卖，买家为‘海外人士 (foreign person)’的购房者，在本身基础印花税之上，还需要额外缴纳税率为合同价格8%的海外人士印花税部分（即 ‘surcharge purchaser duty’）。交税时间为合同日期之后的三个月。

因此，第一个问题关键是要搞清楚买家是否为‘海外人士’。新政对于‘海外人士’的定义基于Foreign Acquisitions and Takeovers Act 2015 (FATA)里面给出的相关解释：

‘foreign person means:

(a) an individual not ordinarily resident in Australia; or

5 Meaning of ordinarily resident

(1) An individual who is not an Australian citizen is ordinarily resident in Australia at a particular time if and only if:

(a) the individual has actually been in Australia during 200 or more days in the period of 12 months immediately preceding that time; and

(b) at that time:

(i) the individual is in Australia and the individual’s continued presence in Australia is not subject to any limitation as to time imposed by law; or

(ii) the individual is not in Australia but, immediately before the individual’s most recent departure from Australia, the individual’s continued presence in Australia was not subject to any limitation as to time imposed by law.

(2) Without limiting paragraph (1)(b), an individual’s continued presence in Australia is subject to a limitation as to time imposed by law if the individual is an unlawful non‑citizen within the meaning of the Migration Act 1958.’

结合上述摘取的FATA相关部分，我们可以看出新政对于‘海外人士’的定义和我们一般的理解有所不同，多出了一个200天的居住要求，也就是说即使你是澳大利亚永久居民 (‘PR’)身份，在不满足200天居住要求的前提下，依然会被划分为‘海外人士’，从而需要缴纳海外人士额外的印花税部分。概括而言，在新政的定义中，不是‘海外人士’的如下：

澳大利亚公民（citizen），即持有澳大利亚护照的人士；
澳大利亚永久居民（PR），且要满足200天的居住要求；
新西兰公民持有特别签证类别444的人士，且要满足200天的居住要求；
澳大利亚伴侣签证（Partner Visa provisional visa holders – 签证类别309或者820）的持有人士，且要满足200天的居住要求

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是否需要缴纳额外的‘海外人士’印花税部分

由上述可见，如果购房者为澳大利亚公民的话，那么其毫无争议地无需缴纳‘海外人士’的印花税部分（以下简称 ‘额外印花税’），只需要按照相关规定缴纳基础印花税部分。其余上述三种身份的购房者，包括澳大利亚永久居民（‘PR’）则需要同时满足在澳大利亚待满200天的居住要求，才可以免除额外印花税。那么，下一个关键问题就是这个200天的居住要求怎么来算，从何时开始算，怎么样才算满足了呢。我们可以根据签约时间和交房时间来划分下列几种情况。下文将以澳大利亚永久居民（‘PR’），简称‘永居’为例做阐述说明，其他两种身份包括新西兰公民持有签证类别444和澳大利亚伴侣签证（309或者802）持有者同样适用。

签约前

首先，如果在紧邻签署购房合同之前的一年内，永居购房者已经在澳大利亚待满了200天，那么他只要缴纳基础部分的印花税，不需要缴纳额外印花税。交税时间为合同日期之后的三个月。如果想要将交税时限延长到十五个月的话，那么需要向州税局递交相关声明，声明承诺其在所购物业交房之后，会把所购物业作为主要居住地（principal place of residence）,而且该物业需要是民用住宅新房，不能是二手房。

签约后，交房前

如果在签约前永居购房者没有能够满足上述200天的居住要求，那么依然有两种方式可以达到最终只缴纳基础部分印花税的目地。这两种方式简单称为 ‘豁免’和‘退还’。

a. 豁免

自2017年6月20日起，如果永居购房者在签约前没能满足200天的居住要求，但是愿意递交一份声明给到州税局，声明其在购房合同日期之后的12个月内会将所购物业作为主要居住地，并且会在所购物业中连续住满200天的话，那么就不需要缴纳额外印花税。

不过，上述条件比较苛刻的地方是，首先永居购房者必须把所购物业拿来自住满200天，而且这个要求需要在购房合同日期之后的12个月内达成，可谓‘时间紧，任务急’。而且比较适用于准现房或者现房。如果是期房的话，很多建造及交房时间都远远超过了一年的时间，因此在合同日期12个月内就要满足200天居住要求的条件根本无法达成。

b. 退还

如果在签约时，永居购房者没有能够满足200天的居住要求（或者甚至还没有永居或其他相关身份），且也不能满足上述‘豁免’条件，那么就需要在合同日期之后的三个月内先缴纳包含额外印花税在内的全部印花税数额。但是如果在交房前，永居购房者（没有永居或其他相关身份的购房者需要先拿到身份）在澳大利亚待满了200天，那么其可以在交房后向州税局申请退还其之前缴纳的额外印花税。该退还申请需要在原始印花税缴纳日期之后的五年内提出。

交房后

除了满足上述‘豁免’的条件，如果永居购房者在交房后再去澳大利亚住满200天，不能申请额外印花税退还。

总结

综上所述，除了澳大利亚公民，澳大利亚永居，新西兰公民持有签证类别444和澳大利亚伴侣签证（309或802）持有者都需要在成交前满足在澳大利亚待满200天的要求，才能达到最终免除或者退还额外印花税的效果。另外一种情况就是，上述身份持有者能够于购房合同日期之后的12个月内，满足将所购房屋作为主要居住地且连续住满200天的要求（比较适合准现房或者现房）。