经济学家解读：EB-5投资者所要关注的建筑就业问题,美国EB5一点通微信公众号文章

EB-5的经济模型，相对来说是EB-5领域内最为晦涩难懂的，Jeffrey B. Carr是业内经济学家，主打最为复杂的REDYN模型，今天，来看看他关于建筑就业的文章。

评估经济影响可能是一件很复杂的事情，但却是投资者取得EB-5项目成功的基本条件。

近来，关于EB-5区域中心计划中计算新增就业数量的规定在不断发生变化，这似乎已经成为了一个既定事实。在对EB-5签证计划中的项目开展就业影响研究时，EB-5投资者通常会对哪些就业可以使用，哪些就业不能使用的问题感到困惑。很多投资者不确定经济学家对某一项目做出的就业影响估计是否是合理的，或是否存在风险，特别是对于严重依赖建筑支出活动创造就业并将之用于“每位投资者10个就业”公式的项目。

由于当今市场中很多EB-5项目使用的就业主要是通过建筑活动所创造的，所以投资者在评估选择EB-5项目时，应考虑什么是“实务典范”和哪种情况风险更高，这一点很重要。

优化一个项目的EB-5资金募集和降低投资者风险的关键是尽可能多地使用经合理技术方法证实的建筑活动创造的新增就业，这样的技术方法包括透明的经济影响研究和EB-5项目商业计划书。适当的技术支持，加上清晰列明经济学家的就业创造估计，对于EB-5投资者成功申请EB-5就业利好是至关重要的。投资者可以在项目的申请材料中审查以下几项关键内容，有助于投资者规避不必要的风险。

建筑支出准确估算和建设时间表是必备要素

鉴于目前EB-5项目通常主要依赖建筑活动创造的就业，在查看EB-5项目的就业影响估计时，审查的第一项关键内容是具有合理依据的建筑支出预算，且各项支出列报在合理的时间表中。作为投资者，分析一下建筑预算是否反映此类建筑活动造价的实际水平。

＊每平方英尺造价是否与这个地理区域中其他规模相似的新建同类项目相当？

＊从该地区的施工季时长和近期已建成的同类项目角度分析，项目建设时间表是否合理？

对于第一个问题的答案，投资者应该向独立第三方寻求帮助，由独立第三方对项目开发建筑支出预算计划的合理性发表意见。此项支持可以来自于多种渠道，包括在该地区中开发同类项目方面具有丰富经验的知名开发建造商，建设预算审查专业公司或资深金融机构出具的书面分析报告，或政府或知名行业协会关于该区域中同类项目的可靠统计数据。

至于上文讨论的第二个问题，投资者应检查时间表是否已经经过上述第三方证实或通过可靠的政府数据证实。这类项目完工数据通常可以从美国人口普查局获得。对建筑支出水平和建设时间表提供充分的证明资料很关键，因为建筑预算展示了用于计算新增就业创造的建筑支出水平，时间表规定了可以计入“每位投资者10个就业”公式中的就业所必须适用的规则。若投资者未要求项目开发商提供此等证明资料，则几乎可以肯定的是，美国移民（USCIS）审案官将会在审裁流程中的某个节点要求提供此等信息。

建设活动是否会持续至少两年或24个月?

为项目建筑支出时间表提供正确的证明资料很重要，原因在于其会影响项目创造的新增建设活动就业中实际可以被用于支持投资者申请或一个样本申请的就业数量。

根据现行EB-5法规，如果建设活动持续至少2年或连续24个月，则直接和间接创造的就业（至少是经济分析师可见的[1]）可以被用于EB-5投资者所需创造的就业。若据预计项目不能持续两年，则只有经济上的间接就业可以被计入项目所创造的EB-5就业[2]。对于大多数EB-5项目，两年的建设期一般从动工时开始，在最终工程完工时结束。如果项目中涉及大量拆除工程，则项目通常可以有效地要求相关建设时间表从项目拆除活动开始时计算。

注1：直接就业和间接就业的经济学定义与其移民法上的定义有所不同。对于经济分析师来说，直接就业的定义是直接因某一特定项目最终需求的逐渐增加而创造的就业（如开发商聘用建筑管理公司和相关建筑承包商）。间接就业是因向项目提供材料和其他生产资料的供应商聘用更多员工创造的就业。值得注意的是，衍生就业（属于间接就业的一部分）是指占据直接和其他间接就业岗位的新增工人将其通过从事与项目相关的工作获得的新增收入花费在经济中的其他部门（如消费性商品和服务）时所创造的就业。

注2：参见移民局政策手册第6册G部分第2章D.3条规定：“间歇性的、临时的、季节性的或暂时性的就业不符合长期全职就业的条件。然而，预计会持续至少两年的就业一般不会被视为是间歇性的、临时的、季节性的或暂时性的就业。”

一些项目使用的一种保守方法是，将持续两年的总体活动时间要求按北美产业分类系统（NAICS）活动或“经济”活动类别定义的每项具体建设活动进行划分，即使移民局已经表示没有必要使用这种方法。对于投资者而言，使用更加保守的单项NAICS活动方法计算经济上的直接和间接就业可以提供额外的安全保障，即项目结束时在I-829申请阶段将会有足够的就业满足递交的所有投资者的申请需求，哪怕项目并未按照计划进行。尽管大多数项目使用更加整体的方法确定建筑项目的总体时间表，即使用整个项目从项目动工至最终工程完工的期限计算就业，投资者也应认为，这些项目的风险要比使用偏保守的方法计算就业的项目更大。

建筑活动就业创造必须在投资者的I-526申请审批后的2½年内完成

建筑项目的投资者还必须考虑估计就业创造的实际时间节点。

在I-526申请递交阶段，移民局要求所有就业创造必须在投资者的I-526申请裁定后两年半内完成[3]。此规定即所谓的2½年规则，这对建设项目创造的符合EB-5签证计划要求的就业数量具有重大影响。若开发项目是大型项目，需要经过持续多年的大量建设活动才能完成，则可以考虑将大规模的开发项目分期实施，并按多个EB-5项目和多次EB-5融资发售向移民局提供项目信息，每期项目均具有符合条件的施工期限，以符合这一重要的就业数量计算规则。

注3：参见移民局政策手册第6册G部分第2章D.5条规定：“此2年期限被视为从I-526申请审批后的6个月开始。随移民申请一起递交的商业计划书应合理证明，项目将会在此2年期限结束之前创造规定数量的就业。”

这是因为可能遵守EB-5签证计划项下2½ 年规定的建设项目的持续时间为4年左右，考虑目前审理时间一般为19个月左右，而且通常需要至少6个月的时间招募和获得相当数量的EB-5投资者。如果项目希望将任何运营活动创造的就业计入新增就业创造，则在很大程度上必须满足的一个条件是，建筑活动的持续时间不得超过3年，只有这样，项目才可以逐步扩大运营，达到一个可维持的水平，将运营活动创造的直接和间接就业均计入新增就业创造。在任何项目中，运营活动从开始逐渐发展到相当程度的活动水平，即达到值得开发必需的配套材料的水平，为运营活动申请EB-5就业而提供充分支持，通常需要大约一年的时间。当需要的符合EB-5签证计划条件的就业数量超过利用项目建筑活动支出可以合理获得的就业数量时，这一点很重要。

可以用于估算就业的建筑支出类型

一般来说，合理估计建筑活动对项目的影响应遵循以下分析流程，分析师在根据通胀水平合理调整建筑支出后，通过选定的投入产出模型[4]将最终需求乘数应用于估算或计划的建筑支出水平。然后通过使用经济影响模型将最终需求乘数（通常定义为“最终需求变化”）直接应用于或应用于上述扣除通胀因素的支出水平，估算最终需求的单位增量创造的总就业（直接和间接）数量。

注4：包括EB-5项目审核中已成功使用的计算多年项目衍生就业的估算模型，如 IMPLAN, RIMS II，REMI 模型，REDYN 模型和定制工具模型。

对于大多数项目而言，建筑活动的总就业影响乘数一般为每1,000,000美元支出10到15个就业，具体取决于建筑活动类型、水平和垂直建设混合，建筑的结构类型和项目所在的地理区域。对于投资者来说，正确的地理区域很重要，因为在某些情况下，位于洛杉矶、纽约、芝加哥、迈阿密和/或德克萨斯的同一项目的相同施工计划将会产生截然不同的就业影响结果。原因在于各地区经济具有不同的经济结构，企业、家庭和个人根据相关地区的硬资产和软资产、相对优势及劳动力和企业的素质和技能水平而从事不同类型的经济活动。如果就业影响研究使用覆盖广阔的地理区域的全国平均乘数，投资者应保持谨慎，因为以这种方式“估算平均影响”有时会导致就业影响结果不准确，在审理流程中可能会被审案官质询。

此外，投资者还应仔细检查经济影响研究，确保经济影响分析仔细合理区分EB-5签证计划就业影响研究中可以考虑的或应不予考虑的不同类型的预算支出。若在这方面，就业影响估算不是按照移民局规定进行的，则投资者应注意，这可能会导致EB-5投资者、项目发起人和EB-5营销专业人士面临超额认购和其他问题。

首先，移民局规定允许将项目大部分硬施工成本，包括材料和人工成本，纳入EB-5就业影响研究范围。事实上，在很大程度上依赖合理的“硬施工成本”的项目一般被营销代理和投资者视为风险相对较低的符合EB-5签证计划条件的建筑支出。现场建设和支撑、拆除、设施支出和景观工程等项目的支出也是一般会包括在就业影响分析中的支出项目。在某些情况下，一般条件和硬成本意外支出等项目也可能会包括在就业影响分析中[5]，尽管投资者应该了解这些支出被视为具有“更高风险”。对投资者而言，一项有效的经验法则是衡量将此等支出产生的就业纳入就业影响分析与因此导致的I-526申请审核阶段更高水平的审核风险孰轻孰重。此外，投资者还应预测在I-829条件解除申请阶段“证明”支出将必须采取的措施。如果上述支出不是项目进展所必需的，则上述项目支出应该可能会被排除在就业影响分析考虑范围外。特别要记住的是，如果考虑了意外支出，则必须将意外支出分摊在各类实际支出中，以确保在I-526阶段可以获得批准，还需要注意此等意外支出是否有助于在 I-829条件解除阶段证明就业创造。

注5：事实上，此等成本是完成任何建设项目所必需的合法支出。

除项目的硬施工成本外，投资者应知晓，还有很多其他“软施工成本”可以考虑纳入项目的就业计算中。此类成本中最典型的是建筑设计师、工程师、环境审查、营销、非EB-5法律和其他专业顾问费用支出，只要此等支出是支付给相关第三方专业人士的。其他可能可以纳入就业计算的 “软成本支出”包括保险和其他类型融资成本支出。但是将上述保险和融资成本纳入任何就业影响研究中具有“较高风险”。

除上述具有风险但仍可能符合条件的软成本项目支出以外，投资者应知晓，还有很多涉及建筑支出的支出项目不适合纳入任何就业影响分析中。此类支出包括获得州和当地许可、当地财产税缴纳等事项的支出，以及当地、州和地区费用和其他强制索要费用的支出。

此外，投资者应知道，项目土地购置或以其他方式获得项目土地控制权产生的项目支出也不可以纳入建设影响分析中。即使经明确证明，土地购置支出来源于为EB-5项目募集的EB-5资金是合法和符合条件的支出，也不能纳入建设影响分析中。由于土地购置支出并未创造EB-5签证计划规定项下的净新增就业，与其他项目建筑支出相关的就业创造将必须创造足够数量的就业，以支持提供购置项目所需土地资产的EB-5资金的投资者的申请，土地资产购置支出将会被视为为EB-5签证计划创造了零个新增就业。最后，通过EB-5方式为项目融资所需的法律和专业服务的预算支出也绝不应该包括在就业影响申请中。

还有其他两项常见EB-5项目建筑支出值得提醒项目潜在投资者注意：

承租人改良工程（TI）支出，家具、固定装置和设备（FF&E）支出。关于承租人改良工程支出，将上述支出纳入EB-5就业影响分析的流程相对比较简单。支出应按具体经济活动类别（或NAICS）分类，对为项目发生的任何承租人改良工程支出分别估算直接和间接就业。若项目开发商代表承租人完成承租人改良工程，则证明此等建筑支出的流程与上述流程完全相同。若承租人改良工程支出是由第三方提供的，则投资者应确保相关方签订协议明确约定提供准确的支出证明文件，从而使得项目可以获得必要的准确的支出证明文件，确保上述支出在I-526阶段可以纳入就业影响研究范围，后续当项目投资者递交其I-829申请时可以“被证实”。

至于将家具、固定装置和设备支出创造的新增就业进入就业创造的问题，投资者应确保所有此等支出均经过了适当的“边际调整”，以符合经济就业影响分析中的“最佳规范”，防止项目就业影响“重复计算”的可能性。很多经济影响分析在评估与此等家具、固定装置和设备支出相关的就业影响时都省略了这一关键分析步骤。投资者应注意，这一常见的错误可能会导致EB-5签证计划项目就业影响数据偏高。

所有支出必须在扣除通胀因素后调整至投入产出模型的“基准年”

在仔细估算建筑项目经济影响研究中应考虑的支出后，所有款项（在被用于各种不同就业和其他影响系数之前）必须在扣除通胀因素后调整至选定的投入产出模型的基准年。这是因为投入产出系数和乘数使用的数据对应于历史基准年份的经济关系。因此，项目的当前美元价值和将来美元价值必须转化（或调低）为投入产出模型基准年的价值，以合理得出正确的金额，合理反映各类建筑支出的“最终需求变化”。

目前，大部分投入产出工具将2009年公历年作为基准年，一些投入产出模型将 2012年公历年作为基准年。

很多EB-5项目使用简单的历史通胀率平均值调整将来的美元价值。在大多数情况下，这种方法不会反映将来的通胀率。另一种方法是从知名预测机构获得可靠的前瞻性通胀预测。任意使用一般通胀指数变化或者甚至是衡量历史造价通胀指标的历史平均数据都不太可能有效地估算将来造价变化。投资者必须注意，在因通胀因素适当调整以名义美元表示的过去和将来建筑支出过程中若发生错误，将会导致估算EB-5项目经济和就业影响时发生错误，从而不利于案件顺利通过审批。

适当整合就业影响研究的结果

当汇总任何经济影响研究的结果时，应考虑与投资者利益相关的若干重要注意事项，包括直接就业必须至少持续两年，申请的就业在合理时间内创造，以及将就业归因于区域中心的申请的可接受性。利用选定的投入产出模型得出的就业影响分析结果，应在年度时间表中按建设项目的每个NAICS经济活动类别仔细提取和分别列示，最好是针对发起项目的区域中心的地理范围之内和之外的地理区域。虽然在递交申请时，仍然可以使用范围更小的地理区域的经济影响结果，但投资者应了解，如果他们不使用美国总就业创造，可能导致大量可能符合EB-5计划的就业“被搁置”。

当 EB-5签证计划目的汇总整理就业影响时，不应将建造活动创造的就业分多年汇总，或者将多年的建筑支出视同为发生在某一年份中的支出。这属于技术性错误，可能会至少导致重复计算所有经济上的直接就业，提高投资者面临的风险，即项目可能会被超额认购。

移民局法规明确规定，就业影响研究必须合理计算符合EB-5签证计划条件的就业。EB-5签证计划中没有任何关于计算就业—年份的规定，因为EB-5签证计划中没有任何关于计算“每位EB-5投资者10个就业—年份”的规定。

根据投资移民计划办公室主任Nicholas Colucci于2015年5月做出的明确声明，一旦就业影响分析完成并全部经过复审，影响分析应按类别和日历年份或项目年份公开列报就业影响估计数据，此声明明确阐释了经济学意义上的直接就业和间接就业的概念。然后应根据EB-5签证计划的先例和规定将结果进行汇总。

报告应明确向移民局审案官提供以下资料：

(1) 按NAICS具体经济活动按年编制的经济影响研究的投入产出模型输入数据和相应详细说明，包括通货膨胀调整；

(2) 按年和按NAICS具体经济活动列示的区域中心（或整个美国经济体）以内和以外的经济学意义上的直接和间接就业总数量；和

(3) 与申请人在EB-5计划就业中的要求一致的区域中心可承纳就业总数量。区域中心可承纳的就业对应于届时在每位投资者10个就业的公式中使用的项目活动创造的净新增就业机会。

合理计算经济影响，可能是一件很复杂的事情，但根据“实务典范”和EB-5签证计划规定合理计算经济影响却是投资者取得EB-5项目成功的基本条件。低估EB-5项目的就业影响可能会使得符合EB-5签证计划条件的就业被排除在每位EB-5投资者10个就业的公式范围外，不利于项目投资者申请移民和/或使得就业盈余率小于EB-5营销中宣传的就业盈余率。高估符合EB-5签证计划条件的就业影响可能会导致EB-5项目被超额认购。项目被超额认购可能会导致投资者在I-829申请就业证明审理阶段面临重大问题。

除上述投资者注意事项外，准确解释说明项目活动产生的EB-5就业创造影响对EB-5签证计划作为一项美国就业创造计划取得长期成功至关重要。

原文作者：Jeffrey B. Carr，原文出处：eb5投资者杂志，EB5Sir已获授权。

如需免费订阅最新一期eb5投资者杂志，请点击左下角的“阅读原文”输入个人信息，将获得最新杂志的免费派送（中国派送中文版，美国派送英文版）。