贷款买房几乎是一种常态。那这样的房子究竟是资产，还是负债呢？

很多人会用富爸爸这本书中的理论来界定这个问题：资产就是能把钱放入口袋的东西；而负债就是把钱从口袋拿走的东西。

如果现金全款购房，坐等房产升值，且通过出租获取租金收入，这毋庸置疑是资产。但如果是贷款买的自住房，定期需要偿还利息和本金，在没有转售出去之前，都算是负债。

对于自住型买家，唯一拥有的这套房子不仅是承载生活梦想的处所，也是人生中最主要的财产，哪怕是负债购入。

但实际上，自住房产也有不少可挖掘的升值空间。

新西兰房地产销售机构Bayley董事总经理Mike Bayley 认为，一个人能从房产中挖掘出多少的价值，取决于多方面的因素，如经验、动机、风险偏好、融资渠道、商业规划，以及投资者希望投入多少资源和时间。

Bayleys近期的杂志中总结了几条住宅投资价值最大化的建议，或许可以帮你更大程度地把“负债”转为“资产”。

在新西兰，很多人认准人口增长和住房紧缺的长期矛盾，坐等房产升值。于是，不少人是抱着“房价一定会涨”的预期购入房产。只在房地产市场上升周期的时候，尤其是2012年-2016年，这种投资策略才行得通。那几年，奥克兰的房价大概以10%的年增长率上涨。

但是，需要注意的是，房价的上涨势头在2017年开始减弱。QV数据指出，2017年新西兰全国范围内住宅房价全年增速为6.6%，仅为2016年（12.5%）的一半左右。

所以，把房子交给市场，听由天命，较为被动。

这种策略尤其适合未有儿女的年轻家庭。自住一间主人房，把剩余的房间出租出去，作为额外的租金收入。

在合租的情况下，租客还起到分担水费、电费的作用。

随着新西兰留学生人口的增加，不少Kiwi家庭也接受学生家庭寄宿的方式。据了解，留宿的学生每周大概要交220新西兰元-250新西兰元。这笔费用包括学生的三餐、水电费等。因此，业主要计算这种收入方式时，需要把这些成本剔除。

如果房屋面积较大，房间数量和布局结构条件允许，可以将房屋分割成两到三个独立的部分。这样一来，可以让两个或更多个的家庭在一个屋檐下彼此独立地生活。

选择这种方式的前提是，房屋里面有多个独立浴室，有多个可用作厨房用途的水槽，以及有多个出入口。

姻亲房通常是由一或两个卧室构成的单间公寓，配有独立入口，以及浴室/卫生间和厨房设施。另外还有自己的电表/燃气表，租户只需支付他们使用的那部分服务费用。每一个租户都可以有自己的单独配套用水设施，但安装这样的额外设备可能需要几千新西兰元的成本。

建造成本取决于房产布局和内部建筑工作，浴室与厨房设施的可能需要的翻新工作，以及重新布线和连接公用设施的费用。

相应的，花费水平不等，从1万新西兰元左右到6万新西兰元。6万以上的预算可能包括新地毯、粉刷、窗帘、窗户配件和门在内的大型改装工程。

姻亲房与收入房之间的区别在于，收入房的收入部分已经得到当地相关机构的许可，可作为商业投资来经营。

在购买宣传为收入房的房产时，必须要检查土地信息备忘录报告Land Information Memorandum（LIM）报告，报告中要说明住房的“收入”部分已经得到当地政府的正式许可。否则这就仅是一个姻亲房。

在现有的住宅地范围内建造一个小型的住宅，这样不需要对土地进行分割，第二家住户就可以占用一块土地。

专业的小型住宅建筑公司将该类建筑工程作为其核心业务，并在当地报刊上刊登广告。根据议会条例规定，被定义为小型住宅后，居住空间最多65平方米，大概是三间卧室。

这种投资方式的成本从15万至20万新西兰元不等，其中包括议会的许可申请费用。施工时间根据现场地形与建筑公司的时间安排，通常需要三到四个月。

当现有的住宅地被有效地“分割”成更小的地块后，第二个地块就可以获得新的产权title，并且可用于上市出售。

奥克兰市议会的分割费用在70,000新西兰元以上。如果房地产公司出售裸地，代理佣金费用大约在百分之三至四，再加上营销成本。还要记住加上买房律师过户费（conveyancing fee），以及用于开发项目的借贷成本。

如果分割完土地，你想挖掘更多的价值，可以考虑建造房屋后，再出售。

从成本的角度来看，土地分割成本7万新西兰元，在此基础上建造一栋房屋的成本从30万元到100多万新西兰元不等，取决于建筑物的位置、规模以及建造质量。

撰文  Abby Chen