【干货】在税法繁琐严苛的美国，你可以这样规避房产税！,美國商業及住宅地產投資快訊微信公众号文章

房产税

最近关于个税的讨论比较热，而比个税还要重要的要数房产税了，房产税多属地方主体税种，是保持一个国家财政稳定的重要来源。在国外，大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收房产税，美国更是以税法繁琐严苛出名。

美国无房不税。房产税是美国地方政府的重要收入来源，安保、消防、教育、医疗等公共服务费用来源很大一部分都有赖于房产税，所以漏缴或不缴房产税是很严重的违法行为，政府甚至有权没收并拍卖房产。

美国房产税如何征收

在美国50个州都征收房产税，是地方政府的主要收入来源。目前房产税税率是1%-3%，房产税作为房产永久持有的最基本保证。

征收目的

维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此美国房产税的征收主体是郡政府、市政府和学区，联邦政府和州政府都不征收房产税。

征收主体

1、美国地方政府来征收房产税，地方政府根据各自实际情况来确定税率并依法征收，这项税收主要用于居民所在区域的教育及公共服务的支出。

2、而美国的联邦政府和州政府是不征收房产税的。美国房产税的征收主体是郡政府、市政府和学区。他们之间的征收比例划分是按1:1:5来征收的。

征收税率

1、各州税收不同

全美的房产税在1%~3%不等，不同的州、同一个州内不同的县市有不同的税率，例如，在大西雅图地区，西雅图市、贝尔维尤、瑟马米什就用不同的房产税率：西雅图市的房产税不足1%，贝尔维尤约1%，瑟马米什为1.2%。

美国各州和地区的房产税税率图

2、西北低，东南高

北部各州及西海岸的房产税较低，基本上介于1-1.5%，最低的为夏威夷州，只有0.28%;而南部各州的房产税普遍较高，例如德克萨斯州，各城市的房产税介于2.5-3.5%。同样价位的房产，在不同城市需要缴纳的房产税有很大差别，所以要综合来看。

征收手续

在美国交纳房产税手续简单。通常地方政府会给每个房主邮寄一份纳税通知。房主需在指定期限内将房产税额通过支票和纳税通知的回执寄回地方政府指定地址即可。有些地方也可以通过网上支付。

各地政府对纳税频度各有规定。比如，费城一年只有一次，房主必须在第二年3月31日前支付。加州房地产税分两次缴纳，第一次是当年的11月1日;第二次是次年的2月1日。新泽西州，一年则分4次。

美国房产投资如何合理避税

美国，是全世界税务法最繁琐且严苛的国家。在美国投资房产，需要交纳的税费自然不是一个小数目，穷人割肉缴税，富人花式避税，在税法如此严苛的美国买房，我们可以这样合理避税：

自住两年升值部分不用交税

税法规定:在卖美国房产时，如果屋主在五年之内，自住超过两年，卖房后，美国房产升值部分(Capital Gain)不用交税(夫妻二人可免50万，个人可免25万)。当然大家还是要挑有升值潜力的房子，不然5年后美国房产根本没涨，那就不符合投资的意义了。

保留房产维修收据，避免现金交易

屋主维修出租房屋花费的支出，一定要保留收据，因为这些收据在美国房产报税时，都可以算作支出，以抵租房收入。

如果请工人，也建议屋主从国税局(IRS)网站上下载1099表格，这样支付给工人的费用，可以用来报税。许多华人在聘请工人时，都愿意以现金方式交易以取得较低的收费，但这样做，不仅报税时没有凭据，而且无法获得冲抵美国房产租金收入的出租成本支出。

出租房折旧冲回越早越好

出租房的另外一种节税策略是折旧冲回。只有房子的价值可以折旧，土地价值部分不能折旧。出租的美国房产分27.5年来折旧算。

eg：买房20万，土地值4万，房子本身值16万。每年就可以折旧16万/27.5。27.5年以后，已把16万都折旧完。这时候你把房子卖掉，卖了30万。增值的10万，要付长期资本利得，税率比较低。可是那16万以前帮你省税折旧部分，要重新交税。这部分美国房产税就叫折旧冲回(deprecation recapture)。

而且金钱越来越贬值，三十年前湾区一所二十万的房子，现在已值百万。当年折旧省下的税，用今天的物价折算，可能升五到十倍，因此建议美国房产折旧越早越好。

更换房产考虑“1031”延税

按照“1031”，如果投资人将旧房子卖掉, 用所赚的钱又买了一栋房子，则所赚的钱可以暂时不交美国房产税(Tax Deferred)。