每到开学季，“以房养学”的这个投资话题就十分热门。既然是投资，自然是风险和利益并存。不得不说，在澳洲房产“以房养学”的这个概念刚刚面世时，吸引了不少来自中国的盲目投资，曾经有一些投资者买了墨尔本的别墅给孩子居住，结果才发现别墅的所在地离墨尔本大学有30多公里，基本和墨大校区不搭边。近年来，以房养学的投资模式已经逐渐成熟。越来越多的华人投资者运用了自己的智慧和投资技巧娴熟的玩转了以房养学，既享受了自己的住房，也获得了投资赢利。
今天，我们就再分析一下在澳洲以房养学投资易出现的几大误区，和最需要注意的几个方面，让大家更好地把握自己的投资。
1. 以房养学并非适合每个家庭，对投资物业的管理同样需要考虑。
很多人看到其他朋友投资的学校周边物业盈利了，尽管自己的孩子还没有确定要前去当地留学，也迫不及待的盲目跟风购买了。他们没有意识到，即使是同一套物业，对于不同的投资者，可能产生的价值也不同。比如，如果是购买的房产如果需要分租出去，那么就牵涉到需要当地的人员去管理招租、选择租客、收取房租等问题。如果不能在当地拥有人脉，就只能借助当地的中介进行长期出租，那么在收益和灵活性上都会略逊一筹。另外，由于租客对房屋的保持通常很难像房东那么尽心尽力，能够有当地的人员去时常的照顾打扫一下房屋也非常利于房屋在租金和房价方面的升值。所以，如果您的孩子或家人就在投资物业所在的城市，能够给您更大的优势。
2. 以房养学是长期的大宗投资，不适合经济过于紧张的家庭
尽管大多数学校周边的房产升值潜力较大，投资回报率高，但还是需要好的投资眼光和不俗的经济实力才能投资操作。以房养学的首要前提就是要有一定的资金规划，这是一项长期的投资，不可能马上收回成本，所以资金一定要充足。在购房之初，你需确保能够支付：房子的首付及相关税费、孩子的留学费用、房屋的每月抵押贷款月供。虽然租金收入会相当可观，甚至可以超过每月的贷款还贷，但再好的房屋也有空置期。特别是学区房，更受学校假期的影响，在学校假期的时候，很难找到租客。
3. 学区房的位置和交通都是关键，不宜距主要校区超过30分钟
能够步行到达学校当然最好，这类学区房是收益最高，出租最容易的。大多学生朋友们都不会开车，如果不能够步行到达学校，至少也要有公共交通能够方便的在30分钟内达到学校。再远，就算环境再好，也很难吸引学生了。据海纳澜国际2014年对超过50位悉尼的学生和学生家长的调查显示，学生们最希望的租房地点是在距学校2公里左右的范围内，步行到达学校比宽敞的房间要重要的多。
4. 是否符合贷款申请要求，顺利拿到贷款需要收入证明或担保
在澳洲，如果留学生需要申请贷款，收入证明是必须的。如果没有收入或者收入太少，留学生父母可做担保人，一般可申请到60%的贷款。如果贷款比例超过60%，还需要出示3个月以上的连续存款证明。另外，家庭在中国国内的资产也可以作为抵押来申请澳洲房贷，银行也很欢迎有稳定收入的家庭申请贷款。所以如果您有高薪的收入，大额的存款，您获得银行贷款的比例就越高。
5. 潜在风险不可忽视
有些传统型的投资者，自己并没有做很详细的实地考察，只是通过亲朋好友等有限人脉略微打听了海外的楼市状况，就签订了购房合同。这样操作有很大的潜在风险，也欠缺一定规划性。因此，建议学生家长们寻求专业中介地产公司的帮助，选择大型知名开发商的楼盘，并且聘请当地有经验的律师，以减少投资风险。虽然澳洲的房地产交易系统相当完善，但也有一些不正规的“中介公司”专门瞄准海外投资者，骗取钱财。所以，大家一定要选择澳洲正规注册的房地产公司，确保自己的利益得到充分保障。
6.汇率问题不容忽视，澳元一直是全球波动最剧烈的货币之一
不少投资者购买的是期房，那么未来房屋建成交割付款的时候，汇率问题对大家将是一个不小的挑战。仅在过去的2年里，澳元兑换人民币的汇率就横跨4.9到7.1之间。所以，同样是50万澳元的物业，随着汇率的不同，就是245万到355万人民币之间。所以选择卖房时机，也需要把汇率问题考虑进去。
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