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迈阿密，坐落于美国佛罗里达州东南沿海。由于其得天独厚的地理位置，全年平均气温22摄氏度，迈阿密为全球举世闻名的旅游度假胜地；同时迈阿密做为连接南北美洲政治、经济和文化的枢纽城市，也被称为美洲的首都。大迈阿密都会圈为美国第四大都会圈，人口数在全美排名第七，为美国人口最为稠密的城市之一。

2017年迈阿密游客数量达到1586万，消费总额高达259.7亿美元。平均每位游客在迈阿密入住6.05晚，每日平均消费270美元。接近7成的过夜游客年龄在18-44周岁之间。旅游业为迈阿密重要的经济组成部分。

除却阳光和沙滩，迈阿密的经济多元化发展。它是美国第二大金融中心，拥有除纽约外最多的国际国内银行以及金融机构。约1400家公司国际总部，75个外国领事馆以及21个外国贸易办公室落户迈阿密。在2009年瑞银全球城市报告中，迈阿密购买力全美排名第一，全球排名第七。

迈阿密在全球超高净值人群最喜欢的城市中排名第六。根据《2015莱坊财富报告》，迈阿密和纽约是美国仅有的二个拥有世界级设施和房产的城市，并可以满足资产净值超过3,000万美元的超高净值人群的生活。

作为全球顶级城市的迈阿密，是什么吸引众多人造访、定居迈阿密？其房地产市场投资价值何在？迈阿密最具投资价值的物业在哪里？迈阿密地产的前景如何？

2018年7月1日，北京时间周日早上十点，移投路直播间特邀佛罗里州注册地产经济人Christina做客，讲述迈阿密城市魅力和房产投资潜力。

——讲座嘉宾

移投路讲师- Christina 陈燕

佛罗里州注册地产经济人，毕业于美国迈阿密佛罗里达国际大学，同时拥有康奈尔大学酒店地产投资与资产管理资格证书，在迈阿密拥有长期学习生活工作置业的经验。

——主讲环节

今年年初足球巨星贝克汉姆正式宣布他在迈阿密成立自己的职业足球队，他的足球队将在2020年正式参加联盟比赛。迈阿密也因此正在设计筹建一个全新的足球场。这也意味着迈阿密成为美国少数拥有所有职业球队的城市之一。

那么迈阿密究竟是一个怎样的城市呢？它的魅力何在？

2008年迈阿密被《福布斯》评为“美国最干净的城市”。迈阿密每年流动着全球1/4的财富，被瑞士联合银行评为美国第三富裕城市，全球第22富裕城市。

地理位置上，迈阿密是南北美洲的中心，是连接南北美洲政治、经济、贸易、文化的枢纽，被誉为美洲的首都。迈阿密是美国第二大金融中心，美国东南部最大的都市区，也是美国人口最为稠密的城市之一。

迈阿密位于佛罗里达州的东南沿海，得天独厚的地理位置使得迈阿密成为全球的旅游度假胜地。在国际游客最喜欢的美国城市中迈阿密排名第二位；迈阿密最为知名的南沙滩，是全美10大顶级沙滩之一，每年全球众多游客慕名而来；南沙滩的art deco 夜店区，更是让本地人以及游客对其趋之若鹜。众多明星厨师以及米其林餐厅争先恐后得落户迈阿密南沙滩、市中心金融区、Wynwood艺术区以及Mid-town等等。

除此之外，迈阿密做为全球邮轮之都，拥有全球最大的邮轮港，每年承载约500万人乘坐大型邮轮。迈阿密做为旅游胜地，出众的娱乐项目以及众多的娱乐选择，一再吸引大量游客光顾；仅2017年，迈阿密接待游客1586万，游客的消费总额达到了260亿美金，对当地经济具有主要的经济影响力。

除了度假胜地，迈阿密是美国的未来之都。一个城市的人口数以及它的经济活跃繁荣程度决定了一个城市的未来。

作为美洲的中心，连接南北美洲的枢纽，迈阿密拥有超过1400家的企业拉丁美洲总部以及全球总部，其中包括我们耳熟能详的公司、例如甲骨文、微软、汉堡王、皇家加勒比邮轮等等；迈阿密设有 21个外贸办公室以及75个外国领事馆。那么对于仍然持有中国护照的朋友，众多的领事馆意味着出行获取签证的便利。

迈阿密做为大量企业总部的落户地，必定意味着当地经济的繁荣以及多元化发展。 迈阿密是美国第二大金融中心，它拥有除纽约外全美最多的国际国内银行以及金融机构；迈阿密的物流以及国际贸易行业十分发达，迈阿密港是美国最为繁忙的货运港口之一，而迈阿密国际机场国际货运吞吐量全美排名第一。

迈阿密也即将成长为南方的硅谷，众多科技创新公司纷纷选择迈阿密做为他们的创业城市。还有优质的医疗行业，创意以及设计、新闻媒体等等都是支撑迈阿密繁华以及国际地位的重要组成部分。

作为经济主要部分，迈阿密的房地产市场同样欣欣向荣。

全球每年有大量的外来资金流入到美国房地产市场。中国流入美国地产市场的资金也是逐年增加。据美国地产经纪协会的官方数据，从2011年到2016年，超过1/4投资美国房产的海外买家选择佛罗里达州做为其地产投资目的地；佛罗里达所占海外地产投资的比例基本相当于排名第二位和第三位，也就是加州和德州的总和。而这些被投入到佛罗里达的海外地产投资资金中，52%，也就是超过一半的投资额进入了迈阿密都会区地产市场。

众所周知，美国作为一个发达成熟的经济体，它的房地产市场非常的成熟和稳定，这也是美国的地产市场吸引大量外国投资主要原因。

同时我们也知道，美元做为全球国际货币也是非常稳定。在过去的两个星期当中，相信大部分关注海外投资的朋友都注意到了人名币对美元的贬值。汇率从6.4到6.64仅仅用了2个星期；那么人民币对于美金的贬值对于我们切身的影响是什么呢？

举个例子，如果我们两个人同时拥有100万人名币和等值的美金的资产，那个在过去的两个星期，拥有美金资产的资产自动增值了3.75%，净赚约37,500元。显而易见，配置美金资产对于资产保值乃至增值至关重要。那么如何在美国的地产投资中用最少的投资取得最大程度的回报呢？

回到我们迈阿密的房地产市场，前面提到，进入美国房地产市场的资金，约有10%的资金流入到大迈阿密都市区。到底是什么吸引如此多的资金进入迈阿密市场呢？

依据莱坊国际《财富报告》全球主要国际大都市的优质地产房价数据，相比较纽约$32,000/平米和伦敦$52,000/平米，迈阿密$8,600/平米的房价仍然非常的经济实惠，这意味着迈阿密地产市场投资的门槛相对较低，同时也意味着迈阿密市场巨大的增值潜力。

那么对于迈阿密都会区，到底哪个区域的地产是最值得长期持有，哪里的回报率相对较高呢？

说到这里，就不得不提到迈阿密的市中心。做为房地产的投资，不论是出于自主的便利程度考虑，还是将来的回报保障，黄金准则就是location, location, location。

迈阿密市中心拥有最为便利的交通网络。首先，迈阿密的轻轨系统贯穿整个迈阿密市中心，并且向郊外延伸。迈阿密政府斥资36亿美金，对现存轻轨进行扩建。值得一提的是市中心轻轨Metromover免费乘坐，所以不仅方便，而且经济实惠。其次，重金打造地连接迈阿密和奥兰多的佛罗里达城际高铁迈阿密站也处于迈阿密的市中心。这条高铁运行3个小时，舒适快捷地将乘客从迈阿密运送到奥兰多。目前这条唯一的高铁迈阿密到西棕榈滩段已经通车运营。

除了公共交通之外，我们熟知的共享单车，在迈阿密的市中心越来越常见。大家可以骑着共享单车来享受迈阿密户外宜人的自然风光以及人文景观。共享单车如果已经不稀奇， 那么共享汽车也可算作迈阿密的街头一景。如果需要去到市中心以外的区域，可以依靠共享汽车来简单实现。

当然，市中心以及金融区也是迈阿密唯一可以通过步行的方式到达各类生活、娱乐场所的区域。市中心范围内拥有最新打造的博物馆公园，其中包括一个自然博物馆以及一个艺术博物馆；周末或者闲时都可以散步到博物馆公园，观看展览或者在公园小憩；或者去附近的艺术表演中心听一场交响乐会，看一场时装秀；亦或步行去到美航中心，看一场迈阿密热火的篮球赛，听一场音乐会等等。

迈阿密市中心的休闲娱乐远不止于此，一个非常重要的景点，迈阿密的Bayfront Park 以及Bayside Market，它们依比斯坎湾而建，与迈阿密港隔桥陆地相连。Bayfront Park 有一个露天的音乐广场，不定期举办音乐演出。全球知名的音乐盛世Ultra Music Festival每年也会定期在Bayside举办，吸引世界各地的音乐发烧友来此欢聚一堂。

迈阿密每年的跨年活动，众多居民聚集在此，观看零点大橙子掉落仪式以及Biscayne Bay比斯坎湾内燃放的烟花。Bayside Market里面聚集了大量的餐厅、酒吧以及购物商店供大家消遣。有时候坐在Bayside Market餐厅的户外，看看旁边繁忙的迈阿密港，看看出入港的邮轮，也是非常惬意的。

除了上面生活娱乐交通便利外，还有一个很重要的因素，那就是医疗。迈阿密拥有全美顶级的医疗环境，每年可接待来自全球100多个国家的18000名患者到迈阿密就医。迈阿密是美国第二大医疗科研基地所在地。从市中心乘坐轻轨2-3站，或者驾车10分钟的距离，即可到达迈阿密医疗区，非常的便捷。

通过上面简单的描述，希望可以体现出迈阿密市中心工作生活居住的便利程度。那么到底什么样的居民选择迈阿密的市中心呢？

迈阿密市中心是高学历高收入人群的聚居地。根据迈阿密市中心开发局的调查，市中心家庭的平均收入为11万美金，60%的居民受过至少某种程度的大学教育，70%的居民拥有健康的生活方式，定期进行体育锻炼。从2000年至今，迈阿密市中心的居民数增长了150%。正是因为便捷的生活吸引越来越多的高学历高收入人群落户迈阿密市中心。

了解过迈阿密市中心各种生活便利以及齐全的配套设施，下面就为大家推荐两个在迈阿密市中心非常优质的房源，一个较为偏投资类，市中心小户型公寓YotelPAD；另一个是自住型豪华海景公寓派拉蒙迈阿密世界中心。

YotelPAD是迈阿密市中心非常少见的小户型公寓项目。项目分为酒店和公寓两个部分：2-12层为全球智能连锁酒店Yotel酒店房间, 15-31层为独立产权公寓部分。全球知名喜达屋资本2017年对Yotel酒店品牌投资2.5亿美金，帮助这个新兴科技智能酒店全球拓展。品牌预计截止2023年在全球门户城市实现60酒店目标。

迈阿密YotelPAD公寓以及Yotel酒店拥有各自独立入口，确保公寓业主享受酒店设施的同时又保有一定的私密性。YotelPAD迈阿密100米内便是市中心轻轨站，地理位置十分优越。

YotelPAD公寓延续酒店品牌智能科技高效的设计理念，面积39-66平方米，以一室一厅或一室户的房型为主，27万美金起售。项目除了黄金地理位置以及小额投资总额外，开发商提供2年每年8%回报的售后回租计划。这也意味着物业持有期间投资人将有着非常稳定可观的现金收入。

另一个项目是派拉蒙迈阿密世界中心。坐拥迈阿密市中心黄金地段，迈阿密世界中心为美国私人开发规模排名第二的城市开发项目。项目秉承打造城中之城的理念，配备全方位齐全设施。28英亩范围内，打造全新大型购物中心，室外购房步行街，万豪酒店及会展中心以及办公楼等，餐饮娱乐一应俱全。派拉蒙公寓做为迈阿密世界中心主要居住生活部分，也在最大程度上打造奢华便捷的居住体验。

公寓内部配备约80种生活配套设施，包括足球场，网球场、篮球场、壁球场、水疗中心、度假泳池、顶层观景台等等。众多生活娱乐配套设施刷新大家对高端奢华公寓的认知。派拉蒙提供1-3房和复式房型，最小面积110平米，全部配备室外阳台，私人电梯。加上比斯坎湾的海景做为公寓的景致，东升日出，波光粼粼，生活无比美好！派拉蒙迈阿密世界中心起售价70万美金。

美好迈阿密生活，等你开启！

——问答环节

Q1：是否可以介绍一下迈阿密适合投资的投资区域？

答：前面的讲座分享当中给大家重点介绍了位于迈阿密市中心这样一个区域，它的便捷程度使得其成为非常适合值得长期持有物业的区域。除此之外，迈阿密市中心也是政府着力打造的一个重点区域。

除了讲座中提到的轻轨扩建，优化居住环境等因素，大量的投资、房屋建设项目都集中在迈阿密市中心区域。那么除了市中心区域之外，北部也有一些重点的投资区域，例如讲座中提到的Wynwood艺术区以及Mid-town也都具有很高的投资价值。

Q2：迈阿密的学区房是否可以简单介绍一下？

答：对于迈阿密的学区最重要的，或是最优质的学区大体分为三个。首先第一个优质学区就是迈阿密市中心以及金融中心；第二个优质学区在迈阿密市中心北部驱车20分钟的Aventura；第三个优质学区则是在迈阿密的西北部Weston的一个区域。

Q3：迈阿密投资别墅好还是公寓好？

答：我认为投资只有最适合自己的才是最好的。所以投资前首先要明确自己的投资需求。我们的投资是自住还是纯投资；投资是为了整体家庭还是年轻的couple; 投资为了追求更便捷的交通还是更大的居住环境以及更高的私密性？对于公寓，一般地理位置比较中心，为周边配套以及交通便利的区域；对于别墅则一般集中在城郊区域，私家车的需求就相对较高。

Q4：迈阿密投资的回报如何？

答：数据显示迈阿密在过去的25年当中，每年的平均投资回报增长水平为9%。市场稳定的增长，拥有非常客观的投资回报率。

Q5：迈阿密的治安如何？

答：迈阿密做为全美重要的旅游城市，它的治安是非常有保障的。为什么这么说呢？因为做为全球知名旅游城市，它首先要保障城市的国际形象。所以政府一定会大力整治治安或者说保障治安。

除此之外，迈阿密是众多富人的聚居地。一般来讲，富人聚居地的治安是很有保障的。我们知道，迈阿密房产税中的很大一部分用于城市建设以及治安的保障。相当多富人居住区域的房产每年缴纳的房产税都多到可以在市中心购买一套高端的公寓。那么这些富人区对于治安要求也一定非常高的。

举个简单的列子，我们在迈阿密当地生活的人都知道，如果在Bal Harbour 或是Golden Beach这样超净值人群聚居的区域开车千万不能超速。因为短短的500米或者一千米距离的街道，一定会有警车在附近蹲点。只要发现超速，警察立马出来开罚单。

Q6：迈阿密和奥兰多哪个城市更适合购买投资房？

答：前面讲座中有提到，一个房地产市场的繁荣度是跟城市经济的繁荣程度息息相关。那么迈阿密的经济不但繁荣并且多元。相比奥兰多，迈阿密是一个国际一线大都市，它的地产市场更加的成熟。因此，我个人推荐在迈阿密这个城市购买投资房产。

Q7：迈阿密的房产税和房价是怎样一个水平？

答： 总体上来讲，迈阿密的房产税约为2%。每年房产税的缴纳是按照房屋评估价缴纳，一般为市场价值的85%的水平。

Q8：租金与房价的比例如何？

答：这个问题需要具体项目具体分析。举例来说，我们讲座中提到的YotelPAD项目，它的租金回报，或者可以说是租售比约为12年。如果按照Yotel每年8%的租金回报来计算，那么约12年的时间，我们就可以回本。那么对于一些高端公寓来讲，整体迈阿密的高端公寓的租赁水平约为每平方英尺$3-$4。还有需要提到一点就是迈阿密整体租赁市场十分的成熟和稳定，迈阿密的房屋空置率在全美处于较低水平，全年平均房屋空置率基本上保持在3%的水平上。

Q9：讲座中提到的两个公寓项目是否提供免费的车位？

答：上面提到的两个项目的物业费当中包含免费的valet parking代客泊车的服务。因此，业主只要到达公寓门口将车交给门口的停车服务人员即可。

Q10：迈阿密的气候如何？有没有飓风？

答：迈阿密处于佛罗里达州的东南沿海，因此每年的平均气温约在22摄氏度，气候宜人。关于飓风，迈阿密在过去的10-15年间经历了两次较大的飓风，一次在2005年，另一次在2017年。但是对于现行佛罗里州最新建筑标准来说，所有新建筑都要至少承受5级飓风带来的风力影响。所以对于房产的安全性还是非常有保障的。

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