新西兰政府喊着改善屋况,但租房$7500起的成本由“我”来掏?

2018年09月10日 新西兰移民家园


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来源:逸居新西兰 ID:yijuxinxilan

大家好,我叫朱克。


去年,我成为了新西兰60万个租客中的一员。


租房,在新西兰是件再正常不过的事。但是,租的房子却总是不太正常。


搬进来没几天,就发现厨房天花板的缝隙掉下黑色的细屑。朋友来访,怀疑屋顶可能是让人闻之丧胆的石棉。向房东索取房屋相关资料,却收到“要不你搬走”的回复。


想起好不容易才租到像样的房子,吐出来的一口血只能自己吞下去。幸亏后来一个房屋检查的朋友排除了石棉的可能。但此后,再也不敢轻易向房东抱怨任何屋况。


租客在租房市场的弱势地位,早已由失衡的供需关系决定。最近,两份针对房屋租赁市场的提案相继出台,我的耳边似乎想起“翻身农奴把歌唱”。

 

房东不想增加成本,对议案感到不满。租客对照着一条条议案,才知道自己原来的生命力有多顽强。


(点击图片体验吧)


叹一口气,自己绝对住了一个假房子。


根据Healthy homes standards的提案,对照了我租的房屋,为我家房东算了笔账。房东可能还“欠”我heat pump、保温棉、排气风扇和防潮纸……


不上心的房东不止一个。


从奥克兰物业管理公司市场开发部经理Jessie Wu那里得知,尤其很多landbanking的房东,买房时没有注意到屋况。一旦租客入住,才发现要花钱维修的地方不少。


像我住的老房子,就是Jessie眼里容易花钱维修才能达到标准的情况。而新房子大部分已经按照2008年的Building Code达到标准。想省心的投资者建议买新房,以减少之后的麻烦。


她建议,屋主要关注了解出租房的标准,才知道后续怎么做才能达到标准。

              

                                   

       

BRANZ 进行的2015年的房屋状况调查发现,22%的出租房没有固定的供暖设备。同等情况的自住房却只有7%。住着别人家的房子,我很不幸又落入了22%的比例中。世界卫生组织对室内温度的最低标准是18%。新西兰出租房室内温度却比最低标准还低。


我的不幸,源于我的房东很“幸运” 地成为前述议案中没有提供足够供暖设备的房东。这个议案简直就是在为我伸张正义。里面提出,像我家房东那些人可能会被要求安装。


固定的供暖设备,譬如约3000新西兰元-3500新西兰元的heat pump。再不济,好歹可能也要买个插电的取暖器,大概30新西兰元-50新西兰元。


该议案指出,目前要求起居室必须安装壁炉和烟囱,或是其他的取暖形式。


我不得不重读一遍,真的是“必须”吗?我住的假房子分明没有可以让圣诞老公公进来的烟囱,房东也没有在起居室提供任何取暖设备。


按照议案,我所在的出租屋似乎要迎来设备大升级。


现在议案向公众征求意见,考虑把对起居室的硬性规定也适用于卧室。同时,议案还想统一标准。在开放式设计的房屋中,起居室包括lounge、饭厅和厨房。


南方的人在奥克兰的冬天里,常常冷得不知道几度。没想到新西兰政府关心起租客来,还细化到每个房间的温度。对于房东提供什么样型号的取暖设备,议案考虑以供暖到室内温度达到18度或20度作为判断标准。


我盼望着,议案赶紧变成立法并落实,然后房东就不得不把钱投入到我的取暖大事上。


嗯,我等着那一天。



租房那会儿,已经听说,2019年7月1日之前房东必须给出租房的屋顶和地板下安装保温棉,并更换或升级不达标的保温棉。一些无法安装的房屋,可被法规豁免。


虽然保温棉已有规定在前,但是The healthy home对房屋的标准中,可能会对已有的保温棉提出更高的要求。


如果按照方案三,以2008 Building Code来约束已装和新装的保温棉,很多房东可能要面临着更换保温棉的费用,平均1665新西兰元(含GST)。




没有感受过发霉潮湿,都没资格说自己租在新西兰。


经常打开门窗通风15分钟,用处并不大。BRANZ除此之外还推荐要在洗澡、煮饭后,使用一些排气风扇,保障足够的通风。


我的浴室和厨房都没有所谓的排气风扇。统计中,37%出租屋厨房没有排气风扇等通风设备,以及44%的出租屋的浴室也没有类似设备。其中都有我家房东的贡献。


看了这份议案,房东可能需要在浴室安装排气风扇或抽油烟机。预估这种风扇和安装费约211新西兰元-301新西兰元(含GST)。

                        

同样是出于防潮,议案建议底层下无防潮设施的房屋,可能需要装防潮纸防止湿气上串。以一栋100平方米的房屋来算,每天从地表上升的湿气达40立方米。议案可能要求出租屋都装上。按照每平方米8新西兰元的成本,100平方米的房屋预计要800新西兰元的支出。

    

                                                               

不同屋况会有不同程度的支出。


NZIER预估,多数房屋是部分满足标准的。假设一栋出租房每个方面都不达标,预计要花7500新西兰元到10,000新西兰元(不包括GST),才能成为议案所要求的干燥、温暖的房屋。


政府希望在租客的居住质量和房东的经济负担之间达到一个平衡。至于什么样的成本支出才是合理的,公众可以在10月22日前提交意见。房东最终的新增成本取决于最终的标准制定和各自的屋况。


一旦实施最新的标准,除了MBIE有相关人员去登门检查外,像我这样较真的租客,也可以理直气壮地联系房东。如果房东还是不愿意对房屋投入,租客就可以申请去租赁法庭去协调问题。当然,如果租客不提,MBIE发现后也会把房东告上租赁法庭。租赁法庭可以会要求房东付高达4000新西兰元的罚金。这笔罚金通常是由租客收下。


从租客的角度,不见得有多少人会把房东告上法庭。除非他们之后决定自己买房,不再租房了。物业管理经理在为房东选租客时,会特别提防这些在租赁法庭有纪录的人。


朱克,我,是还没有存够首付、还得租个三五年的典型新西兰年轻人。伸张正义这件事,还得仰赖MBIE的人员。


其实,像我朱克这样的人,只能依靠政府去争取权利。想要居住在干燥温暖的房屋里,政府自上而下制定The Healthy Home的标准来实现。


房东看上去即将被迫在出租屋上投入了很多钱。但从去年年末调整地税的风声一出,房东就涨房租的那一刻起,我已经深刻意识到,朱克我没有办法从房东身上捞一把,最终为屋况升级买单的还是我自己。


房东何时落实最低健康房屋的标准,政府还在征集意见。突然我意识到,房东履行新规的时间表,何尝不是我房租上涨的路线图。

多么痛的领悟。


朱克,我,对这份议案产生了复杂的情感。

                       


这份议案让许多房东觉得住宅租赁越来越不好做。奥克兰物业管理公司市场开发部经理Jessie Wu想平息下房东的情绪。她认为,健康住房的标准可能会在2022-2024年实施,房东还有几年的准备时间。此外,议案还处于民意征集阶段,房东可积极去发表意见,让标准的实施更贴近实际。


NZIER认为,出租房供应紧缺的城市更容易把成本转嫁到租客身上。反之,房东只能自己通过未来的房产增值来消化这些成本。

其实,租客也该积极去发表意见。升级屋况的成本最终以涨房租的方式,返回在租客身上,就是合理的吗?

按照现行法案, 房东有权每隔半年涨租一次,只要在签署固定期限合同时注明该条款。若租金明显高于市场价时,租客可以把房东告上租赁法庭要求减租。

正在修改中的新西兰《1986住屋租赁法案》试图从另一个方面达成制约。提议的修订案针对租金定价,提出了可能细化租客有权要求取消不合理涨租的条款,或限制房租1年只能涨1次。

如果每年只能调租一次,Jessie指出,在夏天(1月到3月)展开新租约的房屋,影响并不大。但是对在冬天租出去的房屋,可能比较不利。冬天租房的人相对较少,有些房东为了招揽租客,会主动降价。

什么样的市场机制才是公平合理的?无论房东还是租客,都应积极参与到《1986住屋租赁法案》修订案的意见征集中。

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