墨尔本的东和西II
1
我再一次踏上墨尔本的旅途，不过不是为了去大洋路看岩石，也不是去企鹅岛看企鹅，我此行只有一个目的，完成上回还没有考察完的地方，寻找墨尔本可能出现的机会。
那我们开始今天的正题，我上回在《墨尔本东和西》主要有三个观点
1. 墨尔本有轻轨通过的地区是一个与外界与众不同的世界，墨尔本在大力发展市中心，加强市中心基础设施，以后墨尔本内环外环将会有天壤之别
2.墨尔本太远的西区如 Werribee, Melton 等没有长期持有的价值
3. 寻找内环里价格最便宜的区作为入场点
经过第二次考察后，我发现我错了。因为这些是事情已经在发生了，而且是相当长一段时间。关于第一个观点内环与外环的阶级分化，墨尔本出租车司机一脸鄙视看着我说，你才知道啊！
那这张图就是他提醒我找出来的。早期墨尔本公共交通是按这个图走的，内环里出行是一个价格，内环以外是另外的价格，红色算是三环，基本可以说是城乡结合部了。有很多人说这是阶级分化，因为住在市区的人哪都不需要去，墨尔本最齐全的衣食住行都集中在这。而不住在这里的人每次往返到zone1交通费太高。
其实Zone1 的实际交通费相比其它zone是最贵的，但是住在Zone1的人，一般没有去其它zone的需求，所以zone1的费用会从数字上看相对便宜。这个是不是应该叫墨尔本版的北京折叠呢？
墨尔本的发展有点变态，像是得了长短脚的病人，最简单的例子是我发明的高尔夫球指数。按理说高尔夫球是富人的运动，应该是所谓好区的专利，但是你来看看悉尼的高尔夫球场的分布，就觉得有点不可思议
上图是悉尼传统穷人区西北一带，下图是悉尼传统穷人区西南一带，高尔夫球场巨多无比，我现在怀疑，高尔夫已经在成为大众普及运动了。
剩下两张图是墨尔本高尔夫球场分布图
墨尔本北到机场，西到sunshine（15公里外）就没什么高尔夫球场了。下图可以看到，其实北边也不多。
再看墨尔本的大学分布， 华人都爱的东边BOX Hill就在迪肯大学附近，西边内环越南区Footscray有维多利亚大学，墨尔本大学和皇家理工在市中心。东区Hawthorn 有Swinburne大学 Latrobe大学在北边 reservoir。莫纳什大学在东南clayton和Caulfield 区域。高中的话除了有一个西区weribee的学校上榜，所有最好的私校和公校都在全部在距离市中心5-20公里东南方向。
在购物方面，墨尔本除了有南半球最大购物中心位于chadstone，墨尔本分别有三大高档购物中心，名字很好记，northland shopping centre 在perston（北边华人区）， southland 在东南Cheltenham， Eastland在东北区Ringwood。对不起没有westland。
关于西区有意思的是，40公里在悉尼只不过到了blacktown ，那里生机勃勃并且还是悉尼人口最多的council
但你知道我去melton坐的火车是什么吗？Regional express（农村特快列车），我在这里的前几站看到的就是下面的图片，一个距离市区30公里左右的位置就是荒郊野岭（ caroline spring），要是在悉尼，30公里还在Seven hill 一带，人多的很，怪不得墨尔本对悉尼印象是，我们这里哪都人多，而墨尔本的人气都在东南。
这个区在西南距离市中心53公里处，比Melton更远，租金回报没有Melton好
Melton价格和租金回报完胜。Melton还有lendlease的在那里开发修建新的购物中心和火车站。看来墨尔本西区鄙视情节很重，我去的时候，正好那里有一个小型开发用地在卖，我差点忍不住想买，但是万邦君经常会回顾自己写的文章，投资者的弱点不是缺乏知识，而是总被情绪所摆动做出不理智的决定，每看一次我的理智都会重新掌权。
在距离方面，悉尼是更理智的，如果按照墨尔本人的思维，不看距离看好区，那距离市中心80公里外的Gosford 价格一定贵过距离市区50公里的blacktown。事实是blacktown 中价位贵过North Gosford, 跟靠水边的East Gosford中价位基本持平。至于Gosford本身house中价位90万，那是因为当地刚被提升密度，那都是开发商收购的结果，Gosford现在已经没有House了。
还是那句话，墨尔本投资西区还是太早，西区的问题在和一位印度出租车司机聊天时让我更加确信，因为我在西区找不到合适的接盘侠，西区的主力军是印度人。但印度人有我们常说的新房癌，他们不喜欢二手，只喜欢一手，而恰巧西区根本不缺house and land的供应，价格比你造出来的都便宜。
第二，这位司机就住在这附近，当我谈到买旧房装修和土地分割时，他比我熟悉多了。说他以前的邻居就在做以旧翻新和土地分割的事。还记得那句话吗？连门童都可以和你谈股票的时候，你要小心了。
那墨尔本到底买哪呢？ 有人说买在距离市区15公里范围的东南区，那里人口密集，设施齐全，虽然那里的价格已经十分接近悉尼上北内西的价格（中价位几乎都在150万以上，所以别说墨尔本比悉尼便宜），但是我们可以买公寓啊！抱着这种心态的人我只能说，你能住进去的区都不算好区，因为好区哪会让你随随便便建一堆公寓。如果一个传统的富人区开始有大规模公寓开发出发，只能说这个区的富人要马上离开了。墨尔本住公寓的历史只有20年，市场的接受度有待提升。
那买西区？基建没跟上，设施没齐全，我们唯一指望的就是便宜，但是便宜也要想好未来谁当接盘侠呢？墨尔本人说他们自己能接受的刚需价位在80-100万。照这个预算我只能说Footscray 是最好的选择，其次是Williamtown 和Altona ，这些位置地理位置本身非常优越，而有些华人正在向此移动。阿拉伯区conburg和华人区perston。在一个GDP大于悉尼的城市，人口只差5%的城市来说，我坚信本地土著的看法是错的，CBD附近的房子还是太便宜了，什么时候跟悉尼一样才算正常。
至于西区，价格便宜自然还会涨，但我对跑赢市场极度怀疑，毕竟墨尔本人地段偏见太久了，造成的那里的基建也荒置太久了。
看着这个Gosford 的行政版图，我若有所思。当地市中心提升密度，Gosford所剩无几的House都被开发商收购去盖公寓，这也是为什么这里的房价10年涨了3倍。微观上这种暴利的操作源于政府土地密度的提升，别墅的土地性质被改变，你的操作是买在紧贴商业街附近的House1。我在想如果放在宏观上来看，假如说墨尔本内城区扩张，把原本外围的几个区域被开始纳入到zone1 这种内环里面来，这是不是一种区域的Rezone呢，那操作是不是就是买紧贴市中心的边缘区域呢？
总结下来就是墨尔本东南方位的土地价值其实是和悉尼所差无几的。大家所说的墨尔本便宜，大多是指墨尔本的西区（西北和西南）便宜。当我实地考察后发现，西北西南方位虽然在行政区域上属于墨尔本，但是在基础设施建设上以及人文文化上，墨尔本人从来没有把那块地方当成墨尔本市的一部分。更多像是一个城乡结合部，相当于城市管辖下面的一个县城。
所以我总结一下悉尼人可以去墨尔本投资的三种房型:
1，具备开发性质的房子。众所周知，小型开发，悉尼的房子一般最多只能一变二，一个房子推倒后，建成两套房子。 而墨尔本的很多土地可以一变三，所以小型开发商的利润更强。
2，如果你的首付在悉尼买不到好房子，在墨尔本很多地段，三四十万还是可以入手到离市中心30公里以内的好房子。
3，墨尔本的地段情节更强。这不只是东西两边的一个差距，更重要的是它跟悉尼不一样，悉尼是好区交通不发达，坏区不仅交通发达而且人气很旺。墨尔本则是好区交通特别发达，火车，轻轨，巴士什么都有，坏区交通只有火车。
墨尔本买房是要看地段的
END
关于作者
Thomas Gao 高鹏，澳洲万邦金融的运营经理，大白话讲点房地产投资的干货，分享交流，共同进步。
点击图片 更多精彩阅读
《会买房子不等于会投资》
