今年大温地产市场的形势不去前两年红火，一路房价高涨的公寓也开始由热转冷，卖家市场的优势越来越小。地产数据服务公司Urban Analytics数据显示，今年第二季度大温公寓市场的销售整体出现放缓迹象，不过数据也表明，多数地区的销售仍超过供给量，一些销售较少的地区或是因为高价公寓集中，或是因为新建成公寓增多，长期来看，大温地区对公寓的需求仍很多，不太可能出现供过于求、房价大幅下降的现象。

公寓市场由热转温
房价连续3个月下降

继独立屋市场有所冷却后，近几个月，大温公寓市场也由热转温。大温地产局8月的数据显示，过去10年，大温地区的公寓涨幅达到88.8%，一年涨幅达到10.3%，然而近3个月，公寓涨幅已经下跌了1.6%，降至69万5500元，1025套的公寓销量也较去年8月的1613套大幅减少36.5％。

销售挂牌比（sales-to-active listing ratio）通常用于衡量市场热度。一般来说，如果销售挂牌比率一段时间保持在12%以下，则表明市场有下滑趋势，如果连续几个月超过20%，则表明价格将上涨。8月大温公寓的销售挂牌比为26.6%，说明100个新挂牌公寓在一段时间内可售出26个，虽然比例仍高于20%，但和去年60%的数字相比已经大幅下滑，表明公寓卖家市场减弱。

地产服务公司MLA Canada的数据也显示，今年以来，原本火热的公寓楼花售出率不断下降，1月新建成公寓的售出率高达94.1%，到8月已经下降到44%，而4月的售出率则仅有40.9%。

新公寓销售量低于投放量

地产数据服务公司Urban Analytics近日发布的季度报告细致的分析了目前大温新公寓市场的情况。报告显示，今年第二季度公寓售出量低于投放量，新公寓市场的销售整体出现放缓迹象，但核心地区的销售仍然很好。

从Urban Analytics的季度报告数据来看，2016年可以说是大温地产市场的分水岭，无论是混凝土公寓、木结构公寓还是城市屋，销售都在2016年达到顶峰，随后销量则逐渐下降。

如果比较季度销售和未出售房屋数据，2015年第四季度则是一个分界线，在这个期间以前，大温地区新公寓的投放量要大于销售量，消费者选择很多，新放出数量每季度高于5000套，而此后，新发售数量则开始下降，销售量逐渐走高，意味着买家的选择减少，市场没有很多可供选择的新公寓。而到了今年第二季度，新公寓（包括城市屋）的投放量下降18%，销量则比第一季度下跌28%，代表两个数量的线条几乎相交，意味着新公寓数量或将开始超越销售量，重回2015年的情况。Urban Analytics预期，今年第三季度未出售楼花数量将自2015年来首次超过销售数量。

多数地区供不应求
未来楼花房价不会出现大幅下跌

一些人开始担心，在目前市场逐渐冷却的情况下，如果未出售新公寓越来越多，那么是否意味着将出现供过于求，继而影响楼花房价？

首先，从Urban Analytics的数据图上可以看出，虽然市场新公寓投放量高于销售量，但二者的差距很小，只有3%。如果再细分看，大温地区13个次级市场中，有8个地区的销量都是超过新发售公寓数量的，只有5个地区的新发售数量超过销量。这5个地区分别为列治文、北岸、三联市、兰里和阿伯斯福特。

其次，一些城市的新发售公寓数量急剧上升，导致即使需求正常，也会出现销量低于投放量的情况，比如列治文和三联市。

根据列治文商业中心的一份季度报告，2018年上半年新建房屋、城市屋和公寓共有1413个单位，比去年同期开工建设的房屋数量增加了60％。列治文通信主管Ted Townsend表示，这些数字并不令人震惊，因为列治文的官方社区计划考虑到了新房的高预期增长并允许高密度开发。他说，“这种上升速度比我们预期的要快一些，但肯定在对市中心的计划范围内。”

列治文在大温地区是新建房屋数量增长最快的，其他低陆平原地区的新房开工数量则放缓。Townsend说，列治文最新开发项目的社区包括Capstone、City Centre和Richmond Oval附近的区域。

在新房热烈发展的同时，列治文现有房屋投放市场的数量减少。2018年1月至7月，列治文仅售出1810套房屋，与去年相比减少了27％。Business in Richmond报道提及，外国买家税和收紧的抵押贷款规则等措施是导致出售量减少的因素。

另外，尽管新公寓的库存量过去一年增加了43%，总量为3113套，但数据显示这个数量仍低于2010年到2015年的水平。从增加的公寓类型看，多数都为混凝土公寓，今年第二季度的新混凝土公寓数量比1年前增加了近900个单位，而混凝土公寓的价格通常较高，市场需求偏少。

也就是说，无法以此认为现在市场公寓投放量增多的程度和2015年前相同，也无法因此判断未来市场将出现供过于求甚至价格大幅下降的现象。

此外，目前大部分库存单元仍处于建设或建设前状态，预计在今年下半年交房的10467套公寓中，目前未售出的单元数只占约5%，为474套。在3万4085个以及从目前到2020年第四季度之间完成的混凝土公寓项目中，只有7%的单位未被售出。可见随着公寓销售期的推进，销售量会不断增加。

虽然Urban Analytics预期，如果市场持续平稳，2018年第三季度的未出售楼花数量将超过售出楼花数量，成为自2015年以来的第一次。但由上述因素可见，大温地区的新公寓市场不太可能出现大幅降价的现象。Urban Analytics也表示，在可预见的未来，预售公寓市场还看不到明显的供过于求现象。