2018年

买家们来到了

属于自己的时代

就在几天前，新上任的澳洲人口部长Alan Tudge发声，表示不希望减少移民。

Alan Tudge明确地表示：

“我的理想一直是希望澳大利亚成为一个更大的国家。”

根据2018年澳洲财政预算案，政府规划4年内将新增914,800的移民人口。今年澳洲预计吸收近23.5万新移民，2019年预计吸新增23.1万新移民，2020年预计新增22.7万新移民，2021年预计新增22.1万新移民，一共未来4年澳洲将新增近百万新移民。

按照往年40%的新移民将定居悉尼来看，悉尼未来四年将新增40万新移民！这还不包括澳洲本地人移居悉尼工作生活。根据《未来城市人口计划报告》称，悉尼在未来30年将新增240万人口，达到730万人！

人口的增长意味着巨大的房屋需求量。那么澳洲房产市场，是否可以填补这一需求缺口呢？

悉尼人口的激增

将非常直接的影响到

悉尼房屋的供需

未来悉尼房屋短缺严重

需求远远超出供给

房价势必大涨

呈现供不应求的市场环境

近几年，悉尼改善性住房需求占自住需求的90%以上。在过去的20年里，悉尼的人口增速尤其是海外移民增速全国最高，失业率最低，并且家庭收入增长较快，因此自住购房需求十分强劲。
 
然而与此相对应的是住房供应的长期短缺。
 

图表来源：国家房屋供应委员会 (NHSC)

 
上图是国家房屋供应委员会在一份报告中对澳洲房屋供需缺口的估算。几乎每年都要新增加3万左右的缺口，到2020年供应总缺口将为45万多。

需求如此之大，房地产市场的供给却始终不足，供不应求也将成为房价持续攀升的一大原因，供给不足的一个原因是DA审批难，导致新房批建量不足，2017年批建量同比2016直降11.4%！

而且澳洲的财富总额中，房产占据着绝对的主导地位：7.6万亿澳币。房市的崩盘将直接导致整个澳洲经济的崩溃，相信这是所有澳洲政治家，金融家和人民所不想看到的。所以舆论所指的澳洲房市泡沫破裂等，不仅没有坚实的理论基础，更加不合理。

那么为什么现在

是入市最佳时机呢？

上周开始，澳元突然开始跳水式暴跌，从5.08跌破4.90。

截止目前，澳元兑人民币汇率为1：4.89。

澳币的大跳水，一方面，是人民币兑换澳币的绝佳时机！举个栗子：50万人民币，以前只能换8万多澳币，现在却可以10万多澳币，足足可以多换2万澳币！

另一方面，澳币放在银行里，相当于资产缩水！

这个时候钱不拿来投资房产，难道要放在银行里等着贬值？？？

CRS是什么？

CRS（Common Reporting Standard）,即“共同申报准则”旨在通过加强全球税收合作提高税收透明度，打击利用跨境金融账户逃避税行为。CRS启动后，中国人的海外资产面临“裸奔”的局面。一旦银行存款达到25万美元，你的资产信息就会被送到相应国家的税务局，接受审查！

自本月起，中国首次和其他国家交换了CRS，打击偷税漏税。目前，澳洲和新西兰的上千中国人账户已被冻结，面临资金来源审查。这三类人将会受到严重影响：1. 已经移民的中国人；2.海外有金融资产配置的人；3.在海外购买了大额人寿保单的高净值客户。ANZ在一周之内冻结了200个账户，范围将继续扩大。Westpac也开始实行。

由此可见，在CRS征税系统内，海外的金融资产几乎都会被算进征税范围内。包括在海外银行，保险公司，基金公司，信托构架下或投资公司账户里的现金，金融产品，带现金价值的保单，年金合约等！

那么如何解决呢？就是购买不动产！例如房产，珠宝，字画，古董，飞机游艇等。但是珠宝字画古董，水太深且价值浮动太大。飞机游艇又属于消耗品，很难保值。

只有房产，才是投资不动产的首选！

不少人觉得现在澳洲房价还是高，一直在等待房价大跌好入手。然而澳洲的房市发展稳定，一味的观望只会错失良机。

上图可以看出，澳洲三大城市悉尼，墨尔本，布里斯班的公寓中位价是远远低于北京，上海，深圳的，但是投资回报率却高出中国很多。

而且澳洲近几年的房产走势，可见从2011年起，房价稳步上升，其中悉尼与墨尔本的涨幅最高。这也正是印证了：需求决定价格的理论。由于悉尼墨尔本外来涌入人口远远高于其他首府城市，所以才会呈现出高额的涨幅。

而从上面的表格可以看出，房价的攀升远远高于工资的增幅。未来房屋的价格，将远远超出工资的可负担性了。

所有投资澳洲的房产，远比在其他城市投资收益高！而且要买就要趁早。

现在虽然不少开发商都有大额的优惠，但是优惠力度已经没有前几个月那么大了。为什么？那是因为开发商也闻到了澳洲房市即将大涨的气息。

所以买房真的不能再等了。

在西太银行（Westpac）宣布加息之后，联邦银行（Commonwealth Bank，CBA）及澳新银行（ANZ）也紧随Westpac的脚步，上调了标准浮动房贷利率。现在除了NAB之外，澳洲的另外三大本地银行皆宣布加息。

不少买家叫苦连连，更有观望者觉得这会影响到澳洲房市。殊不知这几年的银行贷款利率，已经是澳洲有史以来最低的！

（澳洲过去30年房贷利率）

在80年代的澳洲，房屋贷款利率非常高，一直于11%至17%之间浮动。而1989年贷款利率更是达到了17%！虽然之后的二十年，贷款利率慢慢降了下来，却也没有低于过6%

（澳洲往年房贷利率）

如此对比下来，现在的5%左右房贷利率，真的是房产买家最幸福的时光了！之后也很难保证银行可以持续这样的低利率。

所以现在购买房产，才能赶上这低利率的末班车！

现在澳大利亚人口正式跨入二千五百万，比政府预计提早了33年。所有新移民将近90%落户悉尼，墨尔本，越来越拥挤。

另外澳币的大幅跳水，加上CRS的步步紧逼，都迫使购买房产成为当务之急！

现在真真是“买家时代”！

还在担心房价会跌或者还在观望的小伙伴们真的别等了。眼前正是购入房产的最好时机！