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工党政府上台以后，出台了一系列关于房产新政：投资房产持有不满5年出售需要缴纳资本利得税，7月1日生效的《反洗钱法》，以及刚刚通过并将于10月22日实施的《海外买家禁令》。
以上诸多法律，一旦触犯，轻则面临巨额罚款，重则有牢狱之灾。而一些法律细则尚不明确，不同媒体的报道也不尽相同。
那么10月22日以后，作为海外买家，在新西兰购置房产，到底有哪些限制，哪些豁免条款呢？
为此我们采访了DX Law律师事务所的负责人Sarah Hou，请她为我们详细解释一下。
DX Law律所负责人Sarah Hou
后花园：Sarah 您好，首先先请您介绍一下海外买家的定义。
Sarah Hou：海外买家的定义比较复杂，并非新西兰人之外的人都是“海外买家”。
简单来说：
1）如果你是新西兰或澳大利亚公民（拥有国籍），你就不属于“海外买家”，可以在新西兰不受任何限制买卖房产。
2）如果你不是澳新公民，但拥有新西兰的Resident Visa或Permanent Resident Visa；或者澳洲的Permanent Resident Visa，且在过去12个月内，在新西兰住满了183天，也可以不经政府批准，即可购买新西兰房产。
如果你拥有新西兰ResidentVisa或Permanent Resident Visa，但在过去12个月中，在新西兰居住时间未满183天，就需要新西兰海外投资办公室（OIO）的批准，才能购买新西兰房产。
3）其他人群，如果想购买的房产，属于大型开发项目（20套房源以上的多层建筑）期房，且开发商获得了可以向海外买家出售的豁免许可（exemption certificate），也没有问题。否则的话，都需要获得新西兰政府的批准，才可以购买新西兰房产。
这里有一点需要澄清：
在《海外买家禁令》草案中，新加坡公民也可以不受限制购买新西兰房产。但是最终新西兰国会通过的《海外买家禁令》中，新加坡公民已经不在豁免之列，同样需要新西兰政府批准，方可购买新西兰房产。
后花园：曾有报道称，海外买家购买大型开发项目的期房，项目竣工后房产只能用于出租。请问是如果法律不做修订，这个房产就只能永久用于出租，能用于自住吗？
Sarah Hou：《海外买家禁令》正式通过前，曾有报道，海外买家购买大型开发项目的期房，竣工以后必须出租，不可用于自住。根据目前公布的法律文本，并没有这一条；只要开发商获得了政府的向海外买家出售的豁免许可，海外买家就可以购买并用于自住。如果开发商没有豁免许可，即使是大型开发项目，海外买家也无权购买。
后花园：除此以外，还有哪些豁免条款可以允许海外买家购买新西兰房产吗？
Sarah Hou：2005年的《海外投资法》之下，的确还有一些豁免条款。比如一对夫妇的一方是新西兰的Resident Visa持有者，且在过去12个月内在新西兰住满了183天，那夫妇中的另一方则可以在新西兰购买房产，无需政府批准。
其他一些具体情况，如果获得了部长或海外投资办公室（OIO）特批，也可以得到豁免。但过于具体的情况，最好咨询一下新西兰的律师。
后花园：近年来新西兰有不少酒店式公寓项目，也是海外买家比较关注的房产类型。《海外买家禁令》对此有什么限制吗？
Sarah Hou：首先酒店式公寓也必须是大型开发项目，不少于20套房源的多层建筑。其次，海外买家购买酒店式公寓的时候，必须同开发商或酒店管理方签署回租合同（Lease back），竣工后，自己在这栋房产内每年居住时间不超过30天。
需要注意的是，这个Lease back合同，必须是购买的时候签署。如果是房产已经交割，再后补一个Lease back合同，就构成了违法行为。
后花园：海外买家是否可以购买已经建好的老年公寓？一些有居民签证的华人家庭，他们的父母可能还属于海外买家。
Sarah Hou: 很遗憾，海外买家不能购买老年公寓。
后花园： 《海外买家禁令》生效以后，海外买家是否可以在新西兰买地建房呢？建好的房产，是否可以自住呢？
Sarah Hou：这里有三种情况。一种情况是有实力的大型海外开发商，在购买大面积土地，进行大规模住宅开发。新西兰政府肯定是欢迎他们前来投资的。工程竣工以后，海外开发商可以保留一部分住宅，剩余住宅必须卖掉。但海外开发商可以保留多少比例的住宅，目前尚未明确。实际上海外开发商最终的目的，都是把建好的房子都卖掉，很少自留。
第二种是买一个面积较小的建地，进行不到20套房产的开发项目。这种情况下，建成的房产，必须在规定的时间全部卖掉，不得自住。
另一种情况是小开发商，在《海外买家禁令》生效以前，会有一些个人开发商，他可能在高密度住宅区买了一栋土地面积比较大的老房子，然后想推倒在原地建起三五套房产，一套自住，其余卖掉盈利。在《海外买家禁令》生效以后，他依然可以买房，但新建起来的住宅不管几套，必须全部卖掉，不能自住。这里还有一个非常重要的事项需要注意，法律规定他必须在“规定时间（specified period）”卖掉这些房产。所谓的规定时间到底是多长，目前还不知道。但对于个人开发商来说，市场行情是不能预测的，被要求在规定的时间卖掉全部房产，恐怕会带来生意上的风险。
另外《海外买家禁令》生效以后，海外买家在新西兰购买住宅用地变得更加复杂。
海外买家首先会被问及意向购买的土地是否是住宅用地（Residential），是否属于敏感土地（Sensitive）。
如果是Residential但非Sensitive土地，海外买家需要通过4项测试 （投资者测试 Investor Test）：
1） 良好品格
2） 既往有成功经验
3） 财务承诺（financial commitment），即导入资金到新西兰
4） 合法签证
如果土地既是Residential又是Sensitive，海外买家 还需要通过另一个BenefitsTest，证明此交易对新西兰有利才可购买。
总之《海外买家禁令》的精神是，加大市场上的住宅供给，防止海外买家的出现导致供需紧张、供不应求。
后花园：刚才您提到了敏感土地，在新西兰有哪些土地属于敏感土地呢？
Sarah Hou：根据2005年颁布的法律，比较常见的敏感土地包括：5公顷以上的非城镇用地、林业、园林、蜂蜜生产、小岛上的土地、海床、河床土地……
后花园：我们知道曾有华人买家在不知情的情况下购买了新西兰的海滨别墅，还惹上了官司。但海景别墅又是华人比较钟爱的房产。到底哪些海边别墅属于敏感土地，哪些不适呢？
Sarah Hou：哪些区域的海滨别墅属于敏感土地，哪些不属于，并没有一个完整的地图；都是case by case的情况，它的形成与新西兰的历史和文化有关。只能说海滨别墅有可能是敏感土地。建议海外买家在购买前最好咨询律师！
后花园：请问敏感土地的购买，是否只与海外买家相关？有居民签证且住满183天的人会面临这一问题吗？
Sarah Hou：如果是有新西兰居留权或者澳洲永久居留权， 且住满183天， 购买敏感土地， 还需要通过 Investor Test (投资者测试)， 可以买但是必须在法定事项发生后的12个月出售。 法定事项包括：签证到期或者取消， 或者在过去的12个月离开新西兰超过183天。
后花园：在新西兰买卖房产，律师是无法绕过的一环，这点与中国差异很大。能否介绍一下，在新西兰置业，都有哪些环节与律师必不可分？
Sarah Hou：以前海外买家在新西兰买房产，可能中介可以都帮他/她搞定。但现在我们建议他们第一步就是先咨询律师。
首先，有意向买房的人士是否属于“海外买家”，是否需要申请许可，如何申请许可，都需要律师才能完成。
接下来，确认房产是否属于“敏感土地”，审查买卖合同，出具收入证明，房产交割，每一步都需要律师。
今年7月1日《反洗钱法》生效以后，海外人士买房需要证明收入来源合法，这也是过去所没有的。
需要特别注意的是，房产交易的数额往往比较大，一旦违法，轻则面临巨额罚款，重则有牢狱之灾。千万不要有侥幸心理，或者怕麻烦，想要规避法律。
后花园：好的，谢谢您详细的解答。
Sarah Hou：谢谢！
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